日本白馬投資物件：廣告投報率怎麼看，毛投報率與淨投報率怎麼算

我們查閱的兩筆日本白馬住宿用途投資物件，廣告投報率都是扣除經營費用前的毛投報率（日文「表面利回り」）。日本不動產廣告規則規定，用於出租的房產所標「投報率」，是1年預計租金收入除以購入價格，屬於扣除稅費和維護費用之前的數字。

2026年11月1日，我們查看的兩套白馬住宿類房產分別標示20.06%（假設入住率50%）和9.51%（一個雪季的實際資料）。

這兩個廣告投報率都不能直接代表扣除經營費用後的回報。請核對經營費用、按月的經營記錄，以及允許所計畫經營方式的許可。白馬的地價行情請看白馬地價2026，外國人買房流程請看外國人在白馬買房指南。

白馬投資物件廣告上的「投報率」是什麼意思？

依據是《不動產表示公正競爭規約施行規則》第9條第46項。它規定，購入後出租的房產所標「投報率」，指「該房產1年預計租金收入佔取得價格的比例」，並且廣告必須寫明以下三點：

• 這是1年預計租金收入佔價格的比例；
• 預計租金收入並不保證一定能得到；
• 這是扣除稅費及其他維護費用之前的數字。

這條規則以租金為前提。住宿收入並不是租金，但白馬住宿類房產的廣告同樣使用「投報率」一詞；規約也沒有定義淨投報率（日文「実質利回り」）。銷售資料裡如有淨投報率，請確認由誰編制、計算公式、分母和包含了哪些費用。

下面是2026年11月1日兩套房產的刊登內容。

項目	房產A（LIFULL HOME’S 投資頻道）	房產B（ARK NEXT）
價格	4,800萬日圓	5,000萬日圓（含稅）
標示投報率	毛投報率20.06%	毛投報率9.51%
計算依據	假設每晚53,500日圓 × 假設入住率50% = 年收入約963萬日圓	2025年12月至2026年4月雪季的實際資料
建築	木造，1961年6月建成，10LDK（備註欄）	木造，2022年11月建成，2LDK，68.2平方公尺
許可標示	「已取得旅館業許可」（刊登者自述）	正文未寫明；標籤為「民泊/旅館業可」

來源：兩套房產的刊登頁面（toushi.homes.co.jp/bukkendetail/index/4731948/、ark-next.com/bukken-detail/844），2026年11月1日查看。許可資訊為刊登者自述，我們未核實。

房產A的約963萬日圓，與53,500日圓 × 50% × 360晚的計算結果一致；按365晚則是9,763,750日圓。刊登頁面並未寫明一年按多少晚計算。

同一頁面還印著通用公式「滿租租金 × 12個月 ÷ 購入價格」，與備註欄的50%入住率前提並不一致。房產B的9.51%，如果是該雪季收入除以含稅價格，約為476萬日圓，但廣告沒有寫其餘7個月的收入。

毛投報率和淨投報率怎麼算？

毛投報率 = 年收入 ÷ 房價。淨投報率常見的估算方法是：（年收入 − 年經營費用）÷（房價 + 購入時的各項費用）。上述廣告規則沒有定義淨投報率，請問清賣方或仲介扣除了哪些費用。

下表是假設算例，所有數字都只是說明用的前提，不代表行情。

項目	前提	金額或投報率（日圓 / %）
房價 + 購入費用	5,000萬 + 350萬	53,500,000
年收入	假設	6,000,000（占房價12.0%，即毛投報率）
經營費用（收入的40% / 50%）	一家營運支援公司的估計（見下文）	2,400,000 / 3,000,000
營運淨收益（本算例）	收入 − 經營費用	3,600,000 / 3,000,000
淨投報率（以5,350萬計）	營運淨收益 ÷ 總投入	6.73% / 5.61%
若稅、保險、維修另需50萬	假設（不含在40%–50%內時）	5.79% / 4.67%

