白馬で土地を買う前に：建てられる建物と確認すべきルール

結論： 白馬で土地を探すときは、価格とあわせて「その土地に何が建てられるか」を確認してください。白馬村には用途地域がありません。まず長野県の建築形態制限、村の景観計画、開発行為のルール、別荘地の協定、接道を確認し、農地・上下水道・予定する用途の許認可などもあわせて確認します。

本記事はGemini株式会社のHakubaLand編集部が作成した一般的な情報です。個別の土地の規制は白馬村・長野県で必ずご確認ください。海外在住の方・外国籍の方は、先に外国人は白馬の不動産を買える？をご覧ください。

1. 用途地域：白馬村は「白地地域」

白馬村によると、村の都市計画区域は全域が区域区分の定められていない白地地域で、用途地域の指定はありません。ただし建蔽率・容積率などは長野県が白地地域の建築形態制限として定めており、村が建築形態制限図を公開しています（白馬村：都市計画法関連、長野県：白地地域の建築形態制限）。

用途地域がないことは「何でも建てられる」という意味ではありません。対象地に適用される建蔽率・容積率を確認し、以下のルールと合わせて検討してください。

2. 景観計画：高さ・後退距離・外壁色

白馬村景観計画は、道路や隣地からの後退距離、高さの最高限度、外壁色などの意匠・形態を定めています。村内はいくつかの区域に分けられ、絶対高さは18mまたは13mです。村は景観計画区域内の行為について届出書（景観計画区域内行為届出書）の様式を定めており、景観育成住民協定のある地区では、村への届出の前に地区の委員長へ計画を届け出て承認を得る必要があります（白馬村：景観関連）。

3. 開発行為：早い段階で村と協議が必要なケース

白馬村開発行為の調整等に関する条例8条1項は、6条1項各号の行為（例えば次のもの）を行おうとする事業主に対し、「当該開発行為への着手又は都市計画法、建築基準法、農地法…その他開発行為等に関係する法令…に基づく許可若しくは認可…の申請若しくは届出を行う３か月前までに…当該開発行為の計画について村長と協議しなければならない」と定めています（条例8条1項）。

• 都市計画法の開発許可が必要な開発（区域区分のない都市計画区域では3,000㎡以上。都市計画法施行令19条）
• 森林法の林地開発許可が必要な1haを超える森林の開発（森林法10条の2）
• 長野県自然環境保全条例の許可・届出が必要なもの（1haを超える開発、ゴルフ場・リフトの建設など）
• 過去に開発許可を受けた土地で、許可と異なる用途の建築物を建てる場合（村長が必要と認めるもの）
• 3,000㎡を超える樹木の伐採または土地の形質変更
• 延床面積3,000㎡以上の建築物
• 延床面積3,000㎡以上または10戸以上の分譲マンション
• 施行区域が500㎡を超え、位置指定道路の築造を伴うもの
• 景観計画の高さの最高限度を超える建築物

ホテル・旅館・簡易宿所で、施行区域2,000㎡以上3,000㎡未満、または4階以上か高さ12m以上のものも、特例として事前協議の対象です（6条の2）。村長は白馬村開発審議会の意見を聴き、事業者は原則として周辺住民・利害関係者への住民説明会を行います（条例（R8.9改正）6条の2・8条）。手続きには近隣住民への説明会も含まれます。

4. 別荘地：法令に上乗せされる協定

村によると、別荘分譲等の開発で誕生した地区には、長野県自然環境保全条例に基づく自然保護協定があり、独自協定等の基準もあります。村の一覧では、例えばみそら野別荘地は建蔽率20%・容積率40%、高さ13m（敷地500㎡までは8.5m）、2階までとされています（白馬村：その他の基準）。一般の制限よりかなり厳しいことがあり、広い土地でも想定より小さな建物しか建てられない場合があります。村は詳細を重要事項説明等で確認するよう案内しています。申込みの前に協定書を入手して内容を確認してください。

5. 建築確認

村の都市計画区域内での建築には建築確認申請が必要です。申請先は長野県（大町建設事務所）または指定確認検査機関で、長野県へ申請する場合は事前に村の意見書が必要です（白馬村：建築基準法関連）。都市計画区域外でも、一定規模以上の建築物は建築確認が必要です（建築基準法6条1項）。

6. 接道

白馬村の都市計画区域内では、建築基準法により、建築物の敷地は原則として幅員4m以上の道路（幅員4m未満でも42条2項の道路として指定されたものを含み、その場合は道路中心線から2mの線が道路境界とみなされ後退が必要）に2m以上接する必要があります。接道を満たさない土地でも、43条2項の特定行政庁による認定・許可を受けて建築できる場合がありますが、事前の保証はありません。41条の2により、都市計画区域外の土地にはこの接道義務は適用されませんが、建物の規模等によっては建築確認が必要です。対象地が都市計画区域内かどうかは村の都市計画区域図で確認してください（建築基準法41条の2・42条・43条（e-Gov））。私道の場合は除雪の担い手も確認してください。

申込み前のチェックリスト

• 対象地の建蔽率・容積率
• 景観計画の高さ区域と景観育成住民協定の有無
• 別荘地の協定・自然保護協定と管理会社の規約
• 計画が開発行為の条例の対象になるか
• 法律上の道路への接道
• 地目と現況（農地は取引や用途により許可・届出が必要。外国人購入者向けガイド参照）
• 上水道・排水（浄化槽）とハザードマップ
• 税金：登録免許税・不動産取得税・固定資産税は、購入価格ではなく原則として評価額をもとに計算され、税目ごとに特例や軽減があります。予算を立てる前に売主から現在の税関係書類を入手してください。

土地から建物まで

土地の価値は、そこに何を建て、どう使えるかで決まります。HakubaLandは宅地建物取引業者として土地探しと購入をお手伝いし、購入前に関係する専門家とともに接道や用途を確認します。建築に進む場合は、長期的に協力する建設業者・設計者（各自の許認可に基づく）がお客様と直接契約して設計・施工を行い、当社は双方の連携・調整を担います。他のオーナー様の物件の運営・管理サービスは準備中で、現在は提供していません。開発・物件一覧もご覧ください。

2026年10月23日時点で白馬村・長野県・e-Govの情報を確認。村のルールは改正されることがあるため、実行前に村へご確認ください。