白马神城公寓式酒店出售：共7户，2026年建（HL-0008）

HL-0008位于白马村神城名铁别墅区，是一栋共7户的公寓式酒店，以带经营出售（业主变更）的方式挂牌，售价2.5亿日元。木造建筑，2026年1月建成。房源记载格局1R，使用部分面积159.37平方米，坐落在531.26平方米的所有权宅地上，可停7辆车，距JR大糸线饭森站步行20分钟。

这么新的建筑，不存在要折价的房龄问题。真正没说清楚的是经营：许可、预订和合同是否一并转让，以及房源的数字到底量的是什么。本文整理房源写明的内容和出价前需要确认的事项。

查看完整房源信息（含照片和平面图）→ HL-0008

HL-0008要点一览

下表为本物件的房源信息（2026年11月4日核对）。

项目	房源信息
价格	2.5亿日元
物件种类	二手住宿设施（中古 宿泊施設），物件名称为公寓式酒店，共7户
格局	1R，木造；房源无翻修记载
建成年月	2026年1月
使用部分面积	159.37平方米（48.20坪）
土地	531.26平方米（160.70坪），所有权；地目为宅地
规划	非线引区域，无用途地域；建蔽率30%，容积率未记载
道路	北：宽4米公路，临路21米；无私道负担
车位	7个
基础设施	房源未记载
交通	JR大糸线饭森站，步行20分钟
现状	带经营出售（业主变更）；现状栏为“其他”；交付日期可协商
交易形态	中介

按售价计算，约合每户3570万日元、每平方米土地47.1万日元。这只是简单相除，不代表估价。

照片里能看到什么

房源照片里有一栋深灰色外墙、人字形屋顶的建筑，一排木制入户门，门前有积雪。室内有带双人床和带两张单人床的客房，带灶台、水槽、冰箱和微波炉的小厨房，洗脸台和洗衣机，带浴缸和淋浴的浴室，吊灯下的书桌区，还有楼梯。1楼和2楼的平面图在房源页面上。

外观照片里，外墙招牌已被遮盖；公图不在网上展示，房源页面的地图标记是大致位置。在依赖边界或房间面积之前，请通过房源页面索取图纸和测量图。

159.37平方米：是楼板面积还是占地面积？

房源给出使用部分面积159.37平方米和建蔽率30%。在531.26平方米的土地上，30%约为159.4平方米，也就是说，房源记载的面积几乎正好等于建筑占地面积的上限。房源没有写明159.37平方米是两层的总楼板面积，还是建筑的占地面积，仅凭这些数字无法判断。

这有三点影响：

• **每户大小：**如果159.37平方米是7户的合计，平均每户约22.8平方米，且已含公共部分。
• **扩建余地：**如果占地面积已经用满30%，就没有扩建的余地。
• **估价与许可：**贷款机构和许可部门大概率以登记的建筑面积为准。

请索取每层的登记建筑面积（登记簿）、每户的面积和竣工图。房源同样没有记载容积率。

经营：许可不会自动转给买方

房源的负责人点评写“可立即接手经营”，物件以带经营出售（业主变更）的方式出售。但房源没有写明旅馆业许可的有无、许可编号或持有人，我们也不做补充。

依《旅馆业法》，经营收费住宿须取得许可（第3条）。长野县把“旅馆・酒店营业”（旅館・ホテル営業）定义为简易住宿和寄宿营业以外的收费住宿（长野县：旅馆业许可）；房源没有写明卖方持有哪一类。具体途径取决于卖方持有什么：

• 已有许可、转让营业：卖买双方须在转让生效前共同申请批准（第3条之2）。转让先生效的，需要重新申请许可。许可条件原则上继续有效，保健所会在承继后六个月内对营业情况进行检查（厚生劳动省：营业转让）。
• **没有许可，或只买建筑：**需要新申请许可。长野县的申请材料包括平面图、消防法令适合通知书，以及建筑符合《建筑基准法》的证明；新建建筑要附竣工检查合格证（検査済証）的复印件（长野县：申请表格）。

签约前请先咨询大町保健福祉事务所。民宿（民泊）申报每年上限180晚，长野县在神城的部分地区还限制冬季营业（长野县），不能简单当作等同的替代方案。比较见白马民宿与旅馆业许可。

