日本白马固定資産税：評価額、别墅用地与海外业主须知

在日本白马，固定资产税（日文：固定資産税）按官方评价额（評価額）算出课税标准额后乘以1.4%计征，不是按买价。土地、房屋和符合条件的经营用折旧资产都可能是课税对象（白马村）。

纳税人是每年1月1日的所有人，税款原则上分4月、7月、12月、2月四期缴纳，2026年度第4期的缴纳期限为2027年3月1日。

整栋都属于法律意义上的“别墅”（专供休闲度假，且不用于每月至少居住1天或同等程度居住的房屋）时，其土地不能享受住宅用地特例（评价额的1/6或1/3）；与居住混合使用的房屋另按规则判定。在村内没有住所等的业主，原则上必须指定纳税管理人。

下文用假设评价额做计算示例（不是白马的典型税额），未计新建住宅减额时，同一块地、同一栋房自住约17.7万日元、作别墅约19.7万日元；土地税负调整还可能更低。买房前若要估年度税费，先核对三件事：

1. 这处房产的评价额（看课税明细书或评价证明书〔評価証明書〕）
2. 打算自住、当别墅，还是经营住宿设施（是否享受特例取决于用途）
3. 1月1日登记的所有人是谁；如果住在海外，由谁担任纳税管理人

日本白马村的固定资产税怎么算？

税额＝课税标准额×1.4%。课税标准额原则上就是固定资产课税台账上登记的价格（评价额）；适用住宅用地特例或土地税负调整措施（日文：負担調整措置）时，按调整后的金额计算（白马村，地方税法第349条之3之2、第350条）。

课税对象	评价额怎么定	课税标准额
土地	每3年一次的基准年度，按国家的固定资产评价基准分地目评价	评价额；住宅用地为1/6或1/3，另有税负调整
房屋	按现行标准重建同等房屋的成本×按房龄折减的系数	原则上等于评价额
折旧资产（经营用家具、设备等）	取得价格减去按年数计算的折旧（最低为取得价格的5%）	评价额

出处：白马村“土地课税”“房屋课税”页面、日本总务省“固定资产税概要”。折旧资产须每年1月31日前向村里申报（白马村英文说明）。

同一人在村内的土地、房屋、折旧资产，各自的课税标准额合计分别不足30万日元、20万日元、150万日元时，该区分不征固定资产税（地方税法第351条）。据总务省说明，2027年度（令和9年度）起，房屋提高到30万日元，折旧资产提高到180万日元（总务省）。

都市计划税只能在指定的都市计划区域等范围内征收，税率上限0.3%（地方税法第702条、第702条之4）。白马村订有《白马村都市计划税条例》（昭和37年条例第7号）：第1条设定课税依据，第7条则规定“当面一段期间不课征、不征收”。

Hakuba Land于2026年10月27日查阅白马村“税金种类”页面和村税缴纳期限表时，两处也没有都市计划税一项。在条例未修改前不征收；请仍以自己的课税明细书为准。

固定资产税评价额和购买价格有什么不同？

评价额由村长每年3月31日前决定，与成交价分开确定（地方税法第410条）。实际购买价格并不直接用于计算评价额。

• 土地：宅地以公示地价等的约7成为目标进行评价（总务省）。这个“7成”说的是评价额本身的水平，和下文课税标准额的“70%上限”是两回事。评价用的地目按1月1日的实际用途判断，而不是登记簿上的地目（白马村）。
• 房屋：按现行标准重建同等房屋所需的费用，再乘以房龄折减系数。重新评价后若高于原价格，通常维持原价格（白马村）。
• 调整周期：每3年重新评价一次，下一个基准年度是2027年度（地方税法第341条第6号）。房屋评价基准已于2026年6月修订，修订部分从2027年度的税额开始适用（总务省）。

所以，用“买价×1.4%”来估算，往往和实际通知的金额差距很大。白马地价走势可参考日本白马地价2026。

别墅、自住房和住宿设施，税额差在哪里？

土地特例只适用于“住宅用地”，即截至1月1日作为供人居住的住宅所在地的土地。白马村列举的非住宅用地包括：店铺、旅馆等经营用建筑的用地、空地（包括计划建房的土地）、正在建房的土地。符合一定条件、正在重建原有住宅的土地，则列为住宅用地（白马村）。

