白馬で別荘購入｜中古別荘の年間維持費と冬の管理・購入前チェック

白馬で別荘を購入すると、毎年かかる維持費は主に、固定資産税（購入価格ではなく、村の評価額をもとにした課税標準額×1.4%）、上下水道料金または浄化槽の法定管理、別荘地やマンションの管理費、保険・光熱費、そして水抜きや除雪など冬の備えです。

確認した公式資料に年間総額の目安は掲載されていません。料金表がある費目と、物件ごとに見積もりが必要な費目に分かれます。

購入の流れと購入時の諸費用は、外国人の白馬不動産購入ガイドにまとめています。

白馬で別荘を購入したら年間の維持費はいくら？費目ごとの公式料金

予算表として使ってください。金額は2026年10月31日時点の公表料金です。「掲載なし」は確認したページに金額がないという意味で、費用がゼロという意味ではありません。

費目	決める主体	公表金額（2026年10月31日時点）	年額の調べ方
固定資産税	白馬村	課税標準額×1.4%（免税点などの適用を除く）	売主の直近の納税通知書、村の評価証明書
都市計画税	白馬村	課税していない	白馬村都市計画税条例第7条で「当分の間」賦課徴収しない
水道料金	白馬村	基本料金 月1,837円（口径13mm）＋従量料金1m³あたり71.5円から（税込）	口径と過去の請求額
下水道使用料（接続している場合）	白馬村	基本使用料 月1,700円（10m³まで）＋消費税10%	汚水量＝水道使用量（井戸水を使う場合は加算）
浄化槽（設置している場合）	委託業者・指定検査機関	掲載なし	業者と検査機関の見積もり
別荘地の管理費	各管理事務所（契約）	みそら野のページに金額の掲載なし	管理委託契約書と請求書
マンションの管理費・修繕積立金	各管理組合	物件ごと	管理組合の資料
保険・暖房・電気	保険会社・各事業者	確認した資料に金額なし	見積もりと過去の請求額
除雪・修繕	業者・管理事務所	掲載なし	見積もり、売主の記録

出典：白馬村「固定資産税」（税率）、白馬村「水道料金」「下水道使用料」の各ページ、白馬村都市計画税条例第7条、みそら野管理事務所の各ページ（いずれも2026年10月31日確認）。

Hakuba Landが村の料金表で試算すると、公共下水道に接続し、口径13mmで井戸水を使わない家が1か月に20m³使った場合、水道4,500円（10円未満切り捨て前は4,504.5円）、下水道3,740円で、その月は合計8,240円です。

年間の保有予算は、次のように書き出すと整理できます。金額がまだ分からない行は空欄のままにしておきます。

• 固定資産税の年税額（納税通知書）
• ＋水道料金12か月分
• ＋下水道使用料12か月分、または浄化槽の保守点検・清掃・法定検査
• ＋該当する場合、別荘地の管理費やマンションの管理費・修繕積立金
• ＋管理費に含まれない冬の作業（水抜き・除雪）
• ＋保険・暖房・電気
• ＋自分で見込む修繕費（マンションは修繕積立金でまかなわない工事分のみ）
• ＝年間の保有予算

戸建て・別荘地・リゾートマンションで維持費はどう違う？

どのタイプを買うかで、負担する費目と冬の作業を誰がするかが変わります。

	下水道に接続した戸建て	別荘地の建物（例：みそら野）	リゾートマンション
排水	公共下水道（毎月請求）	要確認：村の2022年3月31日現在の資料では、みそら野・名鉄・どんぐりは休止中の下水道第4期計画に含まれる	建物による。要確認
道路・駐車場の除雪	道路の管理者を確認し、敷地内と駐車場は自分で手配	みそら野は別荘地内道路を除雪。駐車場除雪と屋根雪下ろしは別途有料	管理費に何が含まれるか確認
確認すべき定期費用	光熱費と契約しているサービス	別荘管理費（契約）と光熱費	管理費・修繕積立金・光熱費
最初に求める書類	下水道の接続記録	管理委託契約書と建築に関する規定	長期修繕計画と積立金残高

出典：白馬村「白馬村下水道事業の概要」（令和4年3月31日現在）、みそら野管理事務所、国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）。

村の資料は、公共下水道と浄化槽のほかに農業集落排水も挙げており、当時の該当地区は野平地区のみでした。物件ごとに現在の排水方法を確認してください。

浄化槽の場合、浄化槽法により、浄化槽管理者は毎年1回（環境省令で定める場合はその回数）保守点検と清掃を行い、毎年1回（環境省令で定める浄化槽はその回数）指定検査機関の水質検査を受けなければなりません。使用休止の届出をした浄化槽（再開したものを除く）は対象外です。

