日本白马购房：土地房源页面怎么看，咨询前先核对6项

查看日本白马的房产房源时，先核对6项：中介在交易中的身份、面积依据、地目、建筑限制、道路和排水。2026年11月4日查看的3个白马土地房源写法差别不小，缺失的信息应向中介核实。

本文以土地房源为主，最后补充购买独栋住宅和公寓还需核对的事项。文中3个房源是其他公司刊登的房源页面写法的例子，我们并不参与这些交易，也没有核实其内容。本文帮你读懂房源页面写了什么、没写什么，不判断价格是否合理。

日本白马购房，土地房源先核对什么？

下表列出3个房源页面写了什么、没写什么（房源A的页面按英文版翻译）。

项目	房源A：Echoland地区的土地（大型业者的刊登例），1亿日元级	房源B：白马村中心的土地（刊登例），4,000万日元左右	房源C：八方地区的土地（刊登例），3亿日元级
交易形态	“居间”（Brokerage）	页面正文未写	未写；页面注明了中介公司
面积	740.00㎡，标注为“登记簿记录”（Registered record）	标题写“328 sqm”，正文写“327 sqm”；依据未写	1,068.96㎡；依据未写；共6个地块
地目	空白（“-”）	未写	834㎡登记为农地
建蔽率、容积率、高度	60%、200%；高度低于18m	50%、100%；最高高度18m	未写
用途地域	“未指定”；位于城市规划区域内的未划线区域	未写；注明“仅可建造住宅”	未写
道路	东侧，4.8m，“公道/私道”，已铺装	未写	“public-road access”（临公共道路）；宽度未写
上下水	自来水为公共供水；排水写“公共下水道”，污水写“净化槽”（原文Septic tank）；注明“可接入下水道”	公共供水、村下水道、电力	未写
页面列出的费用	居间手续费（随价款而定）、合同印花税、登记费用另计、下水道受益者负担金每平方米900日元（一次性付清）	未列	未列

资料来源：2026年11月4日查看的、其他公司刊登的3个房源页面；价格以区间表示。“未写”指我们看到的页面正文里没有，不代表相关信息不存在。

缺失的信息是该向中介提出的问题，不是存在缺陷的证据。

中介在交易中是什么身份，手续费是多少？

房源广告需要说明业者是卖方、卖方的代理，还是居间（日文写作“媒介”或“仲介”）。宅地建物交易业者在广告中必须标明（《宅地建物交易业法》第34条第1款）；行业的广告规约实施细则也要求使用日文标签「売主」（卖方）、「代理」「媒介（仲介）」（居间）（规约实施细则第9条第1项）。房源A写的是“居间”。

居间报酬的上限由国土交通省告示规定，按委托人每一方分别计算。对于课税业者，不含消费税的价款中，200万日元以下的部分为5.5%，超过200万至400万日元的部分为4.4%，超过400万日元的部分为3.3%。这些比例已经包含消费税等。

价款区间（日元，不含税）	比例（含消费税等）	报酬上限（日元）
200万以下的部分	5.5%	110,000
超过200万至400万的部分	4.4%	88,000
超过400万的部分（1.26亿）	3.3%	4,158,000
假设价款为1.3亿日元时的合计		4,356,000

资料来源：国土交通省报酬告示（1970年建设省告示第1552号，2024年6月21日最后修订）第二；由本编辑部计算。

上表按价款1.3亿日元假设计算。房源A的页面也写明合同印花税和居间手续费都会随实际成交价变动。告示规定的是业者最多可以收取的金额，签约前请书面确认中介费。房源A另列了合同印花税，并说明登记费用另计。

不过有一项特例：价款（不含消费税）在800万日元以下的宅地或建筑（低价空置房等）的买卖居间，业者可以考虑现场调查等费用，收取超过上述计算额的报酬，但最高为30万日元的1.1倍（33万日元）（同告示第七）。代理的情形，或业者为免税业者时，上限算法不同。白马低价老房子不少，可以问问是否适用。

面积是登记簿的数字，还是实测的数字？

土地面积可能按登记簿记载的面积（公簿面积）表示，也可能按实地测量得到的面积（实测面积）表示（房地产信息网站运营商联络协议会（RSC））。规约实施细则还要求土地面积写水平投影面积（第9条第14项）。

