日本白馬買別墅：每年維持費用、冬季管理與購買前檢查清單

在日本白馬買別墅（日文：別荘），房價之外每年要支付的主要有：固定資產稅（日文：固定資産税，依村裡的評估額算出的課稅標準額×1.4%，不是依買價）、上下水道費或淨化槽的法定維護、別墅區或公寓的管理費、保險和水電取暖費，以及排水防凍、除雪等冬季工作。

我們查閱的官方資料沒有給出年度總額：有些項目有公開收費標準，其餘要依實際房屋詢價。

購屋流程和一次性費用，請看我們的外國人在白馬購屋指南。

在日本白馬買別墅，每年維持費要多少？依項目看官方收費

可以把下表當作預算表。公開金額截至2026年10月31日；「未公佈」是指我們查閱的頁面沒有金額，不代表費用為零。

費用項目	由誰決定	公開金額（2026年10月31日）	如何估算年度費用
固定資產稅	白馬村	課稅標準額×1.4%（免稅點等情況除外）	賣方最近的納稅通知書、村裡的評估證明書
都市計畫稅	白馬村	目前不徵收	白馬村都市計畫稅條例第7條規定「暫不」徵收
自來水費	白馬村	基本費每月1,837日圓（13mm水錶）＋用量費每立方公尺71.5日圓起（含稅）	水錶口徑和以往帳單
下水道費（已接入時）	白馬村	基本費每月1,700日圓（10立方公尺以內）＋10%消費稅	汙水量＝自來水用量（使用井水時另加）
淨化槽（已設置時）	受託業者、指定檢查機構	未公佈	向服務商和檢查機構詢價
別墅區管理費	各管理事務所（依契約）	Misorano（みそら野）頁面未公佈金額	管理委託契約和帳單
公寓管理費、修繕基金	各公寓屋主組織（日文：管理組合）	每棟不同	屋主組織的資料
保險、取暖、電費	保險公司、各供應商	所查資料無金額	詢價和以往帳單
除雪、維修	承包商、管理事務所	未公佈	詢價、賣方的記錄

出處：白馬村「固定資產稅」頁面（稅率）、「自來水費」和「下水道使用費」頁面，白馬村都市計畫稅條例第7條，Misorano管理事務所各頁面（均於2026年10月31日核對）。

Hakuba Land依村裡的收費表試算：已接入公共下水道、13mm水錶、不用井水的房子，一個月用水20立方公尺，自來水費4,500日圓（捨去不足10日圓的尾數前為4,504.5日圓）、下水道費3,740日圓，當月合計8,240日圓。

每年的持有預算可以這樣列出，每一行依上表的資料填寫，暫時沒有數字的行先留空：

• 固定資產稅年稅額（看納稅通知書）
• ＋12個月的自來水費
• ＋12個月的下水道費，或淨化槽的保養檢查、清掃和法定檢查費用
• ＋如適用：別墅區管理費，以及／或公寓管理費和修繕基金
• ＋管理費未包含的冬季工作（排水防凍、除雪）
• ＋保險、取暖和電費
• ＋自己預留的維修費（公寓只算修繕基金未涵蓋的工程）
• ＝每年的持有預算

獨棟、別墅區還是度假公寓：維持費有何不同？

買哪種房子，決定了你要承擔哪些費用，以及冬季工作由誰來做。

	已接入下水道的獨棟	別墅區內的房子（例：Misorano）	度假公寓
排水	公共下水道，每月收費	需確認：村裡截至2022年3月31日的資料顯示，Misorano、名鐵、Donguri（どんぐり）屬於暫停中的下水道第4期計畫	視建築而定，需確認
道路和停車位除雪	先確認道路由誰維護，自家通道和停車位自己安排	Misorano負責別墅區內道路除雪；停車位除雪和屋頂除雪另收費	確認管理費包含哪些
要核對的定期費用	水電費和已簽約的服務	別墅管理費（依契約）和水電費	管理費、修繕基金和水電費
首先要索取的文件	下水道接入記錄	管理委託契約和建築限制規定	長期修繕計畫和基金餘額

出處：白馬村《白馬村下水道事業概要》（截至2022年3月31日），Misorano管理事務所頁面，日本國土交通省《公寓修繕基金指南》（2024年6月修訂）。

除公共下水道和淨化槽外，村裡的資料還列出農業集落排水，當時只覆蓋野平地區。請依具體土地確認現在的排水方式。

如果是淨化槽，依日本《淨化槽法》，淨化槽管理者每年須做1次保養和清掃（環境省令另有規定的依規定次數），每年接受1次（環境省令另有規定的依規定次數）指定檢查機構的水質檢查；已申報停用且未恢復使用的除外。

