外國人在日本白馬買房：條件、費用與流程（2026）

簡短回答： 可以。外國人原則上不需要簽證或在日本居住，就能在日本白馬買地買房，原則上不會僅因國籍受限。但購買前要核實農地規定、大面積交易申報，以及外匯法上的「非居住者」取得後20天內的報告義務（2026年4月起別墅明確列入）。買房不會帶來簽證。

本文由 HakubaLand 編輯部（Gemini株式会社，宅地建物取引業 大阪府知事（1）第65181号）根據官方資料整理，僅供一般參考，不構成法律或稅務意見。

2026年白馬土地價格（白馬 土地価格）

調查（國土交通省）	地點	價格	漲幅
2026年公示地價（1月1日）	住宅地，みそら野別墅區	27,400日元/㎡	+33.0%，全國第一
2026年公示地價	商業地，八方尾根名木山雪場東	40,300日元/㎡	+35.2%，全國第三
2026年基準地價（7月1日）	商業地，白馬站西	32,000日元/㎡	+35.6%，全國第一
2026年基準地價	住宅地，村公所西	17,600日元/㎡	+31.3%，全國第二

國土交通省認為，上漲主要來自日本高資產買家和外國人對別墅、公寓的需求。※以上均為官方選定評估點的價格，不是售價、成交價、全村平均或預測；排名指各調查、各用途類別內的年漲幅。來源：2026年地價公示、2026年都道府縣地價調查

外國買家適用的規定

• 沒有國籍限制：日本民法第3條第2項規定：除法令或條約禁止的情形外，外國人享有私權（e-Gov）。
• 農地：轉讓原則上需農業委員會許可，改變用途視地點需要許可或申報（農地法第3–5條，e-Gov）。請同時向農業委員會確認登記地目和實際用途。
• 大面積土地：市街化區域2,000㎡以上、其他都市計畫區域5,000㎡以上、都市計畫區域外10,000㎡以上（相連地塊合併計算）的交易，須在簽約後2週內經村公所向縣申報，申報書須填寫取得人國籍（法人還須填寫代表人國籍等）（國土利用計畫法第23條、施行規則第19條之3，e-Gov）。
• 非居住者報告（外匯法）：「非居住者」是外匯法上的身份，不等於國籍或簽證。不論金額，取得後20天內報告。2026年4月1日起不論用途都要報告，包括向其他非居住者購買；自住、自用辦公室等豁免只適用於借地權等「不動產相關權利」，購買土地或建物本身仍須報告（財務省說明）。未報告最高可處6個月拘禁或50萬日元罰款。表格只有日文，可由日本居民代理人線上提交（日本財務省FAQ）。

值得關注的變化

2026年3月26日，白馬村長請求長野縣把白馬村指定為「監視區域」。一旦指定，一定面積以上的土地交易簽約前須申報。縣知事表示目前大多是實際需求，對指定持審慎態度（長野縣知事記者會 2026年3月27日、朝日新聞）。白馬村曾在1989年被指定、1997年解除（白馬村村長部落格）。長野縣網頁（2026年6月22日更新）顯示縣內沒有監視區域，最新情況請向縣或村確認（長野縣）。日本內閣官房的專家會議2026年10月提出建議，內容是安全保障上重要土地的取得規則，截至本文更新尚未立法（內閣官房）。

購買流程

1. 核實物件：登記簿、地籍圖、用途地域
2. 提交購買意向書（買付證明書）
3. 宅地建物取引士做重要事項說明（請要求翻譯）
4. 簽訂買賣契約並支付手付金（金額和解約條件以契約為準）
5. 交割，由司法書士辦理過戶登記
6. 20天內提交外匯法報告（可由仲介等日本居民代理人線上提交），指定納稅管理人，安排保險和冬季除雪

看中了某個物件？ 傳來物件連結和預計用途，出價前我們列出最先要查的事項（用途地域、臨路條件、是否農地），並說明哪些需要向村公所、建築師等確認。傳送物件連結

費用

稅金按「固定資產稅評估額」計算，而非成交價：登記稅、不動產取得稅和每年的固定資產稅，原則上都以政府核定的固定資產稅評估額為基礎，各稅目另有課稅標準調整與減免。在白馬這類地方，評估額往往遠低於市價，實際稅額通常比「房價×稅率」低得多。（舉例說明，非真實數據） 以X日圓買入、評估額為Y日圓的宅地，不動產取得稅約為 Y×1/2×3%，而非 X×3%。編列預算前，請先取得該物件的評估證明書。

