Appart-hôtel à vendre à Kamishiro : 7 logements, 2026 (HL-0008)

HL-0008 est un appart-hôtel de 7 logements à Kamishiro, village de Hakuba, dans le secteur de résidences secondaires Meitetsu, proposé à 250 000 000 ¥ comme bien vendu avec son exploitation (changement de propriétaire). Le bâtiment en bois a été achevé en janvier 2026. L’annonce indique une configuration 1R et une surface utile de 159,37 m², sur 531,26 m² de terrain résidentiel en pleine propriété, avec du stationnement pour 7 voitures et 20 minutes de marche jusqu’à la gare d’Iimori, sur la ligne JR Oito.

Un bâtiment aussi récent n’a pas de problème d’âge à chiffrer. Les questions ouvertes concernent l’exploitation : la licence, les réservations et les contrats sont-ils transmis, et que mesurent réellement les chiffres de l’annonce. Cet article présente ce que dit l’annonce et ce qu’il faut vérifier.

Voir l’annonce complète avec photos et plan → HL-0008

HL-0008 en un coup d’œil

Le tableau reprend les informations de l’annonce pour ce bien (vérifiées le 4 novembre 2026).

Élément	Informations de l’annonce
Prix	250 000 000 ¥
Type de bien	Établissement d’hébergement d’occasion (中古 宿泊施設), nommé appart-hôtel, 7 logements
Configuration	1R, bois ; aucune rénovation indiquée
Construction	Janvier 2026
Surface utile	159,37 m² (48,20 tsubo)
Terrain	531,26 m² (160,70 tsubo), pleine propriété ; catégorie résidentielle
Urbanisme	Zone d’urbanisme non délimitée, sans zonage d’usage ; coefficient d’emprise 30 %, coefficient de plancher non indiqué
Route	Nord : route publique de 4 m, façade de 21 m ; pas de quote-part de voie privée
Stationnement	7 voitures
Réseaux	Non indiqués dans l’annonce
Accès	Ligne JR Oito, gare d’Iimori, 20 min à pied
Statut	Bien vendu avec son exploitation ; statut actuel « autre » ; remise à convenir
Transaction	Intermédiation

Le prix demandé représente environ 35,7 millions de ¥ par logement et 471 000 ¥ par m² de terrain. C’est une simple division, pas une évaluation.

Ce que montrent les photos

Les photos de l’annonce montrent un bâtiment gris foncé sous un toit à pignon, une rangée de portes d’entrée en bois et de la neige au sol. À l’intérieur : des chambres avec un lit double et avec deux lits simples, une petite cuisine avec plaque de cuisson, évier, réfrigérateur et micro-ondes, un lavabo avec lave-linge, une salle de bains avec baignoire et douche, un coin bureau sous des suspensions, et un escalier. Le plan du rez-de-chaussée et de l’étage figure sur la page de l’annonce.

Sur la photo extérieure, l’enseigne de la façade est masquée, le plan cadastral (公図) n’est pas publié en ligne et l’épingle de la carte sur la page de l’annonce est approximative. Demandez les plans et un plan de géomètre via la page de l’annonce avant de vous fier aux limites ou aux tailles de chambres.

159,37 m² : surface de plancher ou emprise ?

L’annonce donne une surface utile de 159,37 m² et un coefficient d’emprise de 30 %. Sur 531,26 m² de terrain, 30 % font environ 159,4 m² : la surface annoncée est donc presque exactement le maximum que l’emprise du bâtiment pourrait couvrir. L’annonce ne dit pas si 159,37 m² est la surface de plancher totale des deux niveaux ou l’emprise au sol du bâtiment, et ces chiffres seuls ne permettent pas de trancher.

Cela compte pour trois raisons :

• Taille des logements : si 159,37 m² était le total pour 7 logements, la moyenne serait d’environ 22,8 m² par logement, parties communes comprises.
• Marge d’extension : si l’emprise atteint déjà 30 %, il n’y a pas de place pour agrandir.
• Évaluation et autorisations : un prêteur ou un service de licences se fondera très probablement sur la surface de plancher enregistrée.