公寓方面，日本國土交通省指南對地上不足20層、總建築面積不足5,000平方公尺的樓，所列的修繕積立金參考值為：整個計畫期間平均每月每平方公尺335日圓（不含機械式停車位）。

專有面積60平方公尺的房子就是每月20,100日圓、每年241,200日圓，管理費另計。該指南的樣本主要是屋主自住的住宅公寓，度假公寓只能當作參考。

白馬的冬天：不在當地的屋主要安排什麼

白馬村自1973年4月10日起被指定為「特別豪雪地帶」。排水防凍和除雪，也要算進每年的預算。

水管凍裂

村裡提醒：氣溫在零下4℃或以下時，水管裡的水會結冰，可能把水管和水錶凍裂。水錶以內的管道由屋主自己負責。

冬天長時間不住時要排空水管（日文：水抜き）。先請賣方或村指定的給水工程業者現場演示這棟房子的步驟。村裡給出的大致步驟是：室外的防凍止水閥，在水龍頭關閉的狀態下把把手向右轉到底，再開啟水龍頭讓空氣進入；室內操作型排水閥，則拉動拉桿並開啟水龍頭，讓空氣進入。

之後要確認水錶已停轉（閥門只轉一半可能持續漏水）。熱水器、馬桶等器具裡也有殘水，要一起排掉。為防凍而讓水龍頭一直細流，可能產生鉅額水費。

白馬村的漏水減免並非適用於所有冬季漏水。只有在屋主做好日常檢查、長期不在時排水等適當維護，且漏水發生在地下、牆內等看不見、難以發現的位置時才適用。

水龍頭、淋浴、馬桶等用水器具故障造成的漏水，由非指定業者維修的情況，以及同一位置1年內再次漏水，都不在範圍內。即使適用，減免的也是漏水量的2/3，每件最長6個月，須在維修完成後60天內申請。冬季暫停抄表的房子，請與村裡商量。

屋頂積雪

長野縣依屋頂積雪的處理方式把住宅分為四類：人工除雪型、自然落雪型、融雪型、耐雪型。對於以「定期清除屋頂積雪」為前提、依較低積雪荷載設計的建築，縣裡要求屋主切實做好除雪等維護。房子屬於哪一類，影響每個冬天需要多少除雪工作，買前要問清楚。

誰來做這些工作

Misorano管理事務所列出的服務包括：下雪前檢查各棟別墅的設備（排水、補充防凍液等），清掃別墅區內道路的積雪（通常讓道路在早上7點左右可以通行），停車位除雪和屋頂除雪另行收費。

請確認你的契約包含哪些。其他房子請確認每項工作由屋主、管理事務所、公寓屋主組織（日文：管理組合）還是承包商負責。

作為別墅持有，稅金有什麼不同？

固定資產稅依村裡的評估額計算，不依買價。宅地以公示地價等的約七成為評估目標，房屋依重建價格乘以折舊修正率評估。具體金額請看賣方最近的納稅通知書或村裡的評估證明書。詳細計算方式見我們的白馬固定資產稅指南。

別墅在稅務上的一個重要區別，在於土地。1月1日時屬於住宅用地的土地享受優惠：每戶住宅200平方公尺以內部分依評估額的1/6、超出部分依1/3作為課稅標準。

整棟用作別墅的房子，其用地不享受這項優惠。稅法上的「別墅」，是指不用於每月至少居住1天（或達到同等程度居住）、且專供休閒度假的房屋或其部分；專供居住的房屋中，別墅用途超過建築面積四分之三的，其用地也同樣不享受。由村裡判定，具體情況請向村稅務課或稅理士（日本稅務師）確認。

還要留意課稅基準日和納稅管理人。當年度的固定資產稅原則上由1月1日在登記簿或家屋補充課稅台帳上登記、登錄為所有人的人繳納（地方税法第343條、第359條）；過戶手續未完成時，可能仍向原所有人課稅。

在白馬村沒有住址、居所、辦事處或營業場所的屋主，依日本地方税法第355條須指定「納稅管理人」並向村長申報；選擇條例規定區域以外的人須獲批准，經村長認定徵收無障礙的則可不指定。村裡說明，移居國外時需要納稅管理人。具體情況請向村裡或稅理士（日本稅務師）確認。白馬村稅條例把該區域定為村內，須在需要之日起10日內申報；住在日本其他市町村的屋主同樣適用。