前提：本站計算。不含房貸還款、所得稅或法人稅、折舊、家具和改裝費用，以及屋主自住的天數。

40%–50%不是官方數字，而是一家公司的估計。

提供度假別墅營運支援的VILLARY（株式会社COUNTOR）在2026年8月一篇以白馬村為例的文章中給出了一個估計。

按其說法，線上預訂平台佣金、清潔、床單毛巾、消耗品、水電瓦斯、除雪、調價、訂房管理和房客接待全部外包時，經營相關費用約佔全年住宿收入的「40%–50%左右」（隨房屋面積、清潔頻率、積雪量、設備與委託範圍而變）。

這份清單沒有列出固定資產稅、保險和維修，請確認你的報價是否包含。

白馬住宿需求的淡旺季差多大？

差距很大。白馬村2024年為試算住宿稅收入所做的估計顯示，全年住宿人夜的57.3%集中在12月至3月，2月的住宿量約是11月的7倍。

時段	估計住宿人夜	佔全年比例
12月–3月	541,000	57.3%
4月	39,500	4.2%
5月–10月	333,600	35.4%
11月	29,400	3.1%
全年	943,500	100%

來源：白馬村《白馬村制度の検討について》（2024年10月8日）6.2 月別住宿數。該資料以2019年手機定位資料（日本「モバイル空間統計」）為基礎，再按滑雪場統計和村旅遊統計的比例修正，屬於估計值，不是實際住宿數的統計。比例為本站計算。

只看外國遊客，估計住宿人夜的91.5%在12月至3月。這是全村的估計，不能預測單套房產的收入；請逐套核對其按月入住率、實際每晚房費和收入，尤其是冬季以外的月份。全年平均50%入住率只是一種計算假設，請索取按月的訂房記錄，而不是全年平均數。

這套房產能合法賺到這筆收入嗎？

先確認預計的經營有哪種申報或許可作依據。本文比較《住宅宿泊事業法》申報與《旅館業法》許可，兩者可經營天數的限制差別很大。

按《住宅宿泊事業法》申報的民宿（日本稱「民泊」），每年接待住宿的天數最多180天，計算期間為每年4月1日中午至隔年4月1日中午，中午到次日中午算1天；經營者變更時天數也會延續計算。

這個上限計算的是有客人入住的天數，而不是公式裡的日曆晚數。按360晚 × 入住率50%計算，入住天數是180天，正好用滿全年上限；按365晚則模型結果為182.5天，超過上限。請確認預計的入住晚數依據的是哪種申報或許可。

長野縣條例還規定，白馬村大字神城、大字北城的指定區域，每年12月1日至隔年3月31日限制經營民泊。但經營者住在同一棟建築、同一基地內或相鄰住宅且不離開時，或已登記的住宅宿泊管理業者以同樣方式駐守時，不適用這項限制。

我們查看了長野縣的住宅宿泊事業申報一覽（截至2026年8月31日），沒有地址在白馬村的申報；同一日期的縣旅館業開放資料中，白馬村有1,307筆資料（均為行政名單上的條目數，不等於正在營業的設施數）。

按《旅館業法》取得的旅館業許可，沒有每年天數上限。許可是發給經營者的，不是發給建築的。

受讓方要透過營業轉讓承繼原經營者的地位，轉讓方和受讓方必須共同取得知事的核准（《旅館業法》第3條之2）；長野縣的說明是，須在「營業轉讓契約生效之前」辦理，過期就必須重新申請許可。

Gemini株式会社也是透過這一程序，取得大町保健所的核准（長野県大町保健所指令8大保第12-16号），承繼了簡易宿所「500 MILES HAKUBA」的經營者地位。完整對比請看白馬民宿規定與旅館業許可。

東京地方法院2022年3月29日的判決（大阪府宅地建物取引士センター的律師解讀）也值得參考。該案賣方是宅建業者（持牌不動產業者），法院認為，它在說明假設投報率及其收入依據時，也有義務調查並說明可能影響該收入的法令限制。