Demandez la surface de plancher enregistrée (登記簿) pour chaque niveau, la taille de chaque logement et les plans d’exécution. Le coefficient de plancher n’est pas non plus indiqué dans l’annonce.

L’exploiter : la licence ne se transmet pas automatiquement

Le commentaire de l’agent dans l’annonce dit que l’exploitation peut être reprise immédiatement, et le bien est vendu comme bien avec changement de propriétaire. L’annonce n’indique pas si une licence d’hébergement existe, son numéro ni son titulaire, et nous n’en ajoutons pas.

Selon la loi sur les auberges et hôtels, l’hébergement payant exige une licence (art. 3). La préfecture de Nagano définit l’« activité d’hôtel et d’auberge » (旅館・ホテル営業) comme l’hébergement payant autre que l’hébergement simple et la pension (préfecture de Nagano : licences d’hébergement) ; l’annonce ne dit pas quelle catégorie le vendeur détient. La marche à suivre dépend de ce que le vendeur détient :

• Licence existante, exploitation cédée : vendeur et acheteur demandent ensemble l’approbation avant que la cession ne prenne effet (art. 3-2). Si la cession prend effet avant, une nouvelle licence est nécessaire. Les conditions de la licence sont en principe reprises, et le bureau de santé contrôle l’exploitation dans les six mois suivant la reprise (MHLW : cession d’exploitation).
• Pas de licence, ou achat du seul bâtiment : une nouvelle licence est nécessaire. La liste de pièces de Nagano comprend des plans, une attestation de conformité à la loi incendie et la preuve que le bâtiment respecte la loi sur les normes de construction, soit, pour un bâtiment neuf, une copie du certificat d’inspection d’achèvement (検査済証) (préfecture de Nagano : formulaires).

Parlez au bureau de la santé et des affaires sociales d’Omachi avant de signer. Une déclaration de minpaku est plafonnée à 180 nuits par an, et Nagano restreint l’exploitation hivernale dans certaines parties de Kamishiro (préfecture de Nagano) : ce n’est donc pas un substitut équivalent. Voir Minpaku ou licence de ryokan à Hakuba.

Le rendement de 12 % et ce qui manque

Le commentaire de l’agent indique un rendement de 12 %. C’est le chiffre de l’agent de l’annonce ; nous ne l’avons pas vérifié et ne le garantissons pas. Un rendement annoncé est un chiffre brut, avant impôts et frais d’entretien, comme l’explique notre guide sur ce que signifient les rendements annoncés.

L’annonce ne donne ni revenus, ni taux d’occupation, ni prix par nuit, ni charges d’exploitation, ni personnel, ni données de bail, et ne dit pas qui exploite les logements aujourd’hui. Achevé en janvier 2026, le bâtiment a au plus une dizaine de mois d’historique d’exploitation, et a pu manquer une partie de la saison de ski 2025-2026. Demandez :

• les réservations, tarifs et revenus mensuels de chaque mois d’exploitation du bâtiment ;
• le côté des coûts : ménage, linge, commissions des sites de réservation, énergie et eau, déneigement, assurance et réparations ;
• tout contrat d’exploitant ou de locataire, et s’il se poursuit après la vente ;
• les comptes sur les sites de réservation, les contrats de personnel et de fournisseurs, et si le mobilier, le linge et l’équipement sont inclus.

Traitez tout mois sans relevé comme une hypothèse dans votre propre calcul, pas comme un résultat.

