白馬神城公寓式飯店出售：共7戶，2026年建（HL-0008）

HL-0008位於白馬村神城名鐵別墅區，是一棟共7戶的公寓式飯店，以帶經營出售（業主變更）的方式掛牌，售價2.5億日元。木造建築，2026年1月建成。房源記載格局1R，使用部分面積159.37平方米，坐落在531.26平方米的所有權宅地上，可停7輛車，距JR大糸線飯森站步行20分鐘。

這麼新的建築，不存在要折價的房齡問題。真正沒說清楚的是經營：許可、預訂和合約是否一併轉讓，以及房源的數字到底量的是什麼。本文整理房源寫明的內容和出價前需要確認的事項。

查看完整房源資訊（含照片和平面圖）→ HL-0008

HL-0008要點一覽

下表為本物件的房源資訊（2026年11月4日核對）。

項目	房源資訊
價格	2.5億日元
物件種類	二手住宿設施（中古 宿泊施設），物件名稱為公寓式飯店，共7戶
格局	1R，木造；房源無翻修記載
建成年月	2026年1月
使用部分面積	159.37平方米（48.20坪）
土地	531.26平方米（160.70坪），所有權；地目為宅地
規劃	非線引區域，無用途地域；建蔽率30%，容積率未記載
道路	北：寬4米公路，臨路21米；無私道負擔
車位	7個
基礎設施	房源未記載
交通	JR大糸線飯森站，步行20分鐘
現狀	帶經營出售（業主變更）；現狀欄為「其他」；交付日期可協商
交易形態	中介

按售價計算，約合每戶3570萬日元、每平方米土地47.1萬日元。這只是簡單相除，不代表估價。

照片裡能看到什麼

房源照片裡有一棟深灰色外牆、人字形屋頂的建築，一排木製入戶門，門前有積雪。室內有帶雙人床和帶兩張單人床的客房，帶灶臺、水槽、冰箱和微波爐的小廚房，洗臉檯和洗衣機，帶浴缸和淋浴的浴室，吊燈下的書桌區，還有樓梯。1樓和2樓的平面圖在房源頁面上。

外觀照片裡，外牆招牌已被遮蓋；公圖不在網上展示，房源頁面的地圖標記是大致位置。在依賴邊界或房間面積之前，請透過房源頁面索取圖紙和測量圖。

159.37平方米：是樓板面積還是佔地面積？

房源給出使用部分面積159.37平方米和建蔽率30%。在531.26平方米的土地上，30%約為159.4平方米，也就是說，房源記載的面積幾乎正好等於建築佔地面積的上限。房源沒有寫明159.37平方米是兩層的總樓板面積，還是建築的佔地面積，僅憑這些數字無法判斷。

這有三點影響：

• **每戶大小：**如果159.37平方米是7戶的合計，平均每戶約22.8平方米，且已含公共部分。
• **擴建餘地：**如果佔地面積已經用滿30%，就沒有擴建的餘地。
• **估價與許可：**貸款機構和許可部門很可能以登記的建築面積為準。

請索取每層的登記建築面積（登記簿）、每戶的面積和竣工圖。房源同樣沒有記載容積率。

經營：許可不會自動轉給買方

房源的負責人員評語寫「可立即承接營運」，物件以帶經營出售（業主變更）的方式出售。但房源沒有寫明旅館業許可的有無、許可編號或持有人，我們也不做補充。

依《旅館業法》，經營收費住宿須取得許可（第3條）。長野縣把「旅館・飯店營業」（旅館・ホテル営業）定義為簡易住宿和寄宿營業以外的收費住宿（長野縣：旅館業許可）；房源沒有寫明賣方持有哪一類。具體途徑取決於賣方持有什麼：

• 已有許可、轉讓營業：買賣雙方須在轉讓生效前共同申請批准（第3條之2）。轉讓先生效的，需要重新申請許可。許可條件原則上繼續有效，保健所會在承接後六個月內對營業情況進行檢查（厚生勞動省：營業轉讓）。
• **沒有許可，或只買建築：**需要新申請許可。長野縣的申請材料包括平面圖、消防法令適合通知書，以及建築符合《建築基準法》的證明；新建建築要附竣工檢查合格證（検査済証）的影印件（長野縣：申請表格）。

簽約前請先諮詢大町保健福祉事務所。民宿（民泊）申報每年上限180晚，長野縣在神城的部分地區還限制冬季營業（長野縣），不能簡單當作等同的替代方案。比較見白馬民宿與旅館業許可。

