日本白马买地指南：能建什么、要查哪些规定

简短回答： 看白马土地出售信息时，除了价格，还要确认这块地上能建什么。白马村没有用途地域。请先确认长野县的建筑形态限制、村的景观计划、开发行为规定、别墅区协定和接道，同时留意农地、上下水以及预定用途所需的许可。

本文由Gemini株式会社HakubaLand编辑部撰写，属一般信息。具体地块的规定请向白马村、长野县确认。海外居住或外籍买家请先阅读外国人能在白马买房吗？。

1. 用途地域：白马村属于“白地地域”

据白马村说明，村的都市计划区域全域为未划定区域区分的白地地域，没有指定用途地域。但建蔽率、容积率等仍由长野县作为白地地域的建筑形态限制规定，村里公开了建筑形态限制图（白马村：都市计划法相关、长野县：白地地域建筑形态限制）。

没有用途地域不等于什么都能建。请确认该地块适用的建蔽率和容积率，并结合下面的规定一起判断。

2. 景观计划：高度、退让距离、外墙颜色

白马村景观计划规定了建筑与道路、邻地的退让距离、最高高度以及外墙颜色等设计要求。村内分为若干区域，绝对高度为18米或13米。村为景观计划区域内的行为制定了申报书格式（景観計画区域内行為届出書）；有景观培育居民协定的地区，须在向村申报前，先向该地区委员长提交计划并获得同意（白马村：景观相关）。

3. 开发行为：需要尽早与村协商的情况

《白马村开发行为调整等相关条例》第8条第1项规定，拟实施第6条第1项各号所列行为（例如下列项目）的事业主，须“在着手该开发行为，或依据都市计划法、建筑基准法、农地法及其他相关法令申请许可、认可或提交申报的3个月前”，就该开发计划与村长协商（条例第8条第1项）：

• 需按都市计划法取得开发许可的开发（未划定区域区分的都市计划区域为3,000㎡以上，都市计划法施行令第19条）；
• 超过1公顷、需按森林法取得林地开发许可的森林开发（森林法第10条之2）；
• 需按《长野县自然环境保全条例》取得许可或申报的项目（超过1公顷的开发、高尔夫球场、缆车建设等）；
• 在过去获得开发许可的土地上建造与许可用途不同的建筑（村长认为必要时）；
• 超过3,000㎡的树木采伐或土地形质变更；
• 总楼面面积（延べ面積）3,000㎡以上的建筑；
• 总楼面面积（延べ面積）3,000㎡以上或10户以上的分售公寓；
• 施工区域超过500㎡且需修建位置指定道路；
• 超过景观计划最高高度的建筑。

用地2,000㎡以上不足3,000㎡、或4层以上、或高12米以上的酒店、旅馆、简易宿所，也按特例需要事先协商（第6条之2）。村长会听取白马村开发审议会的意见，开发方原则上须面向周边居民和利害关系人举行说明会（条例（2026年9月修订）第6条之2、第8条）。

4. 别墅区：法令以外还需确认的协定

据村说明，通过别墅分售等开发形成的地区，有依据《长野县自然环境保全条例》签订的自然保护协定，也有个别协定等基准。按村公布的一览表，例如みそら野别墅区为建蔽率20%、容积率40%，高度13米（用地500㎡以下为8.5米），限2层（白马村：其他基准）。这类限制可能比一般规定严格得多，地块再大也可能只能建较小的房子。村里提示详情应通过重要事项说明确认；请在决定购买前取得协定文本并仔细阅读。

5. 建筑确认

在村都市计划区域内建筑需申请建筑确认，受理机关为长野县（大町建设事务所）或指定确认检查机构；向长野县申请时需先取得村的意见书（白马村：建筑基准法相关）。都市计划区域外，一定规模以上的建筑也需要建筑确认（建筑基准法第6条第1项）。

6. 接道

在白马村都市计划区域内，按建筑基准法，建筑用地原则上须与宽4米以上的道路相接2米以上；宽不足4米但被指定为第42条第2项道路的也算，但以道路中心线起2米处视为道路边界，须相应退让。不满足接道要求的土地，也可能经特定行政厅按第43条第2项认定或许可后建房，但事先无法保证。按第41条之2，都市计划区域外的土地不适用这项接道义务，但视建筑规模仍可能需要建筑确认。地块是否在都市计划区域内，请查村的都市计划区域图（建筑基准法第41条之2、第42条、第43条（e-Gov））。私道还要确认由谁除雪。

出价前检查清单

• 地块的建蔽率、容积率；
• 景观计划高度分区及是否有居民协定；
• 别墅区协定、自然保护协定及管理公司规约；
• 计划是否适用开发条例；
• 是否与法律上的道路相接；
• 地目与现状（农地视交易和用途可能需要许可或申报，见外国买家指南）；
• 上水、排水（净化槽）及灾害风险地图；
• 税费：登记许可税（登録免許税）、不动产取得税、固定资产税原则上以评估额为基础计算，而不是成交价，且各税种有各自的特例和减免。做预算前请向卖方索取当前的税务资料。

从土地到建筑

土地的价值取决于能建什么、能怎么用。HakubaLand作为持有日本宅建业执照的不动产中介，协助选地和购买，购买前会与相关专业人士一起确认接道和用途。若进入建筑阶段，由长期合作的建筑业者和设计师（各自持有相应资质）与您直接签约进行设计施工，我们负责双方的沟通协调。面向第三方业主的运营管理服务正在筹备中，目前尚未提供。另请参阅开发和在售物件。

2026年10月23日依据白马村、长野县及e-Gov资料核对。村的规定可能修订，行动前请向村确认。