マンションの場合、国土交通省のガイドラインは、地上20階未満・建築延床面積5,000m²未満の修繕積立金の目安を、計画期間全体の平均で月335円/m²（機械式駐車場分を除く）としています。

専有面積60m²なら月20,100円、年241,200円で、管理費は別です。集計対象は主に区分所有者が自ら住む住居専用マンションなので、リゾートマンションでは参考値として使ってください。

白馬の冬、不在オーナーが手配すべきこと

白馬村は1973年（昭和48年）4月10日から特別豪雪地帯に指定されています。水抜きや除雪も、年間予算に含めておきましょう。

水道管の凍結

村は、気温がマイナス4℃以下になると水道管内の水が凍り、水道管やメーターが破裂することがあると注意喚起しています。メーターより宅内側は所有者の責任です。

冬に長く家を空けるときは水抜きが必要です。まず売主か村の指定給水装置工事事業者に、その物件の手順を実際に見せてもらいましょう。

村が示す大まかな手順は、不凍式止水栓なら蛇口を閉めた状態でハンドルを右へいっぱいまで回し、その後蛇口を開けて空気を吸わせる、屋内操作型水抜き栓ならレバーを引いて蛇口を開ける、というものです。操作後はメーターが止まったことを確認します（半開の状態だと漏水の原因になる場合があります）。

給湯器やトイレなど器具内の水抜きも必要です。水を細く出し続ける凍結防止は、使用量が膨大になることがあります。

村の漏水減免は、冬の漏水すべてが対象ではありません。日常の点検や長期不在時の水抜きなど適切な維持管理をしていて、地中や壁の中など目視できない箇所の、発見が困難な漏水に限られます。

蛇口・シャワー・水洗トイレなど給水用具の故障による漏水、指定事業者以外による修理、同じ箇所で1年以内に起きた漏水は対象外です。対象になる場合も、漏水量の2/3が減免対象で、期間は1件につき最大6か月、申請は修理完了後60日以内です。冬期暫定期間でメーターの検針がされない物件は、村に相談してください。

屋根雪

長野県は住宅を、雪の処理方法で雪下ろし型・自然落雪型・融雪型・耐雪型の4つに分けています。屋根の雪下ろしを条件に積雪荷重を低くして設計された建物については、県が雪下ろしなど維持管理の徹底を指導しています。どの型かで毎冬必要な雪の作業が変わるので、購入前に確認してください。

作業を誰がするか

みそら野別荘地の管理事務所は、積雪前の各別荘の設備点検（水抜き作業や不凍液補充など）、別荘地内道路の除雪（通常は午前7時ごろには通行できるように）、別途有料の駐車場除雪と屋根雪下ろしを案内しています。

どこまでが契約に含まれるか確認してください。それ以外の物件では、各作業を所有者・管理事務所・管理組合・業者のだれが行うか確認してください。

別荘だと税金はどう変わる？

固定資産税は購入価格ではなく、村の評価額をもとに計算します。宅地は地価公示価格等の7割を目途に評価され、家屋は再建築価格に経年減点補正率を掛けて評価します。その物件の実際の金額は、売主の直近の納税通知書か村の評価証明書で確認してください。計算の詳細は白馬の固定資産税ガイドをご覧ください。

別荘の税務で重要なのが、土地の扱いです。1月1日時点で住宅用地に当たる土地には特例があり、住宅1戸につき200m²までの部分は評価額の1/6、それを超える部分は1/3が課税標準になります。

全部が別荘として使われる家屋の敷地には、この特例がありません。税法上の別荘とは、毎月1日以上の居住（これと同程度の居住を含む）に使われない家屋またはその部分のうち、専ら保養のためのものです。

専ら人の居住の用に供する家屋で、別荘部分が床面積の4分の3を超えるものの敷地も同じ扱いです。判断は村が行うので、個別のケースは村の税務課か税理士に確認してください。

課税の基準日と納税管理人も確認しておきます。その年度の固定資産税は、原則として1月1日時点で登記簿または家屋補充課税台帳などに所有者として登記・登録されている人に課税されます（地方税法第343条・第359条）。名義変更が未了の場合は、前所有者に課税されることがあります。

白馬村内に住所・居所・事務所・事業所がない場合、地方税法第355条により納税管理人を定めて村長に申告する必要があります。条例で定める地域外の人を選ぶ場合は承認が必要で、徴収に支障がないと村長の認定を受けた場合は定めなくてもかまいません。白馬村税条例では、この地域は村内とされ、申告は必要が生じた日から10日以内です。村外に住む国内の所有者も対象になります。