同時，買方是以出租為目的的法人，因輕信所示7.44%的毛投報率來決定價格並簽約，被判過失相抵四成。

該案涉及東京的一棟大樓和廣告牌條例，並非住宿設施。

計算淨投報率時，要扣除哪些費用？

只有部分費用有公告費率，其餘須依個別建物取得報價。

費用	官方數字	應索取的資料
固定資產稅	課稅標準額 × 1.4%，依據是村裡的固定資產稅評估額，不是購入價格。住宅改為旅館或簡易宿所後，土地可能不再適用住宅用地特例（《地方稅法》第349條之3之2），稅額會上升。	賣方最近的納稅通知書；日本白馬房產稅
白馬村住宿稅	由房客負擔：每人每晚房費（不含餐、不含稅）6,000日圓起，200–1,900日圓（2026年6月1日至2029年5月31日，含縣稅100日圓）；經營者代收並按月申報	白馬住宿稅指南
自來水與公共下水道	白馬村收費標準（自來水13mm水錶基本費每月1,837日圓）	白馬買別墅與每年維持費
淨化槽（如有）	無官方數字	維修保養業者及法定檢查機構的報價
營運、清潔、訂房佣金、除雪、取暖	無官方數字	報價；賣方最近12個月的帳單
保險、維修	無官方數字	保險報價；建築檢查

來源：白馬村固定資產稅、住宿稅、自來水收費說明，日本《地方稅法》第350條第1款，《淨化槽法》第10、11條（2026年10月31日查看）。

住宿稅的納稅義務人是房客，經營者負責代收並繳給村裡；它對定價和每月事務的影響，請另行估算。自2026年6月起，原則上每個設施須在次月月底前申報繳納，這些申報書副本可以用來核對賣方聲稱的住宿量；但每人每晚不足6,000日圓的住宿不課稅，不會體現在稅額裡。

對日本白馬投資物件出價前要核對的資料

Hakuba Land審閱投資房產資料時，會同時核對算術和背後的前提。請向賣方索取：

1. 前提：假設還是實際、涵蓋哪些月份、按整棟還是按人計價、入住率、一年按多少晚計算
2. 訂房平台12個月的報表，以及2026年6月以來的住宿稅申報書副本
3. 許可的種類、編號、名義人，以及營業轉讓核准的辦理時間
4. 建築資料是否一致：房產A在表格裡寫37.2平方公尺，在備註裡寫約371平方公尺。請用登記簿、建築確認文件和「消防法令適合通知書」（符合消防法令的通知文件）核實
5. 一年的水電瓦斯、除雪、清潔帳單，以及營運委託契約能否轉給你
6. 自住：自住的日期不能同時算作可出售的住宿日期

把住宅改為旅館或簡易宿所時，改變用途的面積合計超過200平方公尺須辦理建築確認手續；200平方公尺以下雖不需辦理，也必須符合建築基準相關規定。

Hakuba Land能做什麼

營運Hakuba Land品牌的Gemini株式会社是持有日本宅地建物取引業執照的不動產仲介（宅地建物取引業者），可在你出價之前，協助把廣告投報率與許可、按月收入和經營費用逐項比較。合作物件均標明交易形態（取引態様）。

需要改造時，由長期合作的建築業者施工，我們負責協調。面向外部屋主的託管服務仍在準備中，目前尚未提供。

資訊揭露：Gemini株式会社擁有圖中的「Maykiss」和「500 MILES HAKUBA」。

**核對方式：**廣告上的數字於2026年11月1日在各刊登頁面查看；規則和稅率依據日本不動產公正競爭規約（2025年版）、白馬村稅務資料、長野縣民泊與旅館業頁面，以及e-Gov上的《住宅宿泊事業法》《旅館業法》原文核對。本文為一般資訊，不構成投資、稅務或法律建議，購買前請諮詢專業人士。