白馬とニセコを比較｜2026年の地価と降雪量を公的データで

2026年地価公示（1月1日時点）では、別荘地の地点はニセコひらふ200,000円/㎡、白馬27,400円/㎡、1年の変動率は白馬+33.0%、ひらふ+10.5%です。年間降雪量の平年値は倶知安921cm、白馬655cm（気象庁）です。

本記事の「ニセコ」は倶知安町（住所にニセコひらふを含む）とニセコ町、「白馬」は白馬村を指します。

数字は地価公示、都道府県地価調査、気象庁の平年値（1991〜2020年）によるもので、Hakuba Land編集部が2026年11月9日に確認しました。各地点の価格は、売出価格ではなく、調査対象となった土地の価格です。7月の表には、町村ごとの平均を載せています。

白馬とニセコの地価は2026年にどう違う？

別荘地の住宅地2地点を比べると、2026年の価格はひらふが白馬の約7.3倍（編集部計算）ですが、直近1年の上昇率は白馬が上回っています。ただし、この倍率は地域全体の価格差を表すものではありません。7月の地価調査では、ニセコ町の商業地平均は白馬村より低くなっています。

地点（町村）	周辺の土地の利用の現況（調査の記載）	価格（円/㎡）	対前年変動率（%）
白馬-1（白馬村）	別荘を中心にペンションも見られる地域	27,400	+33.0
白馬-2（白馬村）	農家住宅のほか民宿も見られる農家集落地域	8,970	+12.5
白馬5-1（白馬村・商業地）	ホテル、飲食店、土産品店等が建ち並ぶ商業地域	40,300	+35.2
倶知安-1（倶知安町）	中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	35,000	+11.1
倶知安-2（倶知安町）	一般住宅とアパート等が見られる既成住宅地域	67,000	+11.7
倶知安-3（倶知安町ニセコひらふ）	別荘住宅とペンション等が見られる住宅地域	200,000	+10.5
倶知安5-1（倶知安町・商業地）	国道沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	181,000	+16.0

出典：国土交通省 令和8年地価公示（2026年1月1日時点）、国土数値情報 L01-26。北海道・長野県の公示価格一覧と一致。ニセコ町には地価公示の標準地がありません（同データ）。

国土交通省によると、白馬-1の+33.0%は令和8年地価公示の住宅地の上昇率で全国1位で、白馬村の住宅地の平均変動率は22.8%です。北海道の代表幹事による要因の概要では、倶知安町の住宅地は11.1%（前年6.1%）、商業地は16.0%（同11.4%）です。

別荘地の2地点の推移（2017〜2026年）

各年1月1日	倶知安-3 ニセコひらふ（円/㎡）	白馬-1（円/㎡）	白馬-1÷倶知安-3（%）
2017年	38,000	6,760	17.8
2020年	108,000	8,980	8.3
2023年	156,000	13,300	8.5
2026年	200,000	27,400	13.7

出典：国土数値情報 L01-26 の各年公示価格。両地点とも2017〜2026年の毎年、標準地に選定されています。割合は編集部の計算です。

最寄り駅までの道路距離は、倶知安-3が倶知安駅から6,500m、白馬-1が白馬駅から2,900mです。上昇率を期間ごとに見ると、2017年から2020年はひらふが+184.2%、白馬が+32.8%だったのに対し、2023年から2026年は白馬が+106.0%、ひらふが+28.2%と逆転しています。

この2地点の推移だけで「白馬のニセコ化」が進んでいるとは判断できません。

ひらふに対する白馬の価格比率は、2017年の17.8%から2020年には8.3%に下がり、2026年には13.7%まで上がっています。2020年以降は差が縮まったものの、2017年の比率には戻っていません。今後も同じ動きが続くとは限りません。

2026年7月の地価調査ではどうか？

都道府県地価調査は7月1日時点の調査で、地価公示とは別の地点（基準地）を対象にしています。下表は各道県が公表した平均値です。

町村（住宅地/商業地の地点数）	住宅地 平均価格（円/㎡）	住宅地 変動率（%）	商業地 平均価格（円/㎡）	商業地 変動率（%）
白馬村（3/2）	11,200	+25.6	58,500	+30.8
倶知安町（4/2）	75,900	+8.3	158,500	+14.3
ニセコ町（4/1）	21,800	+10.9	32,500	+10.2