别墅的处理由政令规定：整栋作为别墅使用的房屋，或别墅部分超过建筑面积3/4的房屋，其土地不属于住宅用地（地方税法施行令第52条之11）。

这里的别墅，是指专供休闲度假，且不用于每月至少居住1天或同等程度居住的房屋（施行令第36条第2项、施行规则第7条之2之16）。并不是所有叫“度假屋”“别墅”的房产都属于这一类。打算怎么用、会被归到哪一类，请向白马村税务课确认。

用途	土地课税标准	新建住宅减额（房屋）
属于住宅用地的住宅（自住、每月至少居住1天的第二居所、公寓等）	200㎡以内部分评价额×1/6，超出部分×1/3（以房屋面积10倍为限）	符合条件可减半（以120㎡为限，一般3个年度）
法律意义上的别墅	无特例；2024–2026年度宅地上限为评价额×70%	不适用（别墅部分不算居住部分）
整栋用于住宿等经营、空地、建设中	无特例；2024–2026年度宅地上限为评价额×70%	不适用（不属于住宅）
住宅与住宿等混合使用	居住部分（不含别墅用途）占1/4以上、不足1/2时，用地面积的一半计为住宅用地；占1/2以上时全部计为住宅用地（地上5层以上耐火建筑另有比率）	居住部分占1/2以上时可能适用

出处：地方税法第349条之3之2、附则第15条之6、附则第18条，同施行令第52条之11、附则第12条，白马村“土地课税”页面。分类按实际用途判断，而不是房产的叫法。居住与住宿经营混合使用时，请向白马村税务课确认。

新建住宅减额是把符合居住部分占建筑面积1/2以上等条件的住宅的房屋税额减半。

2022年4月1日至2031年3月31日新建的住宅减额3个年度；2024年4月1日至2031年3月31日新建、地上3层以上的耐火建筑或准耐火建筑中的住宅等减额5个年度。两者都从首次课征固定资产税的年度开始计算（国土交通省、地方税法附则第15条之6）。

2026年4月1日以后新建的住宅，面积要求为40–240㎡，从2027年度的固定资产税开始适用；此前新建的仍按修订前的要求（施行令附则第12条、令和8年政令第83号附则第6条第3项）。白马村网页上仍是修订前的内容，新建时请向村里确认。

新建、扩建、重建或全部/部分拆除住宅，房屋全部或部分改变用途，或土地使用状况改变时，由1月1日的土地所有人在次年1月31日前申报住宅用地（白马村）。

计算示例：同一块地、同一栋房，两种用途（2026年度规则）

下面用假设评价额说明算法（不是白马的典型税额）：宅地300㎡（评价额300万日元），木造两层住宅120㎡（评价额1,200万日元）。

项目	自住	别墅
土地课税标准	200㎡部分200万×1/6＋100㎡部分100万×1/3＝约66.7万日元	上限300万×70%＝210万日元
土地税额（上限）	约9,300日元	约29,400日元
房屋税额	168,000日元（减额期间84,000日元）	168,000日元
合计（参考）	约177,300日元（减额期间约93,300日元）	约197,400日元

出处：编辑部按地方税法第349条之3之2、第350条、附则第18条及白马村计算方法试算。税负调整可能使实际土地税额更低。未计尾数处理。减额期间的金额，以符合条件且仍在减额期内的新建住宅为前提；土地金额以各栏的分类为前提。

这个试算只包括土地和房屋；住宿设施还可能需要为家具、设备等折旧资产纳税。

如果在这个例子里按买价5,000万日元估算“5,000万×1.4%＝70万日元”，就会得出错误的数字。税额取决于评价额、能否享受特例以及土地税负调整。附则第18条的税负调整只规定到2026年度，2027年度以后请确认最新规定。

谁来缴、什么时候缴、怎么缴？

纳税人是1月1日在登记簿等上登记为所有人的人。买卖后如果1月1日前没有完成过户登记，当年度仍向原所有人征税（白马村，地方税法第343条、第359条）。当年税款由买卖双方如何分担，请在签约前确认合同条款。

期	2026年度缴纳期限	自动扣款日
第1期	2026年4月30日	4月27日
第2期	2026年7月31日	7月27日
第3期	2026年12月25日	12月25日
第4期	2027年3月1日	2027年2月25日

