Апарт-отель в Камисиро на продажу: 7 номеров, 2026 г. (HL-0008)

HL-0008 — апарт-отель на 7 номеров в Камисиро, деревня Хакуба, в коттеджном районе Meitetsu, предлагается за 250 000 000 иен как объект со сменой владельца (продаётся с действующим бизнесом). Деревянное здание построено в январе 2026 года. В объявлении указаны планировка 1R и используемая площадь 159,37 м² на 531,26 м² жилого участка в собственности, парковка на 7 машин и 20 минут пешком до станции Иимори линии JR Оито.

У такого нового здания нет проблем с возрастом, которые нужно закладывать в цену. Открытые вопросы касаются бизнеса: передаются ли лицензия, бронирования и договоры и что на самом деле измеряют цифры в объявлении. В статье изложено, что сказано в объявлении и что нужно проверить.

Полное объявление с фотографиями и планом → HL-0008

HL-0008 коротко

В таблице — сведения из объявления по этому объекту (проверено 4 ноября 2026 года).

Параметр	Сведения из объявления
Цена	250 000 000 иен
Тип объекта	Объект размещения с пробегом (中古 宿泊施設), название — апарт-отель, 7 номеров
Планировка	1R, дерево; ремонт не указан
Построен	Январь 2026
Используемая площадь	159,37 м² (48,20 цубо)
Участок	531,26 м² (160,70 цубо), собственность; категория земли — жилая
Планирование	Нерегулируемая зона городского планирования, без зон использования; коэффициент застройки 30 %, коэффициент плотности застройки не указан
Дорога	Север: дорога общего пользования шириной 4 м, фронт 21 м; доли в частной дороге нет
Парковка	7 машин
Коммуникации	В объявлении не указаны
Транспорт	Линия JR Оито, станция Иимори, 20 мин пешком
Статус	Объект со сменой владельца; текущее состояние «прочее»; передача по договорённости
Сделка	Посредничество

Запрашиваемая цена — около 35,7 млн иен за номер и 471 000 иен за м² земли. Это простое деление, а не оценка.

Что показывают фотографии

На фотографиях из объявления — тёмно-серое здание под двускатной крышей, ряд деревянных входных дверей и снег перед домом. Внутри — номера с двуспальной кроватью и с двумя односпальными, небольшая кухня с варочной панелью, мойкой, холодильником и микроволновой печью, умывальник со стиральной машиной, ванная с ванной и душем, рабочий уголок под подвесными светильниками и лестница. План 1-го и 2-го этажей есть на странице объявления.

На внешнем снимке вывеска на фасаде закрыта, кадастровый план (公図) в сети не показан, а метка на карте на странице объявления приблизительная. Запросите планы и межевой чертёж через страницу объявления, прежде чем полагаться на границы или размеры номеров.

159,37 м²: площадь этажей или площадь застройки?

В объявлении указаны используемая площадь 159,37 м² и коэффициент застройки 30 %. На участке 531,26 м² 30 % — это около 159,4 м², то есть указанная площадь почти точно равна максимуму, который могла бы занимать застройка. В объявлении не сказано, 159,37 м² — это общая площадь двух этажей или площадь застройки здания, и по одним цифрам это не решить.

Это важно по трём причинам:

• Размер номеров: если 159,37 м² — итог по 7 номерам, в среднем выходит около 22,8 м² на номер, включая общие зоны.
• Возможность расширения: если площадь застройки уже достигает 30 %, расширяться некуда.
• Оценка и разрешения: кредитор или орган, выдающий лицензии, скорее всего будет опираться на зарегистрированную площадь этажей.

Запросите зарегистрированную площадь этажей (登記簿) по каждому этажу, размер каждого номера и исполнительные чертежи. Коэффициент плотности застройки в объявлении тоже не указан.

Эксплуатация: лицензия не переходит автоматически

В комментарии агента в объявлении сказано, что бизнес можно принять сразу, а объект продаётся как объект со сменой владельца. Но в объявлении не указано, есть ли лицензия на размещение, её номер и владелец, и мы ничего не добавляем от себя.

По закону о гостиницах и постоялых дворах платное размещение требует лицензии (ст. 3). Префектура Нагано определяет «гостиничный и постоялый бизнес» (旅館・ホテル営業) как платное размещение, кроме простых мест размещения и пансионов (префектура Нагано: лицензии на размещение); какую категорию имеет продавец, в объявлении не сказано. Путь зависит от того, что есть у продавца:

• Лицензия есть, бизнес передаётся: продавец и покупатель вместе подают заявку на одобрение до вступления передачи в силу (ст. 3-2). Если передача вступит в силу раньше, нужна новая лицензия. Условия лицензии, как правило, сохраняются, а центр здравоохранения проверяет бизнес в течение шести месяцев после перехода (MHLW: передача бизнеса).
• Лицензии нет или покупается только здание: нужна новая лицензия. В перечень документов Нагано входят поэтажные планы, справка о соответствии пожарному законодательству и подтверждение соответствия здания закону о строительных стандартах — для нового здания это копия акта приёмочной инспекции (検査済証) (префектура Нагано: формы).

Поговорите с управлением здравоохранения и социального обеспечения Омати до подписания. Уведомление о минпаку ограничено 180 ночами в год, а Нагано ограничивает зимнюю работу в отдельных частях Камисиро (префектура Нагано), поэтому это не равноценная замена. См. Минпаку или лицензия рёкана в Хакубе.