出租能不能抵掉維持費？

先確認想要的出租方式是否被允許，再估算扣除費用後的收支。住宅宿泊事業（日本稱「民泊」）每年最多180天；屋主不住在房子裡時，必須委託經國土交通大臣登記的住宅宿泊管理業者管理。

白馬村大字神城、大字北城的部分區域（含字倉下，由縣規則指定），依長野縣住宅宿泊事業條例第5條及其施行規則別表第6，每年12月1日至隔年3月31日限制民泊經營。例外是：經營者住在同一建築、同一用地內或相鄰住宅且不離開，或登記的住宅宿泊管理業者同樣駐守（同別表備考）。另外，全縣學校、保育所等周邊約100公尺內平日也限制民泊。旅館業法許可沒有年天數上限，但選址受限制。

算帳時：出租貢獻＝預訂收入－因出租才產生的費用（平臺手續費、出租管理、清潔、增加的水電和維護）；每年的盈餘或缺口＝出租貢獻－每年的持有預算。共同的費用只算一次。預訂總額不是到手收入，180天上限也不是入住率預測。

住客自2026年6月1日起還要繳納白馬村住宿稅：到2029年5月31日為止，每人每晚房費（不含餐、不含稅）6,000日圓以上、不足20,000日圓的，稅額200日圓（含縣稅100日圓），房價級距越高，適用的稅額也越高。

由經營者代收，原則上於次月底前申報繳納。詳見民泊與旅館業許可比較和白馬村住宿稅。

在日本白馬買別墅或中古屋前的檢查清單

• 排水：是否已接入公共下水道？如果是淨化槽，請賣方出示保養和清掃記錄（淨化槽管理者依法須保存3年）以及法定檢查結果。
• 自來水：確認水錶、防凍閥和排水閥的位置；問清去年冬天誰做的排水、有沒有漏水維修記錄。
• 屋頂類型：人工除雪型、自然落雪型、融雪型還是耐雪型？設計是否以定期清除屋頂積雪為前提？
• 別墅區規定：讀管理委託契約，弄清管理費包含哪些作業、哪些另收費、管理事務所的免責範圍；也要確認建築限制。Hakuba Land核對自己經手的一套Misorano物件（HL-0002）時，物件資料寫建蔽率60%、容積率200%，而村裡該別墅區的表格對500平方公尺以下土地是20%和40%。適用哪一個，請向管理事務所和村裡確認。
• 登記：Misorano管理事務所說明，別墅和鄉下的房屋中「有不少」沒有做所有權保存登記。村裡的固定資產課稅台帳可查到課稅上的所有人，但產權和登記手續請找司法書士確認。
• 稅金：請賣方出示最近的納稅通知書，並在村裡申請評估證明書。
• 出租用途：如果打算出租，確認別墅區規定或公寓管理規約是否允許。
• 公寓：索取長期修繕計畫、修繕基金餘額，確認有無欠繳。
• 用途變更：過戶前、以及從住宅改為別墅等用途變更前，要先聯絡村上下水道課。
• 冬季看房：如果方便，建議冬季實地看房，可現場確認積雪、屋頂落雪和冬季通行情況。

選一套人不在也好打理的房子

比較物件時，除了價格，也要一併看管理契約、排水設施和冬季維護需求。Hakuba Land是Gemini株式会社（持有日本不動產經紀執照）旗下品牌，在出價前協助買家依這些要點比較白馬的物件；合作物件均標明交易形態。

如果房子需要針對積雪或管道的工程，由長期合作的建築承包商施工，我們統籌協調。面向外部屋主的託管服務正在籌備中，目前尚未提供。現有物件見物件一覽。

封面照片中的獨棟木屋Maykiss，是Gemini株式会社在白馬村所有的房屋。

**核對方式：**收費、制度和日期均於2026年10月31日對照白馬村稅務課、上下水道課各頁面及下水道事業概要、日本《淨化槽法》、長野縣綜合雪害對策計畫和民泊制度、國土交通省修繕基金指南、Misorano管理事務所頁面核對。收費可能調整，做預算前請再看官方頁面；稅務和許可問題請向專業人士確認。

封面照片：冬季的Maykiss（Gemini株式会社自有照片）