Hotel Apartemen Kamishiro Dijual: 7 Unit, Dibangun 2026 (HL-0008)

HL-0008 adalah hotel apartemen 7 unit di Kamishiro, Desa Hakuba, di kawasan vila Meitetsu, dijual dengan harga ¥250.000.000 sebagai properti ganti pemilik (dijual beserta usahanya). Bangunan kayunya selesai pada Januari 2026. Listing mencantumkan tata ruang 1R dan luas bagian pakai 159,37 m², di atas tanah hak milik berkategori hunian 531,26 m², dengan parkir untuk 7 mobil dan jarak 20 menit berjalan kaki ke Stasiun Iimori di Jalur JR Oito.

Bangunan sebaru ini tidak punya masalah usia yang perlu dihargai. Pertanyaan yang masih terbuka ada pada usahanya: apakah izin, pemesanan, dan kontrak ikut berpindah, dan apa sebenarnya yang diukur oleh angka-angka di listing. Artikel ini merangkum isi listing dan hal yang perlu dicek.

Lihat listing lengkap dengan foto dan denah → HL-0008

HL-0008 sekilas

Tabel berikut menampilkan rincian listing properti ini (diperiksa 4 November 2026).

Item	Rincian listing
Harga	¥250.000.000
Jenis properti	Fasilitas penginapan bekas (中古 宿泊施設), bernama hotel apartemen, 7 unit
Tata ruang	1R, kayu; tidak ada renovasi tercantum
Selesai dibangun	Januari 2026
Luas bagian pakai	159,37 m² (48,20 tsubo)
Tanah	531,26 m² (160,70 tsubo), hak milik; kategori tanah hunian
Tata ruang wilayah	Area perencanaan kota tanpa garis pembagi, tanpa zona penggunaan; koefisien dasar bangunan 30%, koefisien lantai bangunan tidak dicantumkan
Jalan	Utara: jalan umum lebar 4 m, muka jalan 21 m; tanpa bagian jalan pribadi
Parkir	7 mobil
Utilitas	Tidak dicantumkan dalam listing
Akses	Jalur JR Oito, Stasiun Iimori, 20 menit berjalan kaki
Status	Properti ganti pemilik; status saat ini “lainnya”; serah terima dapat dirundingkan
Transaksi	Perantaraan

Harga yang diminta setara sekitar ¥35,7 juta per unit dan ¥471.000 per m² tanah. Itu pembagian sederhana, bukan penilaian harga.

Apa yang terlihat di foto

Foto listing menampilkan bangunan abu-abu gelap beratap pelana, deretan pintu masuk kayu, dan salju di depannya. Di dalam ada kamar dengan satu tempat tidur ganda dan kamar dengan dua tempat tidur single, dapur kecil dengan kompor, bak cuci, kulkas, dan microwave, wastafel dengan mesin cuci, kamar mandi dengan bak mandi dan pancuran, area meja kerja di bawah lampu gantung, serta tangga. Denah lantai 1 dan 2 ada di halaman listing.

Pada foto tampak luar, papan nama di fasad ditutup, peta kadaster (公図) tidak ditampilkan secara daring, dan titik peta di halaman listing adalah perkiraan. Minta denah dan gambar ukur lewat halaman listing sebelum mengandalkan batas tanah atau ukuran kamar.

159,37 m²: luas lantai atau luas tapak?

Listing mencantumkan luas bagian pakai 159,37 m² dan koefisien dasar bangunan 30%. Pada tanah 531,26 m², 30% adalah sekitar 159,4 m², sehingga luas yang tercantum hampir persis sama dengan batas maksimum luas tapak bangunan. Listing tidak menyatakan apakah 159,37 m² adalah luas lantai total dua lantai atau luas tapak bangunan, dan angka-angka itu saja tidak bisa memastikannya.

