日本白馬房屋稅：固定資産税依評価額計算，別墅與海外屋主須知

日本白馬村的固定資產稅（日文：固定資産税）涵蓋土地、房屋及符合條件的營業用折舊資產。年稅額為課稅標準額×1.4%，不是購買價格×1.4%。白馬村先依官方評價額（日文：評価額）算出課稅標準額再計徵（白馬村）。

納稅人是每年1月1日的所有人，稅款原則上分4月、7月、12月、2月四期繳納，2026年度第4期的繳納期限為2027年3月1日。

整棟都屬於法律意義上的「別墅」（專供休閒度假，且非供每月至少居住1天或同等程度居住使用的房屋）時，其土地不能享受住宅用地特例（評價額的1/6或1/3）；與居住混合使用的房屋另按規則判定。在村內沒有住所等的屋主，原則上必須指定納稅管理人。

下文用假設評價額做計算示例（不是白馬的典型稅額），未計新建住宅減額時，同一塊地、同一棟房自住約17.7萬日圓、作別墅約19.7萬日圓；土地稅負調整還可能更低。買房前若要估算年度稅費，先核對三件事：

1. 這處不動產的評價額（看課稅明細書或評價證明書〔評価証明書〕）
2. 打算自住、當別墅，還是經營住宿設施（是否享受特例取決於用途）
3. 1月1日登記的所有人是誰；如果住在海外，由誰擔任納稅管理人

日本白馬村的固定資產稅怎麼算？

稅額＝課稅標準額×1.4%。課稅標準額原則上就是固定資產課稅台帳上登記的價格（評價額）；適用住宅用地特例或土地稅負調整措施（日文：負擔調整措置）時，依調整後的金額計算（白馬村，地方税法第349條之3之2、第350條）。

課稅對象	評價額怎麼定	課稅標準額
土地	每3年一次的基準年度，依國家的固定資產評價基準分地目評價	評價額；住宅用地為1/6或1/3，另有稅負調整
房屋	依現行標準重建同等房屋的成本×依房齡折減的係數	原則上等於評價額
折舊資產（經營用家具、設備等）	取得價格減去依年數計算的折舊（最低為取得價格的5%）	評價額

出處：白馬村「土地課稅」「房屋課稅」頁面、日本總務省「固定資產稅概要」。折舊資產須每年1月31日前向村裡申報（白馬村英文說明）。

同一人在村內的土地、房屋、折舊資產，各自的課稅標準額合計分別不足30萬日圓、20萬日圓、150萬日圓時，該區分不徵固定資產稅（地方税法第351條）。據總務省說明，2027年度（令和9年度）起，房屋提高到30萬日圓，折舊資產提高到180萬日圓（總務省）。

都市計畫稅只能在指定的都市計畫區域等範圍內徵收，稅率上限0.3%（地方税法第702條、第702條之4）。白馬村訂有《白馬村都市計畫稅條例》（昭和37年條例第7號）：第1條設定課稅依據，第7條則規定「當前一段期間不課徵、不徵收」。

Hakuba Land於2026年10月27日查閱白馬村「稅金種類」頁面和村稅繳納期限表時，兩處也沒有都市計畫稅一項。在條例未修改前不徵收；請仍以自己的課稅明細書為準。

固定資産税評価額和購買價格有什麼不同？

評價額由村長每年3月31日前決定，與成交價分開確定（地方税法第410條）。實際購買價格並不直接用於計算評價額。

• 土地：宅地以公示地價等的約7成為目標進行評價（總務省）。這裡的「7成」是評價額的估值基準，和下文課稅標準額的「70%上限」是兩回事。評價用的地目依1月1日的實際用途判斷，而不是登記簿上的地目（白馬村）。
• 房屋：依現行標準重建同等房屋所需的費用，再乘以房齡折減係數。重新評價後若高於原價格，通常維持原價格（白馬村）。
• 調整週期：每3年重新評價一次，下一個基準年度是2027年度（地方税法第341條第6號）。房屋評價基準已於2026年6月修訂，修訂部分從2027年度的稅額開始適用（總務省）。

因此，用「買價×1.4%」估算，常常和實際通知金額差很多。白馬地價走勢可參考日本白馬地價2026。

別墅、自用住宅和住宿設施，稅額差在哪？

土地特例只適用於「住宅用地」，即截至1月1日作為供人居住的住宅所在地的土地。白馬村列舉的非住宅用地包括：店鋪、旅館等經營用建築的用地、空地（包括計畫建房的土地）、正在施工中的土地。符合一定條件、正在重建原有住宅的土地，則列為住宅用地（白馬村）。

