日本白马买别墅：每年维持费、冬季管理与购买前检查清单

在日本白马买别墅，房价之外每年要支付的主要有：固定资产税（按村里的评估额算出的课税标准额×1.4%，不是按买价）、上下水道费或净化槽的法定维护、别墅区或公寓的管理费、保险和水电取暖费，以及排水防冻、除雪等冬季工作。

我们查阅的官方资料没有给出年度总额：有些项目有公开收费标准，其余要按实际房屋询价。

购房流程和一次性费用，请看我们的外国人在白马购房指南。

在日本白马买别墅，每年维持费要多少？按项目看官方收费

可以把下表当作预算表。公开金额截至2026年10月31日；“未公布”是指我们查阅的页面没有金额，不代表费用为零。

费用项目	由谁决定	公开金额（2026年10月31日）	如何估算年度费用
固定资产税	白马村	课税标准额×1.4%（免税点等情况除外）	卖方最近的纳税通知书、村里的评估证明书
城市规划税	白马村	目前不征收	白马村城市规划税条例第7条规定“暂不”征收
自来水费	白马村	基本费每月1,837日元（13mm水表）＋用量费每立方米71.5日元起（含税）	水表口径和以往账单
下水道费（已接入时）	白马村	基本费每月1,700日元（10立方米以内）＋10%消费税	污水量＝自来水用量（使用井水时另加）
净化槽（已设置时）	受托服务商、指定检查机构	未公布	向服务商和检查机构询价
别墅区管理费	各管理事务所（按合同）	Misorano（みそら野）页面未公布金额	管理委托合同和账单
公寓管理费、修缮基金	各公寓业主组织（日文：管理組合）	每栋不同	业主组织的资料
保险、取暖、电费	保险公司、各供应商	所查资料无金额	询价和以往账单
除雪、维修	承包商、管理事务所	未公布	询价、卖方的记录

出处：白马村“固定资产税”页面（税率）、“自来水费”和“下水道使用费”页面，白马村城市规划税条例第7条，Misorano管理事务所各页面（均于2026年10月31日核对）。

Hakuba Land按村里的收费表试算：已接入公共下水道、13mm水表、不用井水的房子，一个月用水20立方米，自来水费4,500日元（舍去不足10日元的尾数前为4,504.5日元）、下水道费3,740日元，当月合计8,240日元。

每年的持有预算可以这样列出，每一行按上表的资料填写，暂时没有数字的行先留空：

• 固定资产税年税额（看纳税通知书）
• ＋12个月的自来水费
• ＋12个月的下水道费，或净化槽的保养检查、清扫和法定检查费用
• ＋如适用：别墅区管理费，以及／或公寓管理费和修缮基金
• ＋管理费未包含的冬季工作（排水防冻、除雪）
• ＋保险、取暖和电费
• ＋自己预留的维修费（公寓只算修缮基金不覆盖的工程）
• ＝每年的持有预算

独栋、别墅区还是度假公寓：维持费有何不同？

买哪种房子，决定了你要承担哪些费用，以及冬季工作由谁来做。

	已接入下水道的独栋	别墅区内的房子（例：Misorano）	度假公寓
排水	公共下水道，每月收费	需确认：村里截至2022年3月31日的资料显示，Misorano、名铁、Donguri（どんぐり）属于暂停中的下水道第4期规划	视建筑而定，需确认
道路和停车位除雪	先确认道路由谁维护，自家通道和停车位自己安排	Misorano负责别墅区内道路除雪；停车位除雪和屋顶除雪另收费	确认管理费包含哪些
要核对的定期费用	水电费和已签约的服务	别墅管理费（按合同）和水电费	管理费、修缮基金和水电费
首先要索取的文件	下水道接入记录	管理委托合同和建筑限制规定	长期修缮计划和基金余额

出处：白马村《白马村下水道事业概要》（截至2022年3月31日），Misorano管理事务所页面，日本国土交通省《公寓修缮基金指南》（2024年6月修订）。

除公共下水道和净化槽外，村里的资料还列出农业集落排水，当时只覆盖野平地区。请按具体地块确认现在的排水方式。

如果是净化槽，按日本《净化槽法》，净化槽管理者每年须做1次保养和清扫（环境省令另有规定的按规定次数），每年接受1次（环境省令另有规定的按规定次数）指定检查机构的水质检查；已申报停用且未恢复使用的除外。