出典：長野県・北海道 令和8年地価調査の市町村別一覧（2026年9月16日公表）。北海道は平均変動率を「継続基準地ごとの対前年変動率の合計を当該基準地数で除して求めたもの」としており、長野県の白馬村の数字も各地点の単純平均と一致します（編集部で確認）。

各町村で価格が最も高い基準地は次のとおりです。

• 倶知安町：駅前通沿いの商業地、倶知安5-1が192,000円/㎡（+15.0%）。別荘住宅地域の倶知安-2（字樺山、比羅夫駅から道路距離3,600m）は150,000円/㎡（+8.7%）です。
• 白馬村：宿泊施設や飲食店が建ち並ぶ細野筋沿いの白馬5-2が85,000円/㎡（+25.9%）。
• ニセコ町：道道沿いの商業地、ニセコ5-1が32,500円/㎡（+10.2%）。

それぞれの地価が上がっている理由は？

国土交通省の令和8年の資料では、地価上昇の背景を次のように説明しています。

• 白馬：パウダースノーを求める外国人観光客が増え、スキー場周辺や白馬駅前では高級ホテルや複合施設の整備が進んでいます。国内富裕層や外国人による別荘・コンドミニアム需要もあります。鑑定の概要では、白馬5-1のある八方地区等で売物件が極めて少ないことも、上昇の一因に挙げています。
• 倶知安：市街地の住宅地では、観光関連施設の事業再開等に伴い、住宅需要がコロナ禍前をしのぐ勢いで増えています。商業地には、自動車専用道や北海道新幹線等の公共事業の進捗、国際高級ブランドホテルの進出等を好感した投資が以前からありました。コロナ禍では様子見となりましたが、その後は観光入込客の急増等で商況が改善しています。

降雪量はどれくらい違う？

気象庁の観測所（標高）	降雪の深さ合計 年間（cm）	年最深積雪の平年値（cm）	1月の平均気温（℃）
倶知安（176.1m）	921	183	−5.4
白馬（703m）	655	100	−2.8

出典：気象庁 平年値（1991〜2020年）。

どちらも町・村にある観測所の値で、スキー場で測ったものではありません。白馬の月別の数字は白馬の月別天気ガイドにまとめています。

物件を比べる前に、数字をどう読む？

• 地価公示が示すのは、国土交通省土地鑑定委員会が判定した、標準地1地点の1月1日時点の正常価格です。売出価格は売主が決めます。
• 比較する地点の土地利用をそろえる必要があります。倶知安町の住宅地の公示地点は35,000〜200,000円/㎡と幅があり、町の平均には市街地とリゾートの地点が混ざります。
• 上昇率が高いほど、上昇額も大きいとは限りません。白馬-1の+33.0%を金額に直すと6,800円/㎡の上昇ですが、倶知安-3の+10.5%は19,000円/㎡の上昇です（編集部の計算）。
• 地価公示の1月1日と地価調査の7月1日では、調査時点だけでなく対象地点も異なります。
• 今回選んだ別荘地2地点では、価格が高いひらふに対し、直近の上昇率では白馬が上回っています。降雪量の平年値は倶知安の観測所のほうが多いものの、この値では個々のスキー場の降雪量まではわかりません。
• リフトや交通の利便性、建築ルール、税金、賃貸需要は、本記事の比較に含めていません。

Hakuba Landは、白馬での土地探しと購入をお手伝いし、購入前に関係する専門家とともに接道や用途を確認します。建築に進む場合、設計・施工は長年提携している建設業者がお客様と直接契約して行います。その際の連携・調整もお手伝いします。

関連ガイド：白馬の地価2026、白馬で土地を買う前に、外国人の不動産購入、投資物件の利回りの見方。

2026年11月9日に国土交通省・北海道・長野県・気象庁のデータで確認。