外国人は白馬の不動産を買える？費用・手続き・新ルール【2026年】

結論： 外国人も原則として、ビザや日本での居住なしに白馬の土地・建物を購入できます。国籍だけを理由に購入が制限されることは原則ありません。ただし農地の許可、大規模取引の届出、外為法上の「非居住者」による取得後20日以内の報告（2026年4月から別荘も対象と明示）などは確認が必要です。不動産を買っても在留資格は得られません。

本記事は、HakubaLand編集部（Gemini株式会社・宅地建物取引業 大阪府知事（1）第65181号）が、公的資料をもとにまとめた一般的な情報です。個別の法務・税務の判断は専門家にご確認ください。

2026年の白馬の地価

調査（国土交通省）	地点	価格	変動率
令和8年地価公示（1月1日時点）	住宅地・北城堰別レ（みそら野別荘地）	27,400円/㎡	+33.0%（全国1位）
令和8年地価公示	商業地・八方尾根名木山ゲレンデ東	40,300円/㎡	+35.2%（全国3位）
令和8年都道府県地価調査（7月1日時点）	商業地・白馬駅西	32,000円/㎡	+35.6%（全国1位）
令和8年都道府県地価調査	住宅地・白馬村役場西	17,600円/㎡	+31.3%（全国2位）

国交省は国内富裕層や外国人による別荘・コンドミニアム需要を主な要因に挙げています。※いずれも選定された公的評価地点の価格で、売出価格・取引価格・村全体の平均・将来予測ではありません。順位は各調査・用途区分内の年間変動率です。出典：令和8年地価公示、令和8年都道府県地価調査

外国人の購入に関わるルール

• 国籍による制限はない：民法3条2項は「外国人は、法令又は条約の規定により禁止される場合を除き、私権を享有する」と定めています（e-Gov）。外国人土地法は廃止されていないものの関係政令がなく機能しておらず、農地を除けば実態として売買規制はないと整理されています（衆議院調査局資料 2026年2月）。
• 農地：権利移転には原則として農業委員会の許可が必要で、転用には場所に応じて許可または届出が必要です（農地法3〜5条、e-Gov）。登記地目と現況の両方を農業委員会で確認してください。
• 国土利用計画法の事後届出：市街化区域2,000㎡以上、その他の都市計画区域5,000㎡以上、都市計画区域外10,000㎡以上（一団の土地として合算）の取引は、村を経由して、契約後2週間以内に届出が必要です。届出書には取得者の国籍等（法人は代表者の国籍等を含む）を記載します（国土利用計画法23条・同法施行規則19条の3、e-Gov・規則）。
• 外為法の事後報告：「非居住者」は国籍や在留資格ではなく外為法上の区分です。非居住者は金額を問わず取得から20日以内に報告します。2026年4月1日以降の取得は目的を問わず対象となり、非居住者間の取引も含まれます。居住用・事務所用などの報告不要は借地権等の「不動産に関する権利」に限られ、土地・建物そのものの取得は報告が必要です。別荘・セカンドハウスは居住用に該当しません。未報告・虚偽報告には6か月以下の拘禁刑または50万円以下の罰金が科され得ます（財務省リーフレット）（財務省FAQ）。

今後の動き

白馬村は2026年3月26日、国土利用計画法に基づく「監視区域」の指定を長野県に要望しました。指定されると一定面積以上の取引は契約前の届出が必要になります。阿部知事は「ほとんどが実需」として慎重な姿勢を示しています（長野県知事会見 2026年3月27日、朝日新聞）。白馬村は1989年に指定され、1997年に解除された経緯があります（白馬村 村長ブログ）。なお、長野県は現在県内に監視区域はないと公表しています（長野県）。また、内閣官房の「外国人による土地取得等のルールの在り方検討会」が2026年10月に提言をまとめ、安全保障上重要な土地等の取得ルールの在り方が示されましたが、本記事更新時点で新たな法律は成立していません（内閣官房）。

購入の流れ

1. 物件の確認（登記事項証明書・公図・用途地域）
2. 買付証明書の提出
3. 宅地建物取引士による重要事項説明（翻訳を用意し、理解してから署名）
4. 売買契約・手付金の支払い（金額・解除条件は契約書で確認）
5. 決済・司法書士による所有権移転登記
6. 20日以内の外為法報告（仲介業者など居住者の代理人がオンラインで提出可）、納税管理人の選任、保険・除雪の手配

気になる物件はありますか？ 物件URLと予定している用途をお送りください。買付の前に、最初に確認すべき点（用途地域・接道・農地かどうか）と、村・建築士など専門家への確認が必要な事項をお伝えします。物件を送る

費用の目安

税金は購入価格ではなく「固定資産税評価額」で計算します：登録免許税・不動産取得税・固定資産税は、購入価格ではなく行政が定める固定資産税評価額を基に、税目ごとの課税標準の調整・軽減を加えて計算されます。白馬のような地方では評価額が市場価格を大きく下回ることが多く、実際の税額は「購入価格×税率」で想像するより低くなる場合があります。（計算例：実在の数値ではありません） 購入価格X円・評価額Y円の宅地なら、不動産取得税はおおむね Y×1/2×3% で、X×3% ではありません。予算を組む前に、対象物件の評価証明書を確認してください。