公寓方面，日本国土交通省指南对地上不足20层、总建筑面积不足5,000平方米的楼，给出的修缮基金参考是：整个计划期间平均每月每平方米335日元（不含机械式停车位）。

套内面积60平方米的房子就是每月20,100日元、每年241,200日元，管理费另计。该指南的样本主要是业主自住的住宅公寓，度假公寓只能当作参考。

白马的冬天：不在当地的业主要安排什么

白马村自1973年4月10日起被指定为“特别豪雪地带”。排水防冻和除雪，也要算进每年的预算。

水管冻裂

村里提醒：气温在零下4℃或以下时，水管里的水会结冰，可能把水管和水表冻裂。水表以内的管道由业主自己负责。

冬天长时间不住时要排空水管（日文：水抜き）。先请卖方或村指定的给水工程业者现场演示这栋房子的步骤。村里给出的大致步骤是：室外的防冻止水阀，在水龙头关闭的状态下把把手向右转到底，再打开水龙头让空气进入；室内操作型排水阀，则拉动拉杆并打开水龙头，让空气进入。

之后要确认水表已停转（阀门只转一半可能持续漏水）。热水器、马桶等器具里也有残水，要一起排掉。为防冻而让水龙头一直细流，可能产生巨额水费。

村里的漏水减免并不覆盖所有冬季漏水。只有在业主做好日常检查、长期不在时排水等适当维护，且漏水发生在地下、墙内等看不见、难以发现的位置时才适用。

水龙头、淋浴、马桶等用水器具故障造成的漏水，由非指定业者维修的情况，以及同一位置1年内再次漏水，都不在范围内。即使适用，减免的也是漏水量的2/3，每件最长6个月，须在维修完成后60天内申请。冬季暂停抄表的房子，请与村里商量。

屋顶积雪

长野县按屋顶积雪的处理方式把住宅分为四类：人工除雪型、自然落雪型、融雪型、耐雪型。对于以“定期清除屋顶积雪”为前提、按较低积雪荷载设计的建筑，县里要求业主切实做好除雪等维护。房子属于哪一类，影响每个冬天需要多少除雪工作，买前要问清楚。

谁来做这些工作

Misorano管理事务所列出的服务包括：下雪前检查各栋别墅的设备（排水、补充防冻液等），清扫别墅区内道路的积雪（通常让道路在早上7点左右可以通行），停车位除雪和屋顶除雪另行收费。

请确认你的合同包含哪些。其他房子请确认每项工作由业主、管理事务所、公寓业主组织（日文：管理組合）还是承包商负责。

作为别墅持有，税金有什么不同？

固定资产税按村里的评估额计算，不按买价。宅地以公示地价等的约七成为评估目标，房屋按重建价格乘以折旧修正率评估。具体金额请看卖方最近的纳税通知书或村里的评估证明书。详细算法见我们的白马固定资产税指南。

别墅在税务上的一个重要区别，在于土地。1月1日时属于住宅用地的土地享受优惠：每户住宅200平方米以内部分按评估额的1/6、超出部分按1/3作为课税标准。

整栋用作别墅的房子，其用地不享受这项优惠。税法上的“别墅”，是指不用于每月至少居住1天（或达到同等程度居住）、且专供休闲度假的房屋或其部分；专供居住的房屋中，别墅用途超过建筑面积四分之三的，其用地也同样不享受。由村里判定，具体情况请向村税务课或税理士确认。

还要留意课税基准日和纳税管理人。当年度的固定资产税原则上由1月1日在登记簿或家屋补充课税台账上登记、登录为所有人的人缴纳（地方税法第343条、第359条）；过户手续未完成时，可能仍向原所有人课税。

在白马村没有住址、居所、办事处或营业场所的业主，按日本地方税法第355条须指定“纳税管理人”并向村长申报；选择条例规定区域以外的人须获批准，经村长认定征收无障碍的则可不指定。村里说明，移居国外时需要纳税管理人。具体情况请向村里或税理士确认。白马村税条例把该区域定为村内，须在需要之日起10日内申报；住在日本其他市町村的业主同样适用。

