Apartotel en venta en Kamishiro: 7 unidades, de 2026 (HL-0008)

HL-0008 es un apartotel de 7 unidades en Kamishiro, aldea de Hakuba, en la zona de villas Meitetsu, a la venta por 250.000.000 ¥ como inmueble con cambio de propietario (se vende con su explotación). El edificio de madera se terminó en enero de 2026. El anuncio indica una distribución 1R y una superficie útil de 159,37 m², sobre 531,26 m² de terreno residencial en propiedad, con aparcamiento para 7 coches y 20 minutos a pie de la estación de Iimori, en la línea JR Oito.

Un edificio tan nuevo no tiene problemas de antigüedad que descontar. Las preguntas abiertas son sobre el negocio: si la licencia, las reservas y los contratos se transmiten, y qué miden realmente las cifras del anuncio. Este artículo expone lo que dice el anuncio y qué conviene comprobar.

Ver el anuncio completo con fotos y plano → HL-0008

HL-0008 de un vistazo

La tabla recoge los datos del anuncio de este inmueble (comprobados el 4 de noviembre de 2026).

Concepto	Datos del anuncio
Precio	250.000.000 ¥
Tipo de inmueble	Establecimiento de alojamiento de segunda mano (中古 宿泊施設), llamado apartotel, 7 unidades
Distribución	1R, madera; sin reforma indicada
Construcción	Enero de 2026
Superficie útil	159,37 m² (48,20 tsubo)
Terreno	531,26 m² (160,70 tsubo), propiedad; categoría residencial
Urbanismo	Área de planificación urbana sin delimitar, sin zona de uso; ocupación 30 %, edificabilidad no indicada
Vía	Norte: vía pública de 4 m, fachada de 21 m; sin cuota de vía privada
Aparcamiento	7 coches
Suministros	No indicados en el anuncio
Acceso	Línea JR Oito, estación de Iimori, 20 min a pie
Estado	Inmueble con cambio de propietario; estado actual «otro»; entrega a convenir
Transacción	Intermediación

El precio solicitado equivale a unos 35,7 millones de ¥ por unidad y 471.000 ¥ por m² de terreno. Es una simple división, no una tasación.

Lo que muestran las fotos

Las fotos del anuncio muestran un edificio gris oscuro bajo un tejado a dos aguas, una hilera de puertas de entrada de madera y nieve en el suelo. En el interior hay habitaciones con cama doble y con dos camas individuales, una cocina pequeña con placa, fregadero, frigorífico y microondas, un lavabo con lavadora, un baño con bañera y ducha, una zona de escritorio bajo lámparas colgantes y una escalera. El plano de la planta baja y la primera planta está en la página del anuncio.

En la foto exterior el rótulo de la fachada está tapado, el plano catastral (公図) no se muestra en línea y el marcador del mapa en la página del anuncio es aproximado. Pida los planos y un plano topográfico a través de la página del anuncio antes de fiarse de los linderos o del tamaño de las habitaciones.

159,37 m²: ¿superficie construida o huella?

El anuncio indica una superficie útil de 159,37 m² y una ocupación del 30 %. Sobre 531,26 m² de terreno, el 30 % son unos 159,4 m², de modo que la superficie anunciada es casi exactamente lo máximo que podría cubrir la huella del edificio. El anuncio no dice si 159,37 m² es la superficie construida total de las dos plantas o la huella del edificio, y estas cifras por sí solas no lo resuelven.

Importa por tres razones:

• Tamaño de las unidades: si 159,37 m² fuera el total de las 7 unidades, la media sería de unos 22,8 m² por unidad, con las zonas comunes incluidas.
• Margen para ampliar: si la huella ya llega al 30 %, no hay espacio para ampliar.
• Valoración y permisos: un prestamista o una oficina de licencias probablemente trabajará con la superficie construida registrada.