房源A写得很明确。英文版页面的备注译成中文是：“本土地按登记簿面积买卖，实测面积增减时不作调整。”

所以事后测量发现面积不同，价款也不变。

房源B的标题写328㎡，正文写327㎡。需要向中介确认合同会写哪一个数字，以及面积的依据。地块较大，或打算靠近边界建房时，我们建议再问是否有测量图。这是我们的建议，不是规定。

真的是住宅用地吗？地目与农地

农地法上是不是农地，看的不是登记簿上的地目，而是现在是否用于耕作的现状（《农地法》第2条第1款）。地目即使是宅地或山林，现状是田地的话也可能需要许可，反过来也一样。

登记簿会记录地目（土地的用途类别）。规约实施细则要求房源写登记簿上的地目，现状用途不同时也要一并写出（第9条第19项）。房源A的地目是空白，现状也要确认。房源C写明，1,068.96㎡中有834㎡登记为农地；按我们的计算约占78%。

根据《农地法》，转让农地的所有权原则上需要农业委员会的许可，法律另有例外（第3条第1款）。

为了把农地改作他用而转让权利，原则上需要都道府县知事（或指定市町村的市町村长）的许可（第5条第1款）。

自己改变农地用途时，原则上也需要同类许可（第4条第1款）。只有在符合法定条件时，才可以用申报代替许可，城市化促进区域（市街化区域）内的农地是其中一种，需事先向农业委员会申报，并满足规划方面的条件（第4条第1款第7项、第5条第1款第6项）。

农地的核对方法见外国人购房指南。

房源A还写明土地上有旧房屋。规约实施细则要求，土地上有旧房、废屋等时必须注明（第7条第7项）。旧房是否包含在价款里、拆除费用由谁承担，也需要向中介核实。

能建什么？建蔽率、容积率和高度

建蔽率是建筑物水平投影面积（日本法所称的“建築面積”，不要与总建筑面积混淆）占用地面积的比例（《建筑基准法》第53条第1款）。容积率是总建筑面积（延べ面积）占用地面积的比例（第52条第1款）。

没有指定用途地域的区域，由特定行政厅在30%、40%、50%、60%、70%中确定建蔽率（第53条第1款第6项），在50%、80%、100%、200%、300%、400%中确定容积率（第52条第1款第8项）。

这些选项并不能说明某一地块适用哪组数字，需要向有关部门确认该地块适用的规划指标和另行订立的协定。别墅区的限制可能更严。

白马村“其他标准（限制）”页面（2026年4月22日更新）把Misorano（みそら野）别墅区列为建蔽率20%、容积率40%，把Melvert白马分区（メルヴェール白馬分譲地）列为60%和200%，属于各自订立的协定（独自協定等）。

这些数值适用于表中列明的协定区域，请确认拟购地块是否在其中。页面提醒，限制的详细内容请在买卖合同签订时的重要事项说明中确认。

同一地区由我们经手的合作房源（当社取扱物件）HL-0001，页面写20%和40%，并注明房源信息没有提到下水道（HL-0001）。

房源A还列出景观形成重点区域、Echoland地区的景观形成居民协定、高度低于18m，以及距道路和邻地各后退3m。房源B写明仅可建造住宅。这些限制对你的方案有什么影响，需要逐条核实；村里的景观与开发规则见购地指南。

有合法的道路吗？排水怎么处理？

建筑用地必须与建筑基准法所定义的道路（不含仅供汽车通行的道路和部分地区计划内的道路）相接2m以上，另有例外（《建筑基准法》第43条第1款、第2款）。

这些接道规定适用于都市计划区域和准都市计划区域内（第41条之2）。区域外原则上不适用接道义务和建蔽率、容积率等规定（集团规定），但村里的条例、景观计划和别墅区协定仍然适用。地块是否在区域外，请查村里的都市计划图。规约实施细则要求，与该法第42条所指道路相接不足2m的土地，在建筑物符合该法第43条第2款的情形之外，须注明「再建築不可」（不可再建）或「建築不可」（不可建筑）（第7条第4项）。

