日本白马投资房产：挂牌收益率怎么看，毛收益率与净收益率怎么算

我们查看的两套日本白马住宿类投资房产，挂牌收益率都是扣除经营费用前的毛收益率（日文“表面利回り”）。日本不动产广告规则规定，用于出租的房产所标“收益率”，是1年预计租金收入除以购入价格，属于扣除税费和维护费用之前的数字。

2026年11月1日，我们查看的两套白马住宿类房产分别标示20.06%（假设入住率50%）和9.51%（一个雪季的实际数据）。

这两个挂牌收益率都不能直接代表扣除经营费用后的回报。请核对经营费用、按月的经营记录，以及允许所计划经营方式的许可。白马的地价行情请看白马地价2026，外国人买房流程请看外国人在白马买房指南。

白马投资房产挂牌上的“收益率”是什么意思？

依据是《不动产表示公正竞争规约施行规则》第9条第46项。它规定，购入后出租的房产所标“收益率”，指“该房产1年预计租金收入占取得价格的比例”，并且广告必须写明以下三点：

• 这是1年预计租金收入占价格的比例；
• 预计租金收入并不保证一定能得到；
• 这是扣除税费及其他维护费用之前的数字。

这条规则以租金为前提。住宿收入并不是租金，但白马住宿类房产的广告同样使用“收益率”一词；规约也没有定义净收益率（日文“実質利回り”）。销售资料里如有净收益率，请确认由谁编制、计算公式、分母和包含了哪些费用。

下面是2026年11月1日两套房产的挂牌内容。

项目	房产A（LIFULL HOME’S 投资频道）	房产B（ARK NEXT）
价格	4,800万日元	5,000万日元（含税）
标示收益率	毛收益率20.06%	毛收益率9.51%
计算依据	假设每晚53,500日元 × 假设入住率50% = 年收入约963万日元	2025年12月至2026年4月雪季的实际数据
建筑	木造，1961年6月建成，10LDK（备注栏）	木造，2022年11月建成，2LDK，68.2平方米
许可标示	“已取得旅馆业许可”（挂牌方自述）	正文未写明；标签为“民泊/旅馆业可”

来源：两套房产的挂牌页面（toushi.homes.co.jp/bukkendetail/index/4731948/、ark-next.com/bukken-detail/844），2026年11月1日查看。许可信息为挂牌方自述，我们未核实。

房产A的约963万日元，与53,500日元 × 50% × 360晚的计算结果一致；按365晚则是9,763,750日元。挂牌页面并未写明一年按多少晚计算。

同一页面还印着通用公式“满租租金 × 12个月 ÷ 购入价格”，与备注栏的50%入住率前提并不一致。房产B的9.51%，如果是该雪季收入除以含税价格，约为476万日元，但挂牌没有写其余7个月的收入。

毛收益率和净收益率怎么算？

毛收益率 = 年收入 ÷ 房价。净收益率常见的估算方法是：（年收入 − 年经营费用）÷（房价 + 购入时的各项费用）。上述广告规则没有定义净收益率，请问清卖方或中介扣除了哪些费用。

下表是假设算例，所有数字都只是说明用的前提，不代表行情。

项目	前提	金额或收益率（日元 / %）
房价 + 购入费用	5,000万 + 350万	53,500,000
年收入	假设	6,000,000（占房价12.0%，即毛收益率）
经营费用（收入的40% / 50%）	一家运营支持公司的估计（见下文）	2,400,000 / 3,000,000
经营净收入（本算例）	收入 − 经营费用	3,600,000 / 3,000,000
净收益率（以5,350万计）	经营净收入 ÷ 总投入	6.73% / 5.61%
若税、保险、维修另需50万	假设（不含在40%–50%内时）	5.79% / 4.67%

前提：本站计算。不含贷款还款、所得税或法人税、折旧、家具和改装费用，以及业主自住的天数。

40%–50%不是官方数字，而是一家公司的估计。

提供度假屋运营支持的VILLARY（株式会社COUNTOR）在2026年8月一篇以白马村为例的文章中给出了一个估计。

按其说法，在线预订平台佣金、清洁、布草、消耗品、水电燃气、除雪、调价、订单管理和客人接待全部外包时，经营相关费用约占全年住宿收入的“40%–50%左右”（随房屋面积、清洁频率、积雪量、设备和委托范围而变）。

这份清单没有列出固定资产税、保险和维修，请确认你的报价是否包含。

白马住宿需求的淡旺季差多大？

差距很大。白马村2024年为测算住宿税收入所做的估计显示，全年住宿人夜的57.3%集中在12月至3月，2月的住宿量约是11月的7倍。

时段	估计住宿人夜	占全年比例
12月–3月	541,000	57.3%
4月	39,500	4.2%
5月–10月	333,600	35.4%
11月	29,400	3.1%
全年	943,500	100%

来源：白马村《白馬村制度の検討について》（2024年10月8日）6.2 月别住宿数。该数据以2019年手机信令（移动空间统计）为基础，再按滑雪场统计和村旅游统计的比例修正，属于估计值，不是实际住宿数的统计。比例为本站计算。

只看外国游客，估计住宿人夜的91.5%在12月至3月。这是全村的估计，不能预测单套房产的收入；请逐套核对其按月入住率、实际每晚房费和收入，尤其是冬季以外的月份。全年平均50%入住率只是一种计算假设，请索取按月的订房记录，而不是全年平均数。