購入時の諸費用は、当社の目安で物件価格の6〜8%程度です（公的な数値ではありません）（安価な土地では割合が高くなります）。仲介手数料（400万円超の物件の上限：税抜価格×3%+6万円+消費税。800万円以下の物件の特例は事前の説明・合意が必要。国交省告示）、登録免許税（土地の売買は本則2%、2029年3月31日まで1.5%。建物の売買は2%で、自己居住用住宅の軽減0.3%は別荘には適用されません。国税庁No.7191）、司法書士報酬、印紙税（2027年3月31日までの売買契約書は軽減。国税庁）、不動産取得税（本則4%。土地・住宅は2027年3月31日取得分まで3%、宅地は課税標準を1/2とする特例あり。店舗・旅館など住宅以外の建物は4%。地方税法）などです。別途、毎年の固定資産税（標準税率1.4%、地方税法350条）がかかります。税額は購入価格ではなく固定資産税評価額などを基に計算します。売主が非居住者の場合、買主は原則として代金の10.21%を売主への支払額から源泉徴収して納付する必要があります（売主が外国法人の場合も対象。個人が自己・親族の居住用に1億円以下で購入する場合を除き、買主が法人ならこの免除はありません。国税庁）。軽減措置は変わるため、最新の税率は司法書士・税理士に確認してください。

購入についてご相談ください：ルールや費用、白馬のエリア選びなど、ご検討中の内容をお知らせいただければお返事します。購入について相談する

白馬で特に確認すべきこと

• 積雪荷重・屋根の状態、建築確認日による新耐震基準（1981年6月1日以降の建築確認）の適用（国土交通省）
• 建築基準法上の道路種別、接道長さ、セットバック、私道の通行・掘削権、冬季の除雪の担い手
• 水道・浄化槽の形態と管理費
• 村のハザードマップ（土砂災害・浸水）
• 別荘地の管理規約・管理費
• 予定する用途が可能か：民泊（住宅宿泊事業）は年間180日が上限です。長野県条例により、白馬村ではスキー場周辺の冬季など、区域・期間によって営業が制限されます（家主居住型を除く）。家主不在型は住宅宿泊管理業者への委託が必要です。180日を超えて宿泊営業を行う場合は、原則として旅館業法の許可が必要です。購入前に物件住所で保健福祉事務所に確認してください（長野県）。 180日を超えて宿泊営業するなら旅館業の許可：通常の住宅賃貸とは制度が異なります。旅館業法の許可（簡易宿所・旅館・ホテル営業）には年間日数の上限がなく、民泊の冬季制限の対象外です。ただし届出ではなく許可制で、用途地域（低層・中高層住居専用地域では建築不可。建築基準法48条・別表第二、e-Gov）、建築基準法上の用途変更（200㎡超は確認申請、規模にかかわらず基準適合が必要）、消防設備、保健所の施設検査などの要件があります（厚生労働省）。可否は行政の判断のため、購入前に確認してください。当社は提携建築会社と連携し、調査から改修・運営準備までをサポートします（許可取得を保証するものではありません）。

購入前に、建築・宿泊運営まで確認する

購入・建築・貸し出しには、それぞれ別の専門家が関わります。購入時の調査内容が設計・施工側に共有されないと、購入後に計画の見直しが必要になることがあります。

HakubaLandの現在の対応範囲：

• 土地探し・購入（対応中）：宅地建物取引業者として、物件探索・調査・購入手続き
• 企画・開発（連携・調整）：購入前に接道や予定用途を専門家と確認し、その結果を設計条件と予算に反映します。設計・施工は、必要な許可・登録を持つ提携建築会社（長期的に協力する建設業者・建築士事務所）が行い、契約は各社とお客様の間で結ばれます。当社はその間の連携・調整を担います。
• 運営・管理（準備中）：外部オーナー様向けの運営・管理（AIによるゲスト対応支援を含む）は準備中で、現在は提供していません。関心登録

Gemini株式会社の自社案件「Maykiss」「500 MILES HAKUBA」は開業準備中で、まだ営業していません。開業準備状況

次のステップ

• 白馬の販売物件・土地
• 購入から建築まで検討中の方は、エリア・広さ・ご予算をお知らせください。最初に確認すべき点をお返事します。
• ガイド一覧

2026年10月23日時点の公的資料で確認。制度や税率は変わることがあります。

広告主：Gemini株式会社／宅地建物取引業 大阪府知事（1）第65181号／本店：大阪府豊中市緑丘三丁目7番7号／TEL 06-7654-9988／所属団体：一般社団法人大阪府宅地建物取引業協会、公益社団法人近畿地区不動産公正取引協議会加盟事業者。取引に関するお問い合わせは大阪本社で承ります。