Доходность 12 % и чего не хватает

В комментарии агента указана доходность 12 %. Это цифра самого агента, разместившего объявление; мы её не проверяли и не гарантируем. Заявленная доходность — валовая цифра до налогов и расходов на содержание, как объясняет наш материал о том, что означает заявленная доходность.

В объявлении нет данных о выручке, загрузке, цене за ночь, операционных расходах, персонале и аренде, и не сказано, кто управляет номерами сейчас. Здание построено в январе 2026 года, поэтому история работы — самое большее около десяти месяцев, и часть лыжного сезона 2025–26 могла быть упущена. Запросите:

• бронирования, тарифы и выручку по месяцам за каждый месяц работы здания;
• расходную часть: уборку, бельё, комиссии сайтов бронирования, коммунальные услуги, уборку снега, страховку и ремонт;
• договор с оператором или арендатором и сведения о том, сохранится ли он после продажи;
• аккаунты на сайтах бронирования, договоры с персоналом и поставщиками и сведения о том, входят ли в сделку мебель, бельё и оборудование.

Любой месяц без записей считайте в собственном расчёте допущением, а не результатом.

Участок, снег и дорога

• Дорога: участок имеет 21 м фронта по дороге общего пользования шириной 4 м с севера. Строительный участок, как правило, должен примыкать к дороге шириной не менее 4 м на 2 м и более (закон о строительных стандартах, ст. 42 и 43), и указанные цифры этому соответствуют (закон о строительных стандартах, e-Gov). Спросите также, кто зимой убирает снег с дороги и 7 парковочных мест.
• Снег: префектура Нагано задаёт вертикальную глубину снега от 300 до 450 см для отдельных частей Камисиро. Там, где глубина 1 м и более, здание рассчитывают на удельную снеговую нагрузку не менее 30 Н/(м²·см) (строительное управление Омати; префектура Нагано: конструктивные нормы). В объявлении не сказано, какое значение применяется, поэтому запросите расчётную глубину снега и способ очистки крыш.
• Правила: в объявлении не сказано, действуют ли соглашение об управлении коттеджным районом или взносы, поэтому спросите продавца. Ландшафтный план деревни охватывает всю деревню: новые здания и пристройки, требующие подтверждения строительства, а также изменения внешнего вида или цвета свыше 25 м² нужно уведомлять за 30 дней до начала работ (деревня Хакуба: ландшафтное руководство).
• Как добраться: Иимори — станция без персонала, в 3,0 км от станции Хакуба, и IC-карты вроде Suica там по состоянию на март 2026 года не принимались (Википедия: станция Иимори). Большинство гостей приедет на машине или трансфере, поэтому 7 мест на 7 номеров стоит проверить.

Расходы на владение и рынок

• Ежегодные расходы: запросите у продавца последние налоговые уведомления по земле и зданию. См. налог на недвижимость в Хакубе.
• Налог на проживание: деревня Хакуба взимает налог на проживание с 1 июня 2026 года, его собирает оператор (деревня Хакуба). См. налог на проживание в Хакубе.
• Расходы на покупку: помимо цены, предусмотрите регистрационные сборы, гербовый сбор, пропорциональную долю налога на недвижимость и комиссию посредника.

По официальным ценам на землю 2026 года (MLIT) жилая земля в деревне Хакуба выросла в среднем на 22,8 % (MLIT: официальные цены на землю 2026, Хакуба). Официальные цены — ориентиры для заданных точек обследования, их нельзя напрямую сравнивать с этой запрашиваемой ценой.

Чек-лист перед предложением

1. Лицензия: есть ли она, кто владелец и какой путь — одобрение передачи или новая лицензия (управление здравоохранения и социального обеспечения Омати).
2. Цифры: выручка и расходы по месяцам за каждый месяц работы и основа цифры 12 %.
3. Эксплуатация: кто управляет номерами сейчас, по какому договору и что входит в продажу.
4. Здание: зарегистрированная площадь этажей, размер номеров, акт приёмочной инспекции, противопожарное оборудование.
5. Правила: соглашение и взносы коттеджного района, ландшафтное уведомление, зимняя уборка снега на дороге и парковке.
6. Передача: дата и условия, которые объявление оставляет «по договорённости».
7. Покупатели из-за рубежа: см. Могут ли иностранцы купить недвижимость в Хакубе?

Об этом объявлении

Hakuba Land — бренд Gemini株式会社, лицензированного агентства недвижимости, выступающего посредником по этому объекту. Объявление опубликовано 30 августа 2026 года, следующее обновление запланировано на 8 ноября 2026 года. Доходность — заявление агента, разместившего объявление, и мы её не гарантируем. Статья содержит общую информацию и не является юридической или налоговой консультацией.

Последняя проверка: 4 ноября 2026 года.

Источники

• Префектура Нагано: лицензии на размещение (на японском)
• Префектура Нагано: формы и приложения (на японском)
• MHLW: передача бизнеса по закону о гостиницах и постоялых дворах (на японском)
• Префектура Нагано: зоны ограничения минпаку (на японском, PDF)
• Закон о строительных стандартах, ст. 42 и 43 (e-Gov, на японском)
• Префектура Нагано, строительное управление Омати: вертикальная глубина снега (на японском)
• Префектура Нагано: конструктивные нормы, снеговая нагрузка (на японском)
• Деревня Хакуба: ландшафтное руководство, апрель 2026 (на японском, PDF)
• Станция Иимори (Википедия, на японском)
• Деревня Хакуба: налог на проживание (на японском)
• MLIT: официальные цены на землю 2026, деревня Хакуба (на японском)