日本白馬買房：土地物件頁面怎麼看，諮詢前先核對6項

檢視日本白馬的不動產物件時，先核對6項：仲介在交易中的身分、面積依據、地目、建築限制、道路和排水。2026年11月4日檢視的3個白馬土地物件寫法差別不小，未列出的資訊應向仲介確認。搜尋日本網站的「白馬 不動産」或「白馬 土地 購入」時，也可以用以下項目核對物件。

本文以土地物件為主，最後補充獨棟房屋和公寓需要多核對的項目。文中3個物件是其他公司刊登的物件頁面寫法的例子，我們並不參與這些交易，也沒有核實其內容。本文說明如何判讀物件頁面及找出待確認的資訊，不判斷價格是否合理。

日本白馬買房，土地物件先核對什麼？

下表整理3個物件頁面列出的資訊與缺漏（物件A的頁面按英文版翻譯）。

項目	物件A：Echoland地區的土地（大型業者的刊登例），1億日圓級	物件B：白馬村中心的土地（刊登例），4,000萬日圓左右	物件C：八方地區的土地（刊登例），3億日圓級
交易形態	「仲介」（Brokerage）	頁面內文未寫	未寫；頁面註明了仲介公司
面積	740.00㎡，標註為「登記簿記錄」（Registered record）	標題寫「328 sqm」，正文寫「327 sqm」；依據未寫	1,068.96㎡；依據未寫；共6筆土地
地目	空白（「-」）	未寫	834㎡登記為農地
建蔽率、容積率、高度	60%、200%；高度低於18m	50%、100%；最高高度18m	未寫
用途地域	「未指定」；位於都市計畫區域內的未劃線區域	未寫；註明「僅可建造住宅」	未寫
道路	東側，4.8m，「公道/私道」，已鋪裝	未寫	「public-road access」（臨公共道路）；寬度未寫
上下水	自來水為公共供水；排水寫「公共下水道」，汙水寫「淨化槽」（原文Septic tank）；註明「可接入下水道」	公共供水、村下水道、電力	未寫
頁面列出的費用	仲介手續費（隨價款而定）、合約印花稅、登記費用另計、下水道受益者負擔金每平方公尺900日圓（一次繳清）	未列	未列

資料來源：2026年11月4日檢視的、其他公司刊登的3個物件頁面；價格以區間表示。「未寫」指我們看到的頁面內文裡沒有，不代表相關資訊不存在。

頁面未列的資訊，可優先向仲介確認，不代表物件有問題。

仲介在交易中是什麼身分，手續費是多少？

物件廣告需要說明業者是賣方、賣方的代理，還是居中仲介（日文用「媒介」或「仲介」）。宅地建物取引業者在廣告中必須標明（《宅地建物取引業法》第34條第1項）；業界的廣告規約實施細則也要求使用日文標籤「売主」（賣方）、「代理」「媒介（仲介）」（仲介）（規約實施細則第9條第1款）。物件A寫的是「仲介」。

仲介報酬的上限由國土交通省告示規定，按委託人每一方分別計算。對於課稅業者，不含消費稅的價款中，200萬日圓以下的部分為5.5%，超過200萬至400萬日圓的部分為4.4%，超過400萬日圓的部分為3.3%。這些比例已經包含消費稅等。

價款區間（日圓，不含稅）	比例（含消費稅等）	報酬上限（日圓）
200萬以下的部分	5.5%	110,000
超過200萬至400萬的部分	4.4%	88,000
超過400萬的部分（1.26億）	3.3%	4,158,000
假設價款為1.3億日圓時的合計		4,356,000

資料來源：國土交通省報酬告示（1970年建設省告示第1552號，2024年6月21日最後修訂）第二；金額由本編輯部計算。

上表按價款1.3億日圓假設計算。物件A的頁面也寫明合約印花稅和仲介手續費都會隨實際成交價變動。告示規定的是業者最多可以收取的金額，簽約前請以書面確認手續費。物件A另列了合約印花稅，並說明登記費用另計。

不過有一項特例：價款（不含消費稅）在800萬日圓以下的宅地或建物（低價空屋等）的買賣仲介，業者可以考量現場調查等費用，收取超過上述計算額的報酬，但最高為30萬日圓的1.1倍（33萬日圓）（同告示第七）。代理的情形，或業者為免稅業者時，上限算法不同。白馬低價老房子不少，可以問問是否適用。