別墅的處理由政令規定：整棟作為別墅使用的房屋，或別墅部分超過建築面積3/4的房屋，其土地不屬於住宅用地（地方税法施行令第52條之11）。

這裡的別墅，是指專供休閒度假，且非供每月至少居住1天或同等程度居住使用的房屋（施行令第36條第2項、施行規則第7條之2之16）。並不是所有叫「度假屋」「別墅」的不動產都屬於這一類。打算怎麼用、會被歸到哪一類，請向白馬村稅務課確認。

用途	土地課稅標準	新建住宅減額（房屋）
屬於住宅用地的住宅（自住、每月至少居住1天的第二住所、公寓等）	200㎡以內部分評價額×1/6，超出部分×1/3（以房屋面積10倍為限）	符合條件可減半（以120㎡為限，一般3個年度）
法律意義上的別墅	無特例；2024–2026年度宅地上限為評價額×70%	不適用（別墅部分不算居住部分）
整棟用於住宿等經營、空地、施工中	無特例；2024–2026年度宅地上限為評價額×70%	不適用（不屬於住宅）
住宅與住宿等混合使用	居住部分（不含別墅用途）佔1/4以上、不足1/2時，用地面積的一半列為住宅用地；佔1/2以上時全部列為住宅用地（地上5層以上耐火建築另有比率）	居住部分佔1/2以上時可能適用

出處：地方税法第349條之3之2、附則第15條之6、附則第18條，同施行令第52條之11、附則第12條，白馬村「土地課稅」頁面。分類按實際用途判斷，而不是不動產的叫法。居住與住宿經營混合使用時，請向白馬村稅務課確認。

新建住宅減額是把符合居住部分佔建築面積1/2以上等條件的住宅的房屋稅額減半。

2022年4月1日至2031年3月31日新建的住宅減額3個年度；2024年4月1日至2031年3月31日新建、地上3層以上的耐火建築或準耐火建築中的住宅等減額5個年度。兩者都從首次課徵固定資產稅的年度開始計算（國土交通省、地方税法附則第15條之6）。

2026年4月1日以後新建的住宅，面積要求為40–240㎡，從2027年度的固定資產稅開始適用；此前新建的仍依修訂前的要求（施行令附則第12條、令和8年政令第83號附則第6條第3項）。白馬村網頁上仍是修訂前的內容，新建時請向村裡確認。

新建、擴建、重建或全部/部分拆除住宅，房屋全部或部分改變用途，或土地使用狀況改變時，由1月1日的土地所有人在隔年1月31日前申報住宅用地（白馬村）。

計算示例：同一塊地、同一棟房，兩種用途（2026年度規則）

下面用假設評價額說明算法（不是白馬的典型稅額）：宅地300㎡（評價額300萬日圓），木造兩層住宅120㎡（評價額1,200萬日圓）。

項目	自住	別墅
土地課稅標準	200㎡部分200萬×1/6＋100㎡部分100萬×1/3＝約66.7萬日圓	上限300萬×70%＝210萬日圓
土地稅額（上限）	約9,300日圓	約29,400日圓
房屋稅額	168,000日圓（減額期間84,000日圓）	168,000日圓
合計（參考）	約177,300日圓（減額期間約93,300日圓）	約197,400日圓

出處：編輯部依地方税法第349條之3之2、第350條、附則第18條及白馬村計算方法試算。稅負調整可能使實際土地稅額更低。未計尾數處理。減額期間的金額，以符合條件且仍在減額期內的新建住宅為前提；土地金額以各欄的分類為前提。

這份試算只含土地和房屋；若經營住宿，家具、設備等折舊資產還可能另計稅額。

若在這個例子裡用買價5,000萬日圓去算「5,000萬×1.4%＝70萬日圓」，數字就會錯。稅額取決於評價額、能否適用特例以及土地稅負調整。附則第18條的稅負調整只規定到2026年度，2027年度以後請確認最新規定。

誰該繳、什麼時候繳、怎麼繳？

納稅人是1月1日在登記簿等上登記為所有人的人。買賣後如果1月1日前沒有完成過戶登記，當年度仍向原所有人徵稅（白馬村，地方税法第343條、第359條）。當年稅款由買賣雙方如何分擔，請在簽約前確認契約條款。

期	2026年度繳納期限	自動轉帳日
第1期	2026年4月30日	4月27日
第2期	2026年7月31日	7月27日
第3期	2026年12月25日	12月25日
第4期	2027年3月1日	2027年2月25日