依我們的經驗估算（非官方數據），一次性購買費用一般為房價的6%–8%（便宜的土地佔比會更高），包括中介費（400萬日圓以上物件上限為未稅價×3%+6萬日圓+消費稅；800萬日圓以下物件的特例須事先說明並取得同意，國土交通省告示）、登記稅（土地買賣標準2%，2029年3月31日前1.5%；建物買賣為2%，0.3%的住宅優惠只適用於本人自住，別墅不適用，國稅廳No.7191）、司法書士費、印花稅（2027年3月31日前的買賣契約減稅，國稅廳）和不動產取得稅（標準4%；2027年3月31日前取得的土地和住宅為3%，宅地課稅標準減半；店鋪、旅館等非住宅建物為4%，地方稅法）。每年另有固定資產稅（標準稅率1.4%，地方稅法第350條）。稅額按固定資產評估額等計算，而非成交價。如果賣方是非居住者，買方原則上須從付給賣方的房款中預扣10.21%繳納給稅務署（賣方為外國法人時同樣適用；個人為自住或家屬居住購買、價格1億日元以下者除外，買方為法人則無此豁免。國稅廳）。

購屋問題可以問我們：規定、費用或白馬的區域選擇，告訴我們您在考慮什麼，我們會回覆。諮詢我們

白馬購屋前的查核重點

• 積雪荷重、屋頂狀況，按建築確認日期判斷是否適用1981年6月1日後取得建築確認的新抗震標準（國土交通省）
• 建築基準法上的道路類別、臨路長度、退界要求、私道通行和開挖權，冬季由誰除雪
• 自來水還是私有水源、化糞池及管理費
• 村裡的災害地圖（泥石流、浸水）
• 別墅區管理規約和管理費
• 預計用途是否可行：民宿（住宅宿泊事業）每年最多180天。依長野縣條例，白馬村滑雪場周邊等區域在冬季規定期間不得經營（屋主自住型除外），另有其他區域和日期限制；屋主不住的須委託住宅宿泊管理業者。超過上述限制接待短期住宿旅客，原則上須取得旅館業許可。購買前請以物件地址向保健福祉事務所確認（長野縣）。 超過民泊天數接待短期住宿旅客：申請旅館業許可。一般住宅長租適用不同規定。旅館業法許可（簡易宿所、旅館・飯店營業）沒有每年天數上限，也不受民宿冬季限制。但它是許可制而非申報：用途地域必須允許旅館（依建築基準法第48條及別表第二，低層、中高層住居專用地域不得興建旅館，e-Gov），住宅通常須辦建築基準法上的用途變更（超過200㎡須申請建築確認，任何規模都須符合標準），還要有消防設備，並通過保健所現場檢查（日本厚生勞動省）。能否取得由行政機關決定，請於購買前確認。我們可與合作建築業者一起，協助調查、改建與營運準備（不保證取得許可）。

買之前，先把蓋房和出租想清楚

買地、蓋房、出租分別涉及不同的專業人士。若購地調查未與設計需求銜接，購地後可能需要調整方案。

HakubaLand 目前的服務範圍：

• 找地與購買（現已提供）：以合格不動產業者身分，負責物件搜尋、調查與購買手續
• 規劃與開發（協調）：購買前與專業人士確認臨路與預計用途，將結果納入設計條件和預算。設計與施工由持有相應許可、長期合作的建築業者與建築師事務所承擔，合約由他們與您直接簽訂；我們負責其間的聯繫協調。
• 營運與管理（籌備中）：外部業主的營運管理服務（含AI輔助住客服務）仍在籌備，尚未提供。登記意向

Gemini株式会社自己的 Maykiss 和 500 MILES HAKUBA 正在籌備開幕，目前皆未營業。開業籌備進度

下一步

• 日本白馬在售物件和土地
• 打算買地建房？告訴我們區域、面積和預算，我們會回覆你最先要確認的事項。
• 全部指南

2026年10月23日根據官方資料核對。制度和稅率可能變化，請以專業人士意見為準。

廣告主：Gemini株式会社／宅地建物取引業 大阪府知事（1）第65181号／總公司：大阪府豊中市緑丘三丁目7番7号／電話 06-7654-9988／所屬團體：一般社団法人大阪府宅地建物取引業協会、公益社団法人近畿地区不動産公正取引協議会加盟事業者。交易諮詢由大阪總公司受理。