面積是登記簿的數字，還是實測的數字？

土地面積可能按登記簿記載的面積（公簿面積）表示，也可能按實地測量得到的面積（實測面積）表示（房地產資訊網站營運商聯絡協議會（RSC））。規約實施細則還要求土地面積寫水平投影面積（第9條第14款）。

物件A的說明很明確。英文版頁面的備註譯成中文是：「本土地按登記簿面積買賣，實測面積增減時不作調整。」

也就是說，即使事後測量發現面積不同，價款也不變。

物件B的標題寫328㎡，正文寫327㎡。應向仲介確認合約會採用哪個數字，以及面積的依據。土地較大，或打算靠近邊界建房時，我們建議再問是否有測量圖。這是我們的建議，不是規定。

真的是住宅用地嗎？地目與農地

農地法上是不是農地，看的不是登記簿上的地目，而是現在是否用於耕作的現狀（《農地法》第2條第1項）。地目即使是宅地或山林，現狀是田地的話也可能需要許可，反過來也一樣。

登記簿會記錄地目（土地的用途類別）。規約實施細則要求物件寫登記簿上的地目，現狀用途不同時也要一併寫出（第9條第19款）。物件A的地目是空白，現狀也要確認。物件C寫明，1,068.96㎡中有834㎡登記為農地；按我們的計算約佔78%。

根據《農地法》，轉讓農地的所有權原則上需要農業委員會的許可，法律另有例外（第3條第1項）。

若為了將農地改作其他用途而轉讓權利，原則上須取得都道府縣知事（或指定市町村的市町村長）的許可（第5條第1項）。

自己改變農地用途時，原則上也需要同類許可（第4條第1項）。只有在符合法定條件時，才可以用申報代替許可，城市化促進區域（市街化區域）內的農地是其中一種，需事先向農業委員會申報，並滿足規劃方面的條件（第4條第1項第7款、第5條第1項第6款）。

農地的核對方法見外國人買房指南。

物件A還寫明土地上有舊房屋。規約實施細則要求，土地上有舊房、廢屋等時必須註明（第7條第7款）。舊房是否包含在價款裡、拆除費用由誰承擔，都應向仲介確認。

能建什麼？建蔽率、容積率和高度

建蔽率是建築物水平投影面積（日本法所稱的「建築面積」，不要與總建築面積混淆）佔用地面積的比例（《建築基準法》第53條第1項）。容積率是總建築面積（延べ面積）佔用地面積的比例（第52條第1項）。

沒有指定用途地域的區域，由特定行政廳在30%、40%、50%、60%、70%中確定建蔽率（第53條第1項第6款），在50%、80%、100%、200%、300%、400%中確定容積率（第52條第1項第8款）。

單看這些選項，無法知道某筆土地適用哪組數字，仍須向相關機關確認該筆土地適用的管制規定和另行訂立的協定。別墅區的限制可能更嚴。

白馬村「其他標準（限制）」頁面（2026年4月22日更新）把Misorano（みそら野）別墅區列為建蔽率20%、容積率40%，把Melvert白馬分區（メルヴェール白馬分譲地）列為60%和200%，屬於各自訂立的協定（独自協定等）。

這些數值適用於表中列明的協定區域，請確認物件土地是否在其中。頁面提醒，限制的詳細內容請在買賣合約簽訂時的重要事項說明中確認。

同一地區由我們經手的合作物件（当社取扱物件）HL-0001，頁面寫20%和40%，並註明物件資訊沒有提到下水道（HL-0001）。

物件A還列出景觀形成重點區域、Echoland地區的景觀形成居民協定、高度低於18m，以及距道路和鄰地各後退3m。物件B寫明僅可建造住宅。請逐條確認這些限制對你的方案有什麼影響；白馬村的景觀與開發規則見購地指南。

有合法的道路嗎？排水怎麼處理？

建築用地必須與建築基準法所定義的道路（不含僅供汽車通行的道路和部分地區計畫內的道路）相接2m以上，另有例外（《建築基準法》第43條第1項、第2項）。

這些接道規定適用於都市計畫區域和準都市計畫區域內（第41條之2）。區域外原則上不適用接道義務和建蔽率、容積率等規定（集團規定），但村裡的條例、景觀計畫和別墅區協定仍然適用。地塊是否在區域外，請查村裡的都市計畫圖。規約實施細則要求，與該法第42條所指道路相接不足2m的土地，在建築物符合該法第43條第2項的情形之外，須註明「再建築不可」（不可再建）或「建築不可」（不可建築）（第7條第4款）。