出處：白馬村 村稅繳納期限表（月末遇週末或假日順延至下一個工作日）

據白馬村英文說明，固定資產稅可在白馬村役場櫃檯、金融機構繳納或自動轉帳（白馬村英文PDF）。村裡這份說明並未確認可否海外匯款或從海外帳戶扣款；請向白馬村稅務課確認可用方式，並與納稅管理人約定通知書接收和每期付款。住在海外的屋主，每個年度建議先確認：

1. 需要時指定並申報納稅管理人
2. 確定繳稅通知書的寄送地址
3. 向村裡確認可用的繳納方式
4. 約定每期繳納期限前由誰付款

海外屋主要辦哪些手續？

稅率不因國籍而異。要不要指定納稅管理人，看屋主在村內有無住所等、是否符合例外。在村內沒有住所、居所、事務所或營業所的，須指定代辦一切納稅事務的納稅管理人。選擇村條例規定區域內的人時向村長申報；選擇區域外、能妥善處理納稅事務的人時，須向村長申請並取得核准（地方税法第355條第1項）。

• 遷出日本時，需要在日本國內代收繳稅通知書的納稅管理人（白馬村）。
• 申報須納稅人和納稅管理人雙方同意。
• 申報後，所有權和納稅義務並不轉移給納稅管理人。
• 經村長認定不影響徵收的，可以不指定納稅管理人（同條第2項）。

所用表格是白馬村的納稅管理人申報表（日文：納税管理人申告書），可在白馬村稅務課證明·申請頁面取得。白馬村英文說明列出的聯絡電子郵件是 [email protected]。購屋時的登記和匯款流程，可參考外國人能在日本白馬買房嗎。

怎麼核對評價額？有異議怎麼處理？

• 課稅明細書：隨繳稅通知書寄出，土地載明所在、地號、地目、面積和價格，房屋載明所在、房屋編號、種類、結構、面積和價格（地方税法第364條第3項）。
• 評價證明書：用證明·閱覽申請書（日文：証明・閲覧申請書）向白馬村稅務課申請（白馬村）。
• 縱覽：每年4月1日起，至不早於4月20日或第1期繳納期限（取較晚者）的某一天為止，可與村內其他土地、房屋的價格比較。實際開放期間以村裡的公告為準（地方税法第416條）。
• 審查申請：對價格有異議的，可在價格登記公告之日起，至收到繳稅通知書之日後滿3個月的當天為止，以書面形式向固定資產評價審查委員會提出。基準年度之後的兩個年度，僅限主張地目變更等情形（地方税法第432條）。

常見誤解

1. 拿買價直接乘1.4%做預算
2. 以為法律意義上的別墅（專供休閒度假，且非供每月至少居住1天或同等程度居住使用）也能享受1/6的住宅用地特例
3. 以為計畫建房的空地、正在施工中的土地算住宅用地
4. 12月交屋但1月1日前未完成登記，當年度的通知仍寄給賣方
5. 改變用途後，沒有在隔年1月31日前申報
6. 移居海外後沒有申報納稅管理人，收不到通知
7. 沒料到新建住宅減額（一般3個年度）結束後，房屋稅額會恢復原額

買房前怎麼估算稅額？

先向賣方索取最近的課稅明細書，記下土地與房屋的評價額、課稅標準額和實際年稅額；再確認購入後的用途會不會改變分類、新建住宅減額還剩幾個年度，對照上表判斷能否適用特例。出租經營所需的許可，可參考日本白馬民宿許可與旅館業許可的區別。

Hakuba Land是Gemini株式会社旗下的不動產品牌；Gemini株式会社持有日本不動產仲介執照（宅地建物取引業）。找地、找房之外，設計與施工由長期合作的營造廠商負責，Gemini株式会社負責統籌。提供給其他屋主的別墅管理服務仍在籌備中。

買地流程可參考在日本白馬買地。

本文僅供一般說明，不構成稅務建議。個別稅額請向白馬村稅務課（+81-261-85-0712）確認；個案判斷請諮詢稅理士（日本稅務師）。照片為Gemini株式会社自有的包棟旅宿Maykiss。

最後核對日期：2026年10月27日（白馬村稅務課各頁面、e-Gov法令、總務省、國土交通省）

出處

• 白馬村「納稅義務人·課稅對象·免稅點」（日文）
• 白馬村「土地課稅」（日文）
• 白馬村「房屋課稅」（日文）
• 白馬村 村稅繳納期限表（日文）
• 白馬村 Fixed Assets Tax（英文PDF）
• 白馬村都市計畫稅條例（昭和37年條例第7號）第7條（日文）
• 地方税法（e-Gov）、地方税法施行令（e-Gov）、地方税法施行規則（e-Gov）
• 日本總務省「固定資產稅概要」（日文）
• 國土交通省「新建住宅稅額減額措施」（日文）