出租能不能抵掉维持费？

先确认想要的出租方式是否被允许，再估算扣除费用后的收支。住宅宿泊事业（日本称“民泊”）每年最多180天；房东不住在房子里时，必须委托经国土交通大臣登记的住宅宿泊管理业者管理。

白马村大字神城、大字北城的部分区域（含字仓下，由县规则指定），依长野县住宅宿泊事业条例第5条及其施行规则别表第6，每年12月1日至次年3月31日限制民泊经营。例外是：经营者住在同一建筑、同一用地内或相邻住宅且不离开，或登记的住宅宿泊管理业者同样驻守（同别表备考）。另外，全县学校、保育所等周边约100米内平日也限制民泊。旅馆业法许可没有年天数上限，但选址受限制。

算账时：出租贡献＝预订收入－因出租才产生的费用（平台手续费、出租管理、清洁、增加的水电和维护）；每年的盈余或缺口＝出租贡献－每年的持有预算。共同的费用只算一次。预订总额不是到手收入，180天上限也不是入住率预测。

住客自2026年6月1日起还要缴纳白马村住宿税：到2029年5月31日为止，每人每晚房费（不含餐、不含税）6,000日元以上、不足20,000日元的，税额200日元（含县税100日元），更高房价档位适用更高税额。

由经营者代收，原则上于次月底前申报缴纳。详见民泊与旅馆业许可比较和白马村住宿税。

在日本白马买别墅或二手房前的检查清单

• 排水：是否已接入公共下水道？如果是净化槽，请卖方出示保养和清扫记录（净化槽管理者依法须保存3年）以及法定检查结果。
• 自来水：确认水表、防冻阀和排水阀的位置；问清去年冬天谁做的排水、有没有漏水维修记录。
• 屋顶类型：人工除雪型、自然落雪型、融雪型还是耐雪型？设计是否以定期清除屋顶积雪为前提？
• 别墅区规定：读管理委托合同，弄清管理费包含哪些作业、哪些另收费、管理事务所的免责范围；也要确认建筑限制。Hakuba Land核对自己经手的一套Misorano房源（HL-0002）时，房源资料写建蔽率60%、容积率200%，而村里该别墅区的表格对500平方米以下地块是20%和40%。适用哪一个，请向管理事务所和村里确认。
• 登记：Misorano管理事务所说明，别墅和乡下的房屋中“有不少”没有做所有权保存登记。村里的固定资产课税台账可查到课税上的所有人，但产权和登记手续请找司法书士确认。
• 税金：请卖方出示最近的纳税通知书，并在村里申请评估证明书。
• 出租用途：如果打算出租，确认别墅区规定或公寓管理规约是否允许。
• 公寓：索取长期修缮计划、修缮基金余额，确认有无欠缴。
• 用途变更：过户前、以及从住宅改为别墅等用途变更前，要先联系村上下水道课。
• 冬季看房：如果方便，建议冬季实地看房，可现场确认积雪、屋顶落雪和冬季通行情况。

选一套人不在也好打理的房子

比较房源时，除了价格，也要一并看管理合同、排水设施和冬季维护需求。Hakuba Land是Gemini株式会社（持有日本不动产经纪执照）旗下品牌，在出价前协助买家按这些要点比较白马的房源；合作房源均标明交易形态。

如果房子需要针对积雪或管道的工程，由长期合作的建筑承包商施工，我们统筹协调。面向外部业主的托管服务正在筹备中，目前尚未提供。现有房源见房源列表。

封面照片中的独栋木屋Maykiss，是Gemini株式会社在白马村所有的房屋。

**核对方式：**收费、制度和日期均于2026年10月31日对照白马村税务课、上下水道课各页面及下水道事业概要、日本《净化槽法》、长野县综合雪害对策计划和民泊制度、国土交通省修缮基金指南、Misorano管理事务所页面核对。收费可能调整，做预算前请再看官方页面；税务和许可问题请向专业人士确认。

封面照片：冬季的Maykiss（Gemini株式会社自有照片）