12%投報率與缺少的資訊

負責人員評語給出投報率12%。這是房源中介自己的數字，我們沒有核實，也不作保證。標示的投報率是未扣稅費和維護成本的表面投報率，詳見我們的標示投報率是什麼意思。

房源沒有提供營業額、入住率、每晚房價、營運成本、人員或租賃資料，也沒有寫明現在由誰營運這些房間。建築2026年1月建成，至多只有約十個月的營業記錄，2025–26年雪季的一部分可能沒趕上。請索取：

• 建築開業以來每個月的預訂、房價和營業額；
• 成本一側：清掃、布草、訂房網站佣金、水電、除雪、保險和維修；
• 營運方或租戶的合約，以及合約在買賣後是否繼續；
• 訂房網站帳號、員工和供應商合約，以及家具、布草和設備是否包括在內。

沒有記錄的月份，請在自己的測算裡當作假設，不要當作結果。

場地、積雪與交通

• 道路：土地北側臨寬4米的公路21米。依《建築基準法》，建築用地原則上須與寬4米以上的道路相接2米以上（第42條、第43條），房源數字符合這一條件（《建築基準法》，e-Gov）。冬季道路和7個車位由誰除雪，請一併確認。
• **積雪：**長野縣對神城的部分地區規定垂直積雪量為300至450公分。垂直積雪量在1米以上的地區，建築須按每公分每平方米至少30牛頓的積雪單位荷載設計（大町建設事務所；長野縣：結構計算的基準值）。房源沒有寫明適用哪個數值，請索取設計積雪量和屋頂除雪的方式。
• **規則：**房源沒有寫明是否適用別墅區管理規約或管理費，請向賣方確認。白馬村景觀計劃覆蓋全村：需要建築確認的新建、擴建，以及超過25平方米的外觀或色彩變更，須在開工前30天申報（白馬村：景觀指南）。
• **交通：**飯森站是無人站，距白馬站3.0公里，截至2026年3月不能使用Suica等交通IC卡（維基百科：飯森站）。多數客人會自駕或乘接送車，7戶只有7個車位，值得核對。

持有成本與市場

• **年度費用：**請向賣方索取土地和建築最新的納稅通知書。說明見白馬固定資產稅。
• **住宿稅：**白馬村自2026年6月1日起徵收住宿稅，由經營者代收（白馬村）。詳見白馬住宿稅。
• **購買費用：**除售價外，還需預留登記費、印花稅、固定資產稅分攤和中介費。

國土交通省2026年公示地價中，白馬村住宅地平均變動率為**+22.8%**（國土交通省：2026年公示地價 白馬村）。公示地價是特定調查點的基準值，不能直接與本物件售價比較。

出價前的確認清單

1. 許可：有沒有、持有人是誰，走營業轉讓批准還是新申請（大町保健福祉事務所）。
2. 數字：建築開業以來每個月的營業額和成本，以及12%的依據。
3. 營運：現在由誰營運這些房間、依據什麼合約，以及買賣範圍包括什麼。
4. 建築：登記的建築面積、每戶面積、竣工檢查合格證（検査済証）、消防設備。
5. 規則：別墅區規約和管理費、景觀申報、冬季道路和車位除雪。
6. 交付：交付日期和條件，房源寫的是「可協商」。
7. 海外買家：請看外國人能在白馬買房嗎？

關於本房源

Hakuba Land是Gemini株式會社旗下的品牌，Gemini株式會社是持牌的不動產經紀公司，以中介身份經手本物件。房源資訊公開日為2026年8月30日，下次更新預定日為2026年11月8日。投報率是房源中介的說法，本公司不作保證。本文為一般資訊，不構成法律或稅務意見。

最後核對：2026年11月4日。

出處

• 長野縣：旅館業許可（日文）
• 長野縣：旅館業申請表格與附件（日文）
• 厚生勞動省：旅館業法的營業轉讓手續（日文）
• 長野縣：民泊限制區域（日文，PDF）
• 《建築基準法》第42條、第43條（e-Gov，日文）
• 長野縣大町建設事務所：垂直積雪量（日文）
• 長野縣：結構計算的基準值，積雪荷載（日文）
• 白馬村：景觀指南，2026年4月（日文，PDF）
• 飯森站（維基百科，日文）
• 白馬村：住宿稅（日文）
• 國土交通省：2026年公示地價 白馬村（日文）