村は、国外へ転出する場合は納税管理人が必要と案内しています。個別の事情は村または税理士にご確認ください。

貸し出して維持費をまかなえる？

貸し出せる条件を確認したうえで、経費を引いた収支を試算します。住宅宿泊事業（民泊）は年間180日が上限です。家主が住んでいない場合は、国土交通大臣の登録を受けた住宅宿泊管理業者に管理を委託しなければなりません。

白馬村の大字神城・大字北城の一部区域（字倉下など、県規則で指定）では、長野県住宅宿泊事業条例第5条と同施行規則別表第6により、12月1日から翌年3月31日まで民泊が制限されます。事業者が同じ建物・敷地内か隣接する住宅に住み不在にしない場合、または住宅宿泊管理業者が同様に駐在する場合は除かれます（同別表備考）。また県内共通で、学校・保育所などの周囲おおむね100mでは平日の実施が制限されます。旅館業法の許可には年間日数の上限がありませんが、立地が制限されます。

数字は「賃貸による収支＝予約売上－貸し出しで新たに生じる費用（手数料・運営委託・清掃・増える光熱費や修繕）」、「年間の過不足＝賃貸による収支－年間の保有予算」で考えます。

共通の費用は一度だけ数えてください。予約売上は手取りではなく、180日の上限は稼働率の予測でもありません。宿泊者は2026年6月1日から白馬村の宿泊税も払います。

2029年5月31日までは、1人1泊の宿泊料金（素泊まり・税抜き）が6,000円以上20,000円未満なら県税100円を含めて200円で、それ以上は段階的に上がります。

施設の経営者が徴収し、原則として翌月末までに申告・納入します。詳しくは民泊と旅館業許可の比較と白馬村の宿泊税をご覧ください。

白馬で別荘・中古物件を買う前のチェックリスト

• 排水：公共下水道に接続していますか。浄化槽なら保守点検と清掃の記録（浄化槽管理者に3年間の保存義務）と、法定検査の結果を見せてもらいます。
• 水道：メーター、不凍栓、水抜き栓の位置を確認します。昨冬の水抜きを誰がしたか、漏水修理の履歴も聞きます。
• 屋根の型：雪下ろし型・自然落雪型・融雪型・耐雪型のどれか。設計が定期的な雪下ろしを前提にしているかも確認します。
• 別荘地の規定：管理委託契約書で、管理費に含まれる作業、有料作業、管理事務所の免責範囲を読みます。建築の制限も要確認です。Hakuba Landが扱うみそら野の物件（HL-0002）を確認した際、物件資料では建ぺい率60%・容積率200%でしたが、村の別荘地の表では敷地500m²以下で20%・40%でした。どちらが適用されるか、管理事務所と村に確認してください。
• 登記：みそら野管理事務所は、別荘や田舎の家屋には所有権保存登記がされていない物件が「結構あります」と説明しています。村の固定資産課税台帳で課税上の所有者は確認できますが、権利関係と登記の手順は司法書士に確認してください。
• 税金：売主に直近の納税通知書を見せてもらい、村で評価証明書を取ります。
• 貸し出し：貸す予定なら、別荘地の規定やマンションの管理規約で認められているか確認します。
• マンション：長期修繕計画、修繕積立金の残高、滞納の有無を確認します。
• 用途の変更：所有権の移転や、住宅から別荘への用途変更の前に、村の上下水道課へ連絡します。
• 冬の内見：できれば冬に見てください。雪の積もり方、屋根からの落雪、道路の状況で、実際に必要な対応がわかります。

離れて暮らしても管理しやすい物件を選ぶ

物件を比べるときは、価格と一緒に管理契約・排水設備・冬の作業も確認しましょう。Gemini株式会社（宅地建物取引業者）のブランドであるHakuba Landは、購入前にこれらの点で白馬の物件を比較するお手伝いをしています。提携物件には取引態様を表示しています。

雪や配管のための工事が必要な場合は、長期提携の建設業者が施工し、Gemini株式会社が工事の調整を行います。外部オーナー向けの管理サービスは準備中で、まだ提供していません。現在の物件は物件一覧でご覧いただけます。

カバー写真のシャレー「Maykiss」は、Gemini株式会社が白馬村に所有する建物です。

確認方法： 料金・制度・日付は、白馬村の税務課・上下水道課の各ページと下水道事業の概要、浄化槽法、長野県の総合雪対策計画と民泊制度、国土交通省の修繕積立金ガイドライン、みそら野管理事務所のページで2026年10月31日に確認しました。料金は変わることがあります。予算を立てる前に公式ページを、税金や許認可は専門家にご確認ください。

カバー写真：冬のMaykiss（Gemini株式会社の自社写真）