日本白马民宿许可：冬季限制区域与旅馆业许可（简易宿所）的区别

在日本白马出租别墅，如果采用民泊制度（《住宅宿泊事业法》，日文原名：《住宅宿泊事業法》），每年最多只能接待180天。

此外，根据长野县条例，白马村神城、北城部分区域每年12月1日至次年3月31日限制民泊营业。经营者住在备案住宅的同一建筑内、同一用地内或相邻住宅，并在住客入住期间保持在场，或住宅宿泊管理业者以同样方式驻守的，不受此限。

如果在限制区域内不符合例外、又想在冬季营业，或想每年经营超过180天，就要考虑取得旅馆业法的许可，即旅馆业许可（日文：旅館業許可），白马村最常见的是其中的简易宿所（日文：簡易宿所）营业。即使符合冬季限制的例外，每年180天的上限也不变。

Airbnb 是预订平台，不是一种许可。收取住宿费让人留宿，需要民泊备案或旅馆业许可。

购买或设计前，建议按这个顺序确认：

1. 房产地址是否在冬季限制区域、是否符合例外
2. 是否属于民泊所说的“住宅”，每年180天的计划是否可行
3. 如果冬季限制使计划无法实现，或需要超过180天，能否取得旅馆业许可（建筑用途、消防、选址）
4. 购买已有许可的设施，是否已向保健所确认经营者资格承继的手续和期限（业务转让合同生效前）

向保健所咨询时，请准备房产地址、现有图纸、计划的房间布局和核定入住人数；购买已有许可的设施，还要取得现行许可证和变更记录。

本文为一般信息，不构成法律意见；具体房产请向保健所或专业人士确认。

日本白马民宿规定：冬季限制营业的区域与期间

日本《住宅宿泊事业法》第18条允许都道府县以条例划定区域、限制民泊的营业期间。长野县的条例及施行规则对白马村的规定如下。

项目	白马村的内容
限制区域	大字神城中付表第6所列区域；大字北城中字仓下及付表第7所列区域
限制期间	12月1日至次年3月31日
例外	经营者住在备案住宅的同一建筑、同一用地或相邻住宅，住客入住期间不离开；或受委托的住宅宿泊管理业者以同样方式驻守（施行规则附表第6备注，援用条例第6条第1号、第2号）
依据	条例第5条（表第7项）、施行规则第7条・别表第6及其备注

出处：长野县住宅宿泊事业适正实施条例、施行规则、限制区域概要

区域写在施行规则付表第6、第7中，以村道编号和姬川、平川等河流围出范围，只看地名无法判断，需用具体地址向保健所确认。长野县已于2025年4月1日增减了部分限制区域。

另外，学校（大学除外）、幼保连携型认定儿童园、保育所用地周边约100米内，长野县全境周一至周五限制民泊（节假日及该学校等的长假期间除外），白马村不在解除该限制的市町村之列。“住居专用地域”的平日限制，在没有划定用途地域的白马村没有适用区域。

民泊与旅馆业许可（简易宿所）有什么区别

日本观光厅的说明是：旅馆业“年营业天数没有限制，但选址受限”；民泊“选址不受限，但年营业天数限制在180天以下”。这是指法律层面的框架；在长野县，前述条例仍会按区域和期间限制民泊。对白马度假屋业主而言，两种制度的主要区别如下。

项目	民泊（住宅宿泊事业）	旅馆业许可（简易宿所营业）
手续	备案（最迟于开始营业前一天）	保健所长许可（申请费24,000日元）
年营业天数	最多180天	无上限
白马冬季限制	限制区域12/1–3/31受限（有例外）	不适用民泊条例
建筑定位	建筑基准法上仍属“住宅”	酒店·旅馆用途
房东不住时	原则上须委托住宅宿泊管理业者	由取得许可的经营者经营

简易宿所营业在法律上是指以“多人共用住宿场所的结构和设备为主的设施”经营的业务。出租别墅不一定属于这一类，要按房间布局和核定入住人数向保健所确认是简易宿所还是旅馆·酒店营业。

出处：住宅宿泊事业法第2条第3项、第11条、第21条，观光厅FAQ，旅馆业法第3条，长野县旅馆业申请表格

民泊须在法律上的“住宅”中经营。

国家指南写明：每年至少用于居住一次的房屋可属于“随时居住”，并以“按季节每年使用数次的别墅”为例；但完全没有居住记录、专为民泊新建的投资房不属于这一“随时居住”类别。指南说明要按实际情况综合判断，而不只看是否新建。如果打算新建别墅用于出租，请在设计方案确定前，向保健所确认适用的许可类别。

公开名单里的白马：民泊备案0件，旅馆业许可1,307件

Hakuba Land 统计长野县公开名单，白马村营业中的民泊备案为0件，旅馆业许可为1,307件。以下是行政名单上的件数，不代表每一家都在营业。

长野县公开名单	白马村	参考
营业中的民泊备案（2026年8月31日）	0件	名单全部196件（含长野市、松本市）
旅馆业许可（2026年8月31日数据）	1,307件	同一数据中第二多的轻井泽町为549件
其中简易宿所（日文：簡易宿所）	788件	旅馆·酒店264件、旅馆196件、酒店59件