12%收益率与缺少的信息

负责人点评给出收益率12%。这是房源中介自己的数字，我们没有核实，也不作保证。标示的收益率是未扣税费和维护成本的表面收益率，详见我们的标示收益率是什么意思。

房源没有提供营业额、入住率、每晚房价、运营成本、人员或租赁数据，也没有写明现在由谁运营这些房间。建筑2026年1月建成，至多只有约十个月的营业记录，2025–26年雪季的一部分可能没赶上。请索取：

• 建筑开业以来每个月的预订、房价和营业额；
• 成本一侧：清扫、布草、订房网站佣金、水电、除雪、保险和维修；
• 运营方或租户的合同，以及合同在买卖后是否继续；
• 订房网站账号、员工和供应商合同，以及家具、布草和设备是否包括在内。

没有记录的月份，请在自己的测算里当作假设，不要当作结果。

场地、积雪与交通

• 道路：土地北侧临宽4米的公路21米。依《建筑基准法》，建筑用地原则上须与宽4米以上的道路相接2米以上（第42条、第43条），房源数字符合这一条件（《建筑基准法》，e-Gov）。冬季道路和7个车位由谁除雪，请一并确认。
• **积雪：**长野县对神城的部分地区规定垂直积雪量为300至450厘米。垂直积雪量在1米以上的地区，建筑须按每厘米每平方米至少30牛顿的积雪单位荷载设计（大町建设事务所；长野县：结构计算的基准值）。房源没有写明适用哪个数值，请索取设计积雪量和屋顶除雪的方式。
• **规则：**房源没有写明是否适用别墅区管理规约或管理费，请向卖方确认。白马村景观计划覆盖全村：需要建筑确认的新建、扩建，以及超过25平方米的外观或色彩变更，须在开工前30天申报（白马村：景观指南）。
• **交通：**饭森站是无人站，距白马站3.0公里，截至2026年3月不能使用Suica等交通IC卡（维基百科：饭森站）。多数客人会自驾或乘接送车，7户只有7个车位，值得核对。

持有成本与市场

• **年度费用：**请向卖方索取土地和建筑最新的纳税通知书。说明见白马固定资产税。
• **住宿税：**白马村自2026年6月1日起征收住宿税，由经营者代收（白马村）。详见白马住宿税。
• **购买费用：**除售价外，还需预留登记费、印花税、固定资产税分摊和中介费。

国土交通省2026年公示地价中，白马村住宅地平均变动率为**+22.8%**（国土交通省：2026年公示地价 白马村）。公示地价是特定调查点的基准值，不能直接与本物件售价比较。

出价前的确认清单

1. 许可：有没有、持有人是谁，走营业转让批准还是新申请（大町保健福祉事务所）。
2. 数字：建筑开业以来每个月的营业额和成本，以及12%的依据。
3. 运营：现在由谁运营这些房间、依据什么合同，以及买卖范围包括什么。
4. 建筑：登记的建筑面积、每户面积、竣工检查合格证（検査済証）、消防设备。
5. 规则：别墅区规约和管理费、景观申报、冬季道路和车位除雪。
6. 交付：交付日期和条件，房源写的是“可协商”。
7. 海外买家：请看外国人能在白马买房吗？

关于本房源

Hakuba Land是Gemini株式会社旗下的品牌，Gemini株式会社是持牌的不动产经纪公司，以中介身份经手本物件。房源信息公开日为2026年8月30日，下次更新预定日为2026年11月8日。收益率是房源中介的说法，本公司不作保证。本文为一般信息，不构成法律或税务意见。

最后核对：2026年11月4日。

出处

• 长野县：旅馆业许可（日文）
• 长野县：旅馆业申请表格与附件（日文）
• 厚生劳动省：旅馆业法的营业转让手续（日文）
• 长野县：民泊限制区域（日文，PDF）
• 《建筑基准法》第42条、第43条（e-Gov，日文）
• 长野县大町建设事务所：垂直积雪量（日文）
• 长野县：结构计算的基准值，积雪荷载（日文）
• 白马村：景观指南，2026年4月（日文，PDF）
• 饭森站（维基百科，日文）
• 白马村：住宿税（日文）
• 国土交通省：2026年公示地价 白马村（日文）