Pida la superficie construida registrada (登記簿) de cada planta, el tamaño de cada unidad y los planos finales de obra. La edificabilidad tampoco figura en el anuncio.

Explotarlo: la licencia no se transmite automáticamente

El comentario del agente en el anuncio dice que el negocio puede asumirse de inmediato, y el inmueble se vende como inmueble con cambio de propietario. El anuncio no indica si existe una licencia de alojamiento, su número ni su titular, y nosotros no añadimos ninguno.

Según la Ley de Posadas y Hoteles, el alojamiento de pago necesita licencia (art. 3). La prefectura de Nagano define la «actividad de hotel y posada» (旅館・ホテル営業) como el alojamiento de pago distinto del alojamiento sencillo y de la pensión de larga estancia (prefectura de Nagano: licencias de alojamiento); el anuncio no dice qué categoría tiene el vendedor. El camino depende de lo que tenga el vendedor:

• Licencia existente y negocio transmitido: vendedor y comprador solicitan juntos la aprobación antes de que la transmisión surta efecto (art. 3-2). Si la transmisión surte efecto antes, hace falta una licencia nueva. Las condiciones de la licencia en general se mantienen, y la oficina de sanidad inspecciona el negocio en los seis meses siguientes a la sucesión (MHLW: transmisión de negocios).
• Sin licencia, o compra solo del edificio: hace falta una licencia nueva. La lista de documentos de Nagano incluye planos, un certificado de conformidad con la ley de incendios y la prueba de que el edificio cumple la Ley de Normas de Edificación, que para un edificio nuevo es una copia del certificado de inspección de fin de obra (検査済証) (prefectura de Nagano: formularios).

Hable con la oficina de sanidad y bienestar de Omachi antes de firmar. Una notificación de minpaku tiene un tope de 180 noches al año, y Nagano restringe la actividad en invierno en partes designadas de Kamishiro (prefectura de Nagano), así que no es un sustituto equivalente. Véase Minpaku o licencia de ryokan en Hakuba.

La rentabilidad del 12 % y lo que falta

El comentario del agente indica una rentabilidad del 12 %. Es la cifra del propio agente del anuncio; no la hemos verificado ni la garantizamos. Una rentabilidad anunciada es una cifra bruta, antes de impuestos y gastos de mantenimiento, como explica nuestra guía sobre qué significan las rentabilidades anunciadas.

El anuncio no ofrece datos de ingresos, ocupación, tarifa por noche, costes de explotación, personal ni arrendamientos, y no dice quién explota las unidades hoy. Al haberse terminado en enero de 2026, el edificio tiene como mucho unos diez meses de historial de explotación y puede haberse perdido parte de la temporada de esquí 2025-26. Pida:

• las reservas, tarifas e ingresos mensuales de cada mes en que el edificio ha funcionado;
• el lado de los costes: limpieza, ropa de cama, comisiones de las plataformas de reserva, suministros, retirada de nieve, seguro y reparaciones;
• cualquier contrato con un operador o inquilino, y si continúa tras la venta;
• las cuentas en las plataformas de reserva, los contratos de personal y de proveedores, y si el mobiliario, la ropa de cama y el equipamiento están incluidos.

Trate cualquier mes sin registros como una hipótesis en su propio cálculo, no como un resultado.