出处：长野县民泊备案一览、长野县旅馆业开放数据（旅馆业数据不含长野市、松本市）。本编辑部于2026年10月26日统计。

同一数据中，许可日期在2025年的白马村设施为旅馆·酒店营业145件、简易宿所营业30件、旅馆1件；2026年截至8月31日为旅馆·酒店营业34件、简易宿所营业8件。这些件数并不决定某处房产适用哪一类，请向保健所确认计划的房间布局和核定入住人数。

取得旅馆业许可：购买、设计前先向保健所和有关机关确认

保健所审查设施结构设备是否符合标准、选址是否适当。长野县要求在图纸还能修改的阶段尽早咨询保健所，并向有关机关确认消防法、建筑基准法、城市规划法。主要检查点：

1. 建筑基准法：住宅改为酒店·旅馆用途（含简易宿所），变更面积超过200㎡须申请建筑确认；200㎡以下无须确认，但仍须符合标准。2026年5月28日的国家通知要求许可时提交：超过200㎡为用途变更的建筑确认文件（日文：確認済証），200㎡以下为建筑士出具的合规证明。
2. 客房面积：简易宿所客房总面积33㎡以上（申请定员不足10人时为3.3㎡×定员以上），另有长野县条例标准。
3. 消防：申请须附消防法令适合通知书复印件，向附近消防署咨询。
4. 选址：学校等用地周边约100米内，如可能严重损害该设施的清净环境，可能不予许可；申请时须提交周边200米内的示意图。
5. 村开发条例：根据《白马村开发行为调整等相关条例》的修正（2026年12月17日施行），酒店、旅馆、简易宿所建筑中，(1) 开发项目范围（日文：施行区域）2,000㎡以上、不足3,000㎡，或 (2) 4层以上，或距地面高度12米以上的项目，也适用第8条等规定（第6条之2；施行时已取得建筑确认的除外）。第8条要求在开始开发，或依有关法令提出许可、认可申请或备案的3个月前，就计划与村长协商。

出处：旅馆业法第3条、旅馆业法施行令第1条第2项、长野县旅馆业许可说明、白马村开发行为调整等相关条例

购买已有许可的住宿设施：营业承继

只买下建筑，旅馆业许可不会随之转移。受让旅馆业务时，转让方与受让方须共同取得知事承认，受让方才承继经营者资格（日文：営業承継；《旅馆业法》第3条之2）。长野县的说明是，业务转让（日文：事業譲渡）的承继期限为“业务转让合同生效之前”，逾期须重新申请许可。

Gemini株式会社的案例：以“ペンション500マイル”名义取得许可的简易宿所营业，经大町保健所批准（長野県大町保健所指令8大保第12-16号），由 Gemini株式会社承继经营者资格。

该设施现为持有旅馆业法许可的住宿设施（简易宿所营业）500 MILES HAKUBA（官方网站）。

变更营业种类或迁址须重新申请许可。计划改建的，请事先向保健所确认如何处理。购买前请向卖方索取许可证复印件及许可后的变更备案记录。

买前常见误区

• “民泊冬天也能租”：限制区域12月至3月受限，除非符合例外。先按地址确认，再算收支。
• “经营者是公司，员工在房内就算房东居住型”：法人经营者即使有董事或员工在房内，也须委托管理业者；但公司本身已登记为住宅宿泊管理业者的除外（国家指南）。
• “民泊转旅馆业只是换份文件”：旅馆业是另一项许可，建筑用途和消防标准都不同。
• 住宿税：民泊和旅馆业都须登记为白马村住宿税的特别征收义务者（日本白马住宿税指南）。

从找房到运营准备

购买前，先确认区域、建筑用途、消防设备和许可承继手续。

Hakuba Land 品牌所属的 Gemini株式会社是持牌不动产经纪商，会与有关机关和专业人士确认这些事项。用途变更等工程由长期合作的建筑业者施工，我们负责协调。其他业主如需运营管理，也可通过联系页面咨询（运营管理）。

土地与建筑的一般规定见日本白马买地指南，海外买家手续见外国人能否购买白马房产。

出处

• 住宅宿泊事业法（e-Gov）、施行规则（e-Gov）
• 住宅宿泊事业法施行要领（指南）2024年12月24日修订
• 长野县“住宅宿泊事业（民泊）”
• 旅馆业法（e-Gov）、旅馆业法施行令（e-Gov）、建筑基准法（e-Gov）
• 厚生劳动省·国土交通省通知（2026年5月28日）

2026年10月26日依据长野县、白马村、e-Gov及观光厅资料核对。区域和期间可能修订，具体房产请向大町保健所确认最新规定。