物件A寫東側有一條4.8m寬的道路，標為「公道/私道」，沒有說明到底是哪一種。物件C只寫「public-road access」（臨公共道路），沒有寫寬度。應確認道路的所有權人、是否屬於建築基準法所指的道路，以及用地是否符合相接2m的要求或適用例外。

簽約前，業者必須說明飲用水、電力、燃氣的供應和排水設施的完備情況，設施尚未完備的，還要說明預計的整備情況和特別負擔（《宅建業法》第35條第1項第4款）。

物件A在排水一欄寫「公共下水道」，在汙水一欄寫「淨化槽」（原文Septic tank），註明「可接入下水道」，並寫明下水道受益者負擔金每平方公尺900日圓（一次繳清）。

我們看到的頁面內文沒有說明按哪個面積計算；舉例來說，740㎡×900日圓是66.6萬日圓。請向仲介確認目前的排水方式，以及這筆負擔金的費用內容。

白馬物件資訊裡，哪些警示訊號值得追問？

看到的內容	為什麼要問	問什麼
沒有寫明依據的面積（B、C）	登記簿面積和實測面積可能不同	價款以哪個面積為準？
同一頁出現兩個面積（B）	頁面沒有說用的是哪一個	合約會寫哪個數字？
地目空白或為農地（A、C）	農地轉讓和改用原則上都需要許可，另有例外	能否看登記事項證明書和農業委員會的意見？
沒有說明依據的建蔽率和容積率（A、B）	別墅區的協定可能比頁面寫的更嚴	白馬村以及別墅區的管理事務所怎麼說？
寫著「公道/私道」的道路（A）	頁面沒有說是哪一種	道路歸誰所有？是不是建築基準法所指的道路，用地是否相接2m以上？
前後不一的排水資訊（A）	一處寫下水道，另一處寫淨化槽	現在用哪一種？受益者負擔金是什麼費用？
與纜車興建計畫有關的宣傳（C）	頁面稱位置可能吸引計畫經營住宿或遊客接待場所的買家，並註明「以纜車計畫和所有必要核准得到確認為前提」	目前已經核准的是什麼？

資料來源：上文列出的物件A至C，以及上文引用的《宅建業法》《建築基準法》《農地法》和白馬村頁面。

該向仲介索取哪些資料？

簽約前，宅地建物取引士必須以書面向你說明重要事項，包括登記的權利、法令限制、私道負擔，以及水、電、燃氣和排水情況（《宅建業法》第35條第1項第1款至第4款）。請提早索取登記事項證明書和這份說明書的草案，在做決定前釐清疑問。

獨棟房屋和公寓還有一些項目要核對。請確認既有建築物能否合法用於你的用途（自住、度假屋或住宿），有哪些文件可供佐證，並請領有執照的專業人士再確認。

規約實施細則要求建築物寫總建築面積（公寓為專有面積），包含車庫或地下室時須註明其面積，但地下居室不在這一規定之內（第9條第15款）。

對於既有建築物，業者還要說明在國土交通省令規定的期間內是否做過建築物狀況調查，概述結果，並說明設計圖書和檢查記錄等是否保存（《宅建業法》第35條第1項第6款之2）。區分所有建築物則要說明用地的權利和共用部分的規約（同項第6款）。

如果打算在白馬買獨棟房屋，每年的持有費用見維持費用指南。

Hakuba Land是Gemini株式会社（宅地建物取引業 大阪府知事（1）第65181號）旗下品牌。我們自己的物件HL-0001和HL-0002也按這些項目核對，交易形態寫在各物件頁面上。

**核對方式：**物件內容於2026年11月4日在各物件頁面檢視，之後可能變動。規則對照日本e-Gov公布的《宅地建物取引業法》《建築基準法》《農地法》條文、國土交通省報酬告示（2024年6月21日最後修訂）、不動產廣告規約（2025年版）和2026年4月22日更新的白馬村頁面核對。本文是基於2026年11月4日法令和資料的一般性資訊，不構成法律意見，也不是對個別物件的調查結果。具體物件以重要事項說明書和登記事項證明書為準。購買前請向負責交易的宅地建物取引士確認，必要時再諮詢律師、司法書士（權利、登記）、行政書士（農地轉用）和建築士（能否建屋）。