Parcela, nieve y acceso

• Vía: la parcela tiene 21 m de fachada a una vía pública de 4 m al norte. Un solar edificable generalmente debe tocar una vía de al menos 4 m de ancho en 2 m o más (Ley de Normas de Edificación, arts. 42 y 43), y las cifras del anuncio lo cumplen (Ley de Normas de Edificación, e-Gov). Pregunte también quién retira la nieve de la vía y de las 7 plazas en invierno.
• Nieve: la prefectura de Nagano fija un espesor de nieve vertical de 300 a 450 cm para partes de Kamishiro. Donde alcanza 1 m o más, el edificio se calcula para una carga de nieve unitaria de al menos 30 N/(m²·cm) (oficina de construcción de Omachi; prefectura de Nagano: normas estructurales). El anuncio no dice qué valor se aplica, así que pida el espesor de nieve de cálculo y cómo se despejan los tejados.
• Normas: el anuncio no dice si se aplica un convenio de gestión de la zona de villas o una cuota; pregunte al vendedor. El plan paisajístico de la aldea abarca toda la aldea: los edificios nuevos y ampliaciones que requieren confirmación de edificación, y los cambios de exterior o de color de más de 25 m², deben notificarse 30 días antes de empezar las obras (aldea de Hakuba: guía paisajística).
• Cómo llegar: Iimori es una estación sin personal, a 3,0 km de la estación de Hakuba, y las tarjetas IC como Suica no se aceptaban allí en marzo de 2026 (Wikipedia: estación de Iimori). La mayoría de los huéspedes llegará en coche o en traslado, así que conviene comprobar 7 plazas para 7 unidades.

Costes de tenencia y mercado

• Costes anuales: pida al vendedor los últimos avisos de impuestos del terreno y del edificio. Véase impuesto sobre bienes inmuebles en Hakuba.
• Tasa de alojamiento: la aldea de Hakuba cobra una tasa de alojamiento desde el 1 de junio de 2026, recaudada por el operador (aldea de Hakuba). Véase tasa de alojamiento de Hakuba.
• Costes de compra: además del precio, prevea gastos de registro, timbre, el impuesto prorrateado y la comisión del intermediario.

En los precios oficiales del suelo 2026 del MLIT, el suelo residencial de la aldea de Hakuba subió un 22,8 % de media (MLIT: precios oficiales del suelo 2026, Hakuba). Los precios oficiales son referencias de puntos de muestreo fijos y no se comparan directamente con este precio solicitado.

Lista de comprobación antes de ofertar

1. Licencia: si existe, quién la tiene y si el camino es una aprobación de transmisión o una licencia nueva (oficina de sanidad y bienestar de Omachi).
2. Cifras: ingresos y costes mensuales de cada mes en funcionamiento, y la base del 12 %.
3. Explotación: quién explota las unidades hoy, con qué contrato y qué incluye la venta.
4. Edificio: superficie construida registrada, tamaño de las unidades, certificado de inspección de fin de obra, equipos de seguridad contra incendios.
5. Normas: convenio y cuota de la zona de villas, notificación paisajística, retirada de nieve de la vía y del aparcamiento en invierno.
6. Entrega: la fecha y las condiciones, que el anuncio deja «a convenir».
7. Compradores del extranjero: véase ¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Hakuba?

Sobre este anuncio

Hakuba Land es una marca de Gemini株式会社, agencia inmobiliaria con licencia que actúa como intermediaria de este inmueble. El anuncio se publicó el 30 de agosto de 2026 y la próxima actualización está prevista para el 8 de noviembre de 2026. La rentabilidad es una declaración del agente del anuncio y nosotros no la garantizamos. Este artículo es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal.

Última comprobación: 4 de noviembre de 2026.

Fuentes

• Prefectura de Nagano: licencias de alojamiento (japonés)
• Prefectura de Nagano: formularios y anexos (japonés)
• MHLW: transmisión de negocios según la Ley de Posadas y Hoteles (japonés)
• Prefectura de Nagano: zonas de restricción del minpaku (japonés, PDF)
• Ley de Normas de Edificación, arts. 42 y 43 (e-Gov, japonés)
• Prefectura de Nagano, oficina de construcción de Omachi: espesor de nieve vertical (japonés)
• Prefectura de Nagano: normas estructurales, carga de nieve (japonés)
• Aldea de Hakuba: guía paisajística, abril de 2026 (japonés, PDF)
• Estación de Iimori (Wikipedia, japonés)
• Aldea de Hakuba: tasa de alojamiento (japonés)
• MLIT: precios oficiales del suelo 2026, aldea de Hakuba (japonés)