房源A写东侧有一条4.8m宽的道路，标为“公道/私道”，没有说明到底是哪一种。房源C只写“public-road access”（临公共道路），没有写宽度。需要核实道路归谁所有、是不是建筑基准法所指的道路，以及用地是否满足相接2m的要求或适用例外。

签约前，业者必须说明饮用水、电力、燃气的供应和排水设施的完备情况，设施尚未完备的，还要说明预计的整备情况和特别负担（《宅建业法》第35条第1款第4项）。

房源A在排水一栏写“公共下水道”，在污水一栏写“净化槽”（原文Septic tank），注明“可接入下水道”，并写明下水道受益者负担金每平方米900日元（一次性付清）。

我们看到的页面正文没有说明按哪个面积计算；举例来说，740㎡×900日元是66.6万日元。应向中介确认目前采用哪种排水方式，以及这笔负担金具体是什么费用。

白马房源信息里，哪些警示信号值得追问？

看到的内容	为什么要问	问什么
没有写明依据的面积（B、C）	登记簿面积和实测面积可能不同	价款以哪个面积为准？
同一页出现两个面积（B）	页面没有说用的是哪一个	合同会写哪个数字？
地目空白或为农地（A、C）	农地转让和改用原则上都需要许可，另有例外	能否看登记事项证明书和农业委员会的意见？
没有说明依据的建蔽率和容积率（A、B）	别墅区的协定可能比页面写的更严	村里以及别墅区的管理事务所怎么说？
写着“公道/私道”的道路（A）	页面没有说是哪一种	道路归谁所有？是不是建筑基准法所指的道路，用地是否相接2m以上？
前后不一的排水信息（A）	一处写下水道，另一处写净化槽	现在用哪一种？受益者负担金是什么费用？
与拟建缆车项目挂钩的描述（C）	页面称位置可能吸引计划做住宿或接待游客场所的买家，并注明“以缆车项目和所有必要批准得到确认为前提”	目前已经批准的是什么？

资料来源：上文列出的房源A至C，以及上文引用的《宅建业法》《建筑基准法》《农地法》和白马村页面。

该请中介发来什么？

签约前，宅地建物交易士必须以书面向你说明重要事项，包括登记的权利、法令限制、私道负担，以及水、电、燃气和排水情况（《宅建业法》第35条第1款第1项至第4项）。请尽早索取登记事项证明书和这份说明书的草案，在作决定前把不明之处问清楚。

购买独栋住宅和公寓还需核对一些事项。现有建筑能否合法用于你的用途（自住、度假屋或住宿）、有哪些文件可以证明，应向中介核实，并请持牌专业人士再次确认。

规约实施细则要求建筑物写总建筑面积（公寓为专有面积），包含车库或地下室时须注明其面积，但地下居室不在这一规定之内（第9条第15项）。

对于现有建筑，业者还要说明在国土交通省令规定的期间内是否做过建筑物状况调查，概述结果，并说明设计图书和检查记录等是否保存（《宅建业法》第35条第1款第6项之2）。区分所有的建筑，则要说明用地的权利和共用部分的规约（同款第6项）。

如果打算在白马买独栋房屋，每年的持有费用见维持费用指南。

Hakuba Land是Gemini株式会社（宅地建物取引业 大阪府知事（1）第65181号）旗下品牌。我们自己的房源HL-0001和HL-0002也按这些项目核对，交易形态写在各房源页面上。

**核对方式：**房源内容于2026年11月4日在各房源页面查看，之后可能变动。规则对照日本e-Gov公布的《宅地建物交易业法》《建筑基准法》《农地法》条文、国土交通省报酬告示（2024年6月21日最后修订）、不动产广告规约（2025年版）和2026年4月22日更新的白马村页面核对。本文是基于2026年11月4日法令和资料的一般性信息，不构成法律意见，也不是对个别房源的调查结果。具体房源以重要事项说明书和登记事项证明书为准。购买前请向负责交易的宅地建物取引士确认，必要时再咨询律师、司法书士（权利、登记）、行政书士（农地转用）和建筑士（能否建房）。