Ini penting karena tiga alasan:

• Ukuran unit: jika 159,37 m² adalah total untuk 7 unit, rata-ratanya sekitar 22,8 m² per unit, sudah termasuk area bersama.
• Ruang untuk menambah: jika luas tapak sudah mencapai 30%, tidak ada ruang untuk perluasan.
• Penilaian dan izin: pemberi pinjaman atau kantor perizinan kemungkinan besar memakai luas lantai terdaftar.

Minta luas lantai terdaftar (登記簿) untuk tiap lantai, ukuran tiap unit, dan gambar sesuai pelaksanaan. Koefisien lantai bangunan juga tidak dicantumkan dalam listing.

Menjalankan usahanya: izin tidak berpindah otomatis

Komentar agen di listing menyebut usaha dapat langsung diambil alih, dan properti dijual sebagai properti ganti pemilik. Namun listing tidak menyatakan apakah izin usaha penginapan ada, nomornya, atau pemegangnya, dan kami tidak menambahkannya.

Menurut UU Penginapan dan Hotel, penginapan berbayar memerlukan izin (Pasal 3). Prefektur Nagano mendefinisikan “usaha hotel dan penginapan” (旅館・ホテル営業) sebagai penginapan berbayar selain penginapan sederhana dan usaha kos (Prefektur Nagano: izin usaha penginapan); listing tidak menyebut kategori izin yang dipegang penjual. Jalurnya bergantung pada apa yang dipegang penjual:

• Izin ada dan usaha dialihkan: penjual dan pembeli mengajukan persetujuan bersama sebelum pengalihan berlaku (Pasal 3-2). Jika pengalihan berlaku lebih dulu, izin baru diperlukan. Persyaratan izin pada umumnya ikut berpindah, dan kantor kesehatan memeriksa usaha dalam enam bulan setelah peralihan (MHLW: pengalihan usaha).
• Tidak ada izin, atau hanya bangunan yang dibeli: izin baru diperlukan. Daftar berkas Nagano mencakup denah, sertifikat kepatuhan hukum pemadam kebakaran, dan bukti bahwa bangunan memenuhi Undang-Undang Standar Bangunan, yang untuk bangunan baru berarti salinan sertifikat pemeriksaan penyelesaian (検査済証) (Prefektur Nagano: formulir).

Bicarakan dengan kantor kesehatan dan kesejahteraan Omachi sebelum menandatangani. Pemberitahuan minpaku dibatasi 180 malam per tahun, dan Nagano membatasi operasi musim dingin di bagian tertentu Kamishiro (Prefektur Nagano), jadi itu bukan pengganti yang setara. Lihat Minpaku vs izin ryokan di Hakuba.

Imbal hasil 12% dan data yang tidak ada

Komentar agen mencantumkan imbal hasil 12%. Itu angka dari agen listing sendiri; kami belum memverifikasinya dan tidak menjaminnya. Imbal hasil yang tercantum adalah angka kotor sebelum pajak dan biaya pemeliharaan, seperti dijelaskan panduan kami tentang arti imbal hasil yang tercantum.

Listing tidak memberi data pendapatan, okupansi, tarif per malam, biaya operasional, staf, atau sewa, dan tidak menyebut siapa yang mengoperasikan unit saat ini. Karena selesai pada Januari 2026, bangunan ini paling lama punya sekitar sepuluh bulan riwayat usaha, dan mungkin melewatkan sebagian musim ski 2025–26. Minta:

• pemesanan, tarif, dan pendapatan bulanan untuk setiap bulan bangunan beroperasi;
• sisi biaya: pembersihan, linen, biaya situs pemesanan, utilitas, pembersihan salju, asuransi, dan perbaikan;
• kontrak operator atau penyewa, dan apakah berlanjut setelah penjualan;
• akun situs pemesanan, kontrak staf dan pemasok, serta apakah furnitur, linen, dan peralatan termasuk.

Anggap bulan tanpa catatan sebagai asumsi dalam hitungan Anda sendiri, bukan sebagai hasil.