这套房产能合法赚到这笔收入吗？

先确认预计的经营有哪种备案或许可作依据。本文比较《住宅宿泊事业法》备案与《旅馆业法》许可，两者可经营天数的限制差别很大。

按《住宅宿泊事业法》备案的民宿（日本称“民泊”），每年接待住宿的天数最多180天，计算期间为每年4月1日中午至次年4月1日中午，中午到次日中午算1天；经营者变更时天数也会延续计算。

这个上限计算的是有客人入住的天数，而不是公式里的日历晚数。按360晚 × 入住率50%计算，入住天数是180天，正好用满全年上限；按365晚则模型结果为182.5天，超过上限。请确认预计的入住晚数依据的是哪种备案或许可。

长野县条例还规定，白马村大字神城、大字北城的指定区域，每年12月1日至次年3月31日限制经营民泊。但经营者住在同一栋建筑、同一地块或相邻住宅且不离开时，或已登记的住宅宿泊管理业者以同样方式驻守时，不适用这项限制。

我们查看了长野县的住宅宿泊事业备案一览（截至2026年8月31日），没有地址在白马村的备案；同一日期的县旅馆业开放数据中，白马村有1,307条记录（均为行政名单上的条目数，不等于正在营业的设施数）。

按《旅馆业法》取得的旅馆业许可，没有每年天数上限。许可是发给经营者的，不是发给建筑的。

受让方要通过营业转让承继原经营者的地位，转让方和受让方必须共同取得知事的批准（《旅馆业法》第3条之2）；长野县的说明是，须在“营业转让合同生效之前”办理，过期就必须重新申请许可。

Gemini株式会社也是通过这一程序，取得大町保健所的批准（長野県大町保健所指令8大保第12-16号），承继了简易宿所“500 MILES HAKUBA”的经营者地位。完整对比请看白马民宿规定与旅馆业许可。

东京地方法院2022年3月29日的判决（大阪府宅地建物取引士センター的律师解读）也值得参考。该案卖方是宅建业者（持牌不动产业者），法院认为，它在说明假设收益率及其收入依据时，也有义务调查并说明可能影响该收入的法令限制。

同时，买方是以出租为目的的法人，因轻信所示7.44%的毛收益率来决定价格并签约，被判过失相抵四成。

该案涉及东京的一栋大楼和广告牌条例，并非住宿设施。

计算净收益率时，要扣除哪些费用？

有官方标准的只是一部分，多数费用要按具体建筑去报价。

费用	官方数字	怎么查到自己的数字
固定资产税	课税标准额 × 1.4%，依据是村里的固定资产税评估额，不是购入价格。住宅改为旅馆或简易宿所后，土地可能不再适用住宅用地特例（《地方税法》第349条之3之2），税额会上升。	卖方最近的纳税通知书；日本白马房产税
白马村住宿税	由住客负担：每人每晚房费（不含餐、不含税）6,000日元起，200–1,900日元（2026年6月1日至2029年5月31日，含县税100日元）；经营者代收并按月申报	白马住宿税指南
自来水与公共下水道	白马村收费标准（自来水13mm水表基本费每月1,837日元）	白马买别墅与每年维持费
净化槽（如有）	无官方数字	维保服务商及法定检查机构的报价
运营、清洁、订房佣金、除雪、取暖	无官方数字	报价；卖方最近12个月的账单
保险、维修	无官方数字	保险报价；建筑检查

来源：白马村固定资产税、住宿税、自来水收费说明，日本《地方税法》第350条第1款，《净化槽法》第10、11条（2026年10月31日查看）。

住宿税的纳税义务人是住客，经营者负责代收并缴给村里；它对定价和每月事务的影响，请另行估算。自2026年6月起，原则上每个设施须在次月月底前申报缴纳，这些申报表副本可以用来核对卖方声称的住宿量；但每人每晚不足6,000日元的住宿不课税，不会体现在税额里。

对日本白马投资房产出价前要核对的资料

Hakuba Land审阅投资房产资料时，会同时核对算术和背后的前提。请向卖方索取：

1. 前提：假设还是实际、涵盖哪些月份、按整栋还是按人计价、入住率、一年按多少晚计算
2. 订房平台12个月的报表，以及2026年6月以来的住宿税申报表副本
3. 许可的种类、编号、名义人，以及营业转让批准的办理时间
4. 建筑数据是否一致：房产A在表格里写37.2平方米，在备注里写约371平方米。请用登记簿、建筑确认文件和“消防法令適合通知書”（消防合规证明）核实
5. 一年的水电燃气、除雪、清洁账单，以及运营委托合同能否转给你
6. 自住：自住的日期不能同时算作可出售的住宿日期

把住宅改为旅馆或简易宿所时，改变用途的面积合计超过200平方米须办理建筑确认手续；200平方米以下虽不需办理，也必须符合建筑基准相关规定。

Hakuba Land能做什么

运营Hakuba Land品牌的Gemini株式会社是持牌不动产中介（宅地建物取引业者），可在你出价之前，协助把挂牌收益率与许可、按月收入和经营费用逐项比较。合作房源均标明交易形态（取引態様）。

需要改造时，由长期合作的建筑业者施工，我们负责协调。面向外部业主的托管服务仍在准备中，目前尚未提供。

披露：Gemini株式会社拥有图中的“Maykiss”和“500 MILES HAKUBA”。

**核对方式：**挂牌数字于2026年11月1日在各挂牌页面查看；规则和税率依据日本不动产公正竞争规约（2025年版）、白马村税务资料、长野县民泊与旅馆业页面，以及e-Gov上的《住宅宿泊事业法》《旅馆业法》原文核对。本文为一般信息，不构成投资、税务或法律建议，购买前请咨询专业人士。