出处：白马村 村税缴纳期限表（月末遇周末或节假日顺延至下一个工作日）

据白马村英文说明，固定资产税可在村役场窗口、金融机构缴纳或自动扣款（白马村英文PDF）。村里这份说明并未确认可否海外汇款或从海外账户扣款；请向白马村税务课确认可用方式，并与纳税管理人约定通知书接收和每期付款。住在海外的业主，每个年度建议先确认：

1. 需要时指定并申报纳税管理人
2. 确定缴税通知书的寄送地址
3. 向村里确认可用的缴纳方式
4. 约定每期缴纳期限前由谁付款

海外业主要办什么手续？

税率不因国籍而变。要不要指定纳税管理人，看业主在村内有无住所等、是否符合例外。在村内没有住所、居所、事务所或营业所的，须指定代办一切纳税事务的纳税管理人。选择村条例规定区域内的人时向村长申报；选择区域外、能妥善处理纳税事务的人时，须向村长申请并获得批准（地方税法第355条第1项）。

• 迁出日本时，需要在日本国内代收缴税通知书的纳税管理人（白马村）。
• 申报须纳税人和纳税管理人双方同意。
• 申报后，所有权和纳税义务并不转移给纳税管理人。
• 经村长认定不影响征收的，可以不指定纳税管理人（同条第2项）。

所用表格是白马村的纳税管理人申报表（日文：納税管理人申告書），可在白马村税务课证明·申请页面获取。白马村英文说明列出的咨询邮箱是 [email protected]。购房时的登记和汇款流程，可参考外国人能在日本白马买房吗。

怎么核对评价额？有异议怎么办？

• 课税明细书：随缴税通知书寄出，土地载明所在、地号、地目、面积和价格，房屋载明所在、房屋编号、种类、结构、面积和价格（地方税法第364条第3项）。
• 评价证明书：用证明·阅览申请书（日文：証明・閲覧申請書）向白马村税务课申请（白马村）。
• 纵览：每年4月1日起，至不早于4月20日或第1期缴纳期限（取较晚者）的某一天为止，可与村内其他土地、房屋的价格比较。具体期间以村里的公告为准（地方税法第416条）。
• 审查申请：对价格有异议的，可在价格登记公告之日起，至收到缴税通知书之日后满3个月的当天为止，以书面形式向固定资产评价审查委员会提出。基准年度之后的两个年度，仅限主张地目变更等情形（地方税法第432条）。

常见误区

1. 拿买价直接乘1.4%做预算
2. 以为法律意义上的别墅（专供休闲度假，且不用于每月至少居住1天或同等程度居住）也能享受1/6的住宅用地特例
3. 以为计划建房的空地、正在建设中的土地算住宅用地
4. 12月交割但1月1日前未完成登记，当年度的通知仍寄给卖方
5. 改变用途后，没有在次年1月31日前申报
6. 移居海外后没有申报纳税管理人，收不到通知
7. 没料到新建住宅减额（一般3个年度）结束后，房屋税额会恢复原额

买房前怎么估算税额

先向卖方索取最近的课税明细书，记下土地和房屋的评价额、课税标准额和实际年税额。再确认购买后的用途是否会改变分类、新建住宅减额是否还有剩余年度，对照上表判断能否享受特例。出租经营所需的许可，可参考日本白马民宿许可与旅馆业许可的区别。

Hakuba Land是Gemini株式会社旗下的不动产品牌；Gemini株式会社持有日本不动产经纪执照（宅地建物取引业）。找地、找房之外，设计与施工由长期合作的建筑公司承担，Gemini株式会社负责统筹。为其他业主提供的别墅管理服务仍在筹备中。

买地流程可参考在日本白马买地。

本文为一般信息，不构成税务建议。具体税额请向白马村税务课（+81-261-85-0712）确认，具体判断请咨询税理士。照片为Gemini株式会社自有的整栋出租住宿设施Maykiss。

最后核对日期：2026年10月27日（白马村税务课各页面、e-Gov法令、总务省、国土交通省）

出处

• 白马村“纳税义务人·课税对象·免税点”（日文）
• 白马村“土地课税”（日文）
• 白马村“房屋课税”（日文）
• 白马村 村税缴纳期限表（日文）
• 白马村 Fixed Assets Tax（英文PDF）
• 白马村都市计划税条例（昭和37年条例第7号）第7条（日文）
• 地方税法（e-Gov）、地方税法施行令（e-Gov）、地方税法施行规则（e-Gov）
• 日本总务省“固定资产税概要”（日文）
• 国土交通省“新建住宅税额减额措施”（日文）