Lokasi, salju, dan akses

• Jalan: tanah memiliki muka jalan 21 m pada jalan umum selebar 4 m di sisi utara. Tapak bangunan umumnya harus menyentuh jalan selebar minimal 4 m sepanjang 2 m atau lebih (Undang-Undang Standar Bangunan, Pasal 42 dan 43), dan angka di listing memenuhi itu (Undang-Undang Standar Bangunan, e-Gov). Tanyakan juga siapa yang membersihkan salju di jalan dan 7 tempat parkir pada musim dingin.
• Salju: Prefektur Nagano menetapkan kedalaman salju vertikal 300 sampai 450 cm untuk bagian tertentu Kamishiro. Di tempat dengan kedalaman 1 m atau lebih, bangunan dirancang untuk beban salju satuan minimal 30 N/(m²·cm) (Kantor Konstruksi Omachi; Prefektur Nagano: standar struktur). Listing tidak menyebut angka mana yang berlaku, jadi minta kedalaman salju desain dan cara membersihkan salju di atap.
• Aturan: listing tidak menyebut apakah ada perjanjian pengelolaan kawasan vila atau iuran, jadi tanyakan kepada penjual. Rencana lanskap desa berlaku untuk seluruh desa: bangunan baru dan perluasan yang memerlukan konfirmasi bangunan, serta perubahan eksterior atau warna di atas 25 m², harus diberitahukan 30 hari sebelum pekerjaan dimulai (Desa Hakuba: panduan lanskap).
• Menuju lokasi: Iimori adalah stasiun tanpa petugas, berjarak 3,0 km dari Stasiun Hakuba, dan kartu IC seperti Suica tidak dapat dipakai di sana per Maret 2026 (Wikipedia: Stasiun Iimori). Sebagian besar tamu akan datang dengan mobil atau antar-jemput, jadi parkir 7 mobil untuk 7 unit patut dicek.

Biaya kepemilikan dan pasar

• Biaya tahunan: minta pemberitahuan pajak terbaru untuk tanah dan bangunan dari penjual. Lihat pajak properti Hakuba.
• Pajak penginapan: Desa Hakuba memungut pajak penginapan sejak 1 Juni 2026, yang dipungut oleh operator (Desa Hakuba). Lihat pajak penginapan Hakuba.
• Biaya pembelian: di luar harga, siapkan biaya pendaftaran, bea meterai, pajak properti prorata, dan komisi perantara.

Dalam harga tanah resmi 2026 dari MLIT, tanah hunian di Desa Hakuba naik rata-rata 22,8% (MLIT: harga tanah resmi 2026, Hakuba). Harga resmi adalah patokan untuk titik survei tertentu dan tidak bisa dibandingkan langsung dengan harga yang diminta ini.

Daftar periksa sebelum menawar

1. Izin: apakah ada, siapa pemegangnya, dan apakah jalurnya persetujuan pengalihan atau izin baru (kantor kesehatan dan kesejahteraan Omachi).
2. Angka: pendapatan dan biaya bulanan untuk setiap bulan beroperasi, serta dasar angka 12%.
3. Operasional: siapa yang mengoperasikan unit saat ini, dengan kontrak apa, dan apa yang termasuk dalam penjualan.
4. Bangunan: luas lantai terdaftar, ukuran unit, sertifikat pemeriksaan penyelesaian, perlengkapan keselamatan kebakaran.
5. Aturan: perjanjian dan iuran kawasan vila, pemberitahuan lanskap, pembersihan salju jalan dan parkir pada musim dingin.
6. Serah terima: tanggal dan syaratnya, yang oleh listing dibiarkan “dapat dirundingkan”.
7. Pembeli dari luar negeri: lihat Bisakah orang asing membeli properti di Hakuba?

Tentang listing ini

Hakuba Land adalah merek dari Gemini株式会社, perantara real estat berlisensi yang bertindak sebagai perantara untuk properti ini. Listing diterbitkan pada 30 Agustus 2026, dengