日本白馬民宿規定：冬季限制區域與旅館業許可（簡易宿所）的差異

在日本白馬出租別墅，如果採用民泊制度（依《住宅宿泊事業法》申報），每年最多只能接待180天。

此外，根據長野縣條例，白馬村神城、北城部分區域每年12月1日至隔年3月31日限制民泊營業。經營者住在申報住宅的同一建築內、同一基地內或相鄰住宅，並在房客入住期間保持在場，或住宅宿泊管理業者以同樣方式駐守的，不受此限。

如果在限制區域內不符合例外、又想在冬季營業，或想每年經營超過180天，就要考慮取得旅館業法的許可，即旅館業許可，白馬村最常見的是其中的簡易宿所營業。即使符合冬季限制的例外，每年180天的上限也不變。

Airbnb 是訂房平台，不是一種許可。收取住宿費讓人留宿，需要民泊申報或旅館業許可。

購買或設計前，建議依這個順序確認：

1. 物件地址是否在冬季限制區域、是否符合例外
2. 是否屬於民泊所說的「住宅」，每年180天的計畫是否可行
3. 如果冬季限制使計畫無法實現，或需要超過180天，能否取得旅館業許可（建築用途、消防、選址）
4. 購買已有許可的設施，是否已向保健所確認經營者資格承繼的手續和期限（業務轉讓契約生效前）

向保健所諮詢時，請準備物件地址、現有圖面、計畫的客房配置和核定入住人數；購買已有許可的設施，還要取得現行許可證和變更紀錄。

本文為一般資訊，不構成法律意見；具體物件請向保健所或專業人士確認。

日本白馬民宿規定：冬季限制營業的區域與期間

日本《住宅宿泊事業法》第18條允許都道府縣以條例劃定區域、限制民泊的營業期間。長野縣的條例及施行規則對白馬村的規定如下。

項目	白馬村的內容
限制區域	大字神城中付表第6所列區域；大字北城中字倉下及付表第7所列區域
限制期間	12月1日至隔年3月31日
例外	經營者住在申報住宅的同一建築、同一基地或相鄰住宅，房客入住期間不離開；或受委託的住宅宿泊管理業者以同樣方式駐守（施行規則附表第6備註，援用條例第6條第1號、第2號）
依據	條例第5條（表第7項）、施行規則第7條・別表第6及其備註

出處：長野縣住宅宿泊事業適正實施條例、施行規則、限制區域概要

區域寫在施行規則付表第6、第7中，以村道編號和姬川、平川等河流圍出範圍，只看地名無法判斷，需用具體地址向保健所確認。長野縣已於2025年4月1日增減了部分限制區域。

另外，學校（大學除外）、幼保連携型認定こども園、保育所基地周邊約100公尺內，長野縣全境週一至週五限制民泊（假日及該學校等的長期休假期間除外），白馬村不在解除該限制的市町村之列。「住居專用地域」的平日限制，在沒有劃定用途地域的白馬村沒有適用區域。

民泊與旅館業許可（簡易宿所）有什麼區別

日本觀光廳的說明是：旅館業「年營業天數沒有限制，但選址受限」；民泊「選址不受限，但年營業天數限制在180天以下」。這是指法律層面的框架；在長野縣，前述條例仍會依區域和期間限制民泊。對白馬度假屋屋主而言，兩種制度的主要區別如下。

項目	民泊（住宅宿泊事業）	旅館業許可（簡易宿所營業）
手續	申報（最遲於開始營業前一天）	保健所長許可（申請費24,000日圓）
年營業天數	最多180天	無上限
白馬冬季限制	限制區域12/1–3/31受限（有例外）	不適用民泊條例
建物定位	建築基準法上仍屬「住宅」	飯店·旅館用途
屋主不住時	原則上須委託住宅宿泊管理業者	由取得許可的經營者經營

簡易宿所營業在法律上是指以「多人共用住宿場所的構造與設備為主的設施」經營的業務。出租別墅不一定屬於這一類，要依客房配置和核定入住人數向保健所確認是簡易宿所還是旅館·飯店營業。

出處：住宅宿泊事業法第2條第3項、第11條、第21條，觀光廳FAQ，旅館業法第3條，長野縣旅館業申請表格

民泊須在法律上的「住宅」中經營。

國家指引寫明：每年至少用於居住一次的房屋可屬於「隨時居住」，並以「依季節每年使用數次的別墅」為例；但完全沒有居住紀錄、專為民泊新建的投資用住宅不屬於這一「隨時居住」類別。指引說明要依實際情況綜合判斷，而不只看是否新建。如果打算新建別墅用於出租，請在設計定案前，向保健所確認適用的許可類別。

公開名單裡的白馬：民泊申報0件，旅館業許可1,307件

Hakuba Land 統計長野縣公開名單，白馬村營業中的民泊申報為0件，旅館業許可為1,307件。以下是行政名單上的件數，不代表每一家都在營業。

長野縣公開名單	白馬村	參考
營業中的民泊申報（2026年8月31日）	0件	名單全部196件（含長野市、松本市）
旅館業許可（2026年8月31日資料）	1,307件	同一資料中第二多的輕井澤町為549件
其中簡易宿所	788件	旅館·飯店264件、旅館196件、飯店59件

出處：長野縣民泊申報一覽、長野縣旅館業開放資料（旅館業資料不含長野市、松本市）。本編輯部於2026年10月26日統計。

同一資料中，許可日期在2025年的白馬村設施為旅館·飯店營業145件、簡易宿所營業30件、旅館1件；2026年截至8月31日為旅館·飯店營業34件、簡易宿所營業8件。這些件數並不決定某處物件適用哪一類，請向保健所確認計畫的客房配置和核定入住人數。

取得旅館業許可：購買、設計前先向保健所和有關機關確認

保健所審查設施構造與設備是否符合標準、選址是否適當。長野縣要求在圖面還能修改的階段儘早諮詢保健所，並向有關機關確認消防法、建築基準法、都市計畫法。主要檢查點：

1. 建築基準法：住宅改為飯店·旅館用途（含簡易宿所），變更面積超過200㎡須申請建築確認；200㎡以下無須確認，但仍須符合標準。2026年5月28日的國家通知要求許可時提交：超過200㎡為用途變更的建築確認文件（日文：確認済証），200㎡以下為建築師出具的合規證明。
2. 客房面積：簡易宿所客房總面積33㎡以上（申請核定人數未滿10人時為3.3㎡×核定人數以上），另有長野縣條例標準。
3. 消防：申請須附消防法令適合通知書影本，向附近消防署諮詢。
4. 選址：學校等基地周邊約100公尺內，如可能嚴重損害該設施的清淨環境，可能不予許可；申請時須提交周邊200公尺內的示意圖。
5. 村開發條例：根據《白馬村開發行為調整等相關條例》的修正（2026年12月17日施行），飯店、旅館、簡易宿所建築中，(1) 開發項目範圍（日文：施行区域）2,000㎡以上、未滿3,000㎡，或 (2) 4層以上，或距地面高度12公尺以上的項目，也適用第8條等規定（第6條之2；施行時已取得建築確認的除外）。第8條要求在開始開發，或依有關法令提出許可、認可申請或申報的3個月前，就計畫與村長協商。

出處：旅館業法第3條、旅館業法施行令第1條第2項、長野縣旅館業許可說明、白馬村開發行為調整等相關條例

購買已有許可的住宿設施：營業承繼

只買下建築，旅館業許可不會隨之轉移。受讓旅館業務時，轉讓方與受讓方須共同取得知事承認，受讓方才承繼經營者資格（日文：営業承継；《旅館業法》第3條之2）。長野縣的說明是，業務轉讓（日文：事業譲渡）的承繼期限為「業務轉讓契約生效之前」，逾期須重新申請許可。

Gemini株式会社的案例：以「ペンション500マイル」名義取得許可的簡易宿所營業，經大町保健所批准（長野県大町保健所指令8大保第12-16号），由 Gemini株式会社承繼經營者資格。

該設施現為持有旅館業法許可的住宿設施（簡易宿所營業）500 MILES HAKUBA（官方網站）。

變更營業種類或遷址須重新申請許可。計畫改建的，請事先向保健所確認如何處理。購買前請向賣方索取許可證影本及許可後的變更申報記錄。

買前常見誤區

• 「民泊冬天也能租」：限制區域12月至3月受限，除非符合例外。先依地址確認，再算收支。
• 「經營者是公司，員工在房內就算屋主居住型」：法人經營者即使有董事或員工在房內，也須委託管理業者；但公司本身已登記為住宅宿泊管理業者的除外（國家指引）。
• 「民泊轉旅館業只是換份文件」：旅館業是另一項許可，建築用途和消防標準都不同。
• 住宿稅（宿泊税）：民泊和旅館業都須登記為白馬村住宿稅的特別徵收義務者（日本白馬住宿稅指引）。

從找房到營運準備

購買前，先確認區域、建築用途、消防設備和許可承繼手續。

Hakuba Land 品牌所屬的 Gemini株式会社是持牌不動產經紀業者，會與有關機關和專業人士確認這些事項。用途變更等工程由長期合作的建築業者施工，我們負責協調。其他屋主如需營運管理，也可透過聯絡頁面諮詢（營運管理）。

土地與建築的一般規定見日本白馬買地指引，海外買家手續見外國人能否購買白馬物件。

出處

• 住宅宿泊事業法（e-Gov）、施行規則（e-Gov）
• 住宅宿泊事業法施行要領（指引）2024年12月24日修訂
• 長野縣「住宅宿泊事業（民泊）」
• 旅館業法（e-Gov）、旅館業法施行令（e-Gov）、建築基準法（e-Gov）
• 厚生勞動省·國土交通省通知（2026年5月28日）

2026年10月26日依據長野縣、白馬村、e-Gov及觀光廳資料核對。區域和期間可能修訂，具體物件請向大町保健所確認最新規定。