Terrain, neige et accès

• Route : le terrain a 21 m de façade sur une route publique de 4 m au nord. Un terrain à bâtir doit en général toucher une route d’au moins 4 m de large sur 2 m ou plus (loi sur les normes de construction, art. 42 et 43), et les chiffres annoncés le respectent (loi sur les normes de construction, e-Gov). Demandez aussi qui déneige la route et les 7 places de stationnement en hiver.
• Neige : la préfecture de Nagano fixe une épaisseur de neige verticale de 300 à 450 cm pour certaines parties de Kamishiro. Là où elle atteint 1 m ou plus, un bâtiment est calculé pour une charge de neige unitaire d’au moins 30 N/(m²·cm) (bureau de la construction d’Omachi ; préfecture de Nagano : normes de structure). L’annonce ne dit pas quelle valeur s’applique : demandez l’épaisseur de neige de calcul et la façon dont les toits sont déneigés.
• Règles : l’annonce ne dit pas si un règlement de gestion du secteur de villas ou une cotisation s’applique ; interrogez le vendeur. Le plan paysager du village couvre tout le village : les constructions neuves et extensions soumises à confirmation de construire, ainsi que les modifications d’aspect extérieur ou de couleur de plus de 25 m², doivent être déclarées 30 jours avant le début des travaux (village de Hakuba : guide paysager).
• Pour y aller : Iimori est une gare sans personnel, à 3,0 km de la gare de Hakuba, et les cartes IC comme Suica n’y étaient pas acceptées en mars 2026 (Wikipédia : gare d’Iimori). La plupart des clients arriveront en voiture ou en navette : 7 places pour 7 logements méritent donc une vérification.

Coûts de détention et marché

• Coûts annuels : demandez au vendeur les derniers avis d’imposition du terrain et du bâtiment. Voir taxe foncière à Hakuba.
• Taxe de séjour : le village de Hakuba perçoit une taxe d’hébergement depuis le 1er juin 2026, collectée par l’exploitant (village de Hakuba). Voir taxe d’hébergement à Hakuba.
• Frais d’achat : en plus du prix, prévoyez les frais d’enregistrement, le droit de timbre, la taxe foncière au prorata et la commission d’intermédiaire.

Dans les prix officiels des terrains 2026 du MLIT, les terrains résidentiels du village de Hakuba ont augmenté de 22,8 % en moyenne (MLIT : prix officiels des terrains 2026, Hakuba). Les prix officiels sont des repères pour des points de relevé fixés et ne se comparent pas directement à ce prix demandé.

Liste de contrôle avant d’offrir

1. Licence : existe-t-elle, qui la détient, et la voie est-elle une approbation de cession ou une nouvelle licence (bureau de la santé et des affaires sociales d’Omachi).
2. Chiffres : revenus et coûts mensuels de chaque mois d’exploitation, et base des 12 %.
3. Exploitation : qui exploite les logements aujourd’hui, sous quel contrat, et ce que comprend la vente.
4. Bâtiment : surface de plancher enregistrée, taille des logements, certificat d’inspection d’achèvement, équipements de sécurité incendie.
5. Règles : règlement et cotisation du secteur de villas, déclaration paysagère, déneigement de la route et du stationnement en hiver.
6. Remise : la date et les conditions, que l’annonce laisse « à convenir ».
7. Acheteurs étrangers : voir Les étrangers peuvent-ils acheter un bien à Hakuba ?

À propos de cette annonce

Hakuba Land est une marque de Gemini株式会社, agence immobilière agréée agissant comme intermédiaire pour ce bien. L’annonce a été publiée le 30 août 2026, et la prochaine mise à jour est prévue le 8 novembre 2026. Le rendement est une déclaration de l’agent de l’annonce et n’est pas garanti par nous. Cet article est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal.

Dernière vérification : 4 novembre 2026.

Sources

• Préfecture de Nagano : licences d’hébergement (japonais)
• Préfecture de Nagano : formulaires et pièces jointes (japonais)
• MHLW : cession d’exploitation selon la loi sur les auberges et hôtels (japonais)
• Préfecture de Nagano : zones de restriction du minpaku (japonais, PDF)
• Loi sur les normes de construction, art. 42 et 43 (e-Gov, japonais)
• Préfecture de Nagano, bureau de la construction d’Omachi : épaisseur de neige verticale (japonais)
• Préfecture de Nagano : normes de structure, charge de neige (japonais)
• Village de Hakuba : guide paysager, avril 2026 (japonais, PDF)
• Gare d’Iimori (Wikipédia, japonais)
• Village de Hakuba : taxe d’hébergement (japonais)
• MLIT : prix officiels des terrains 2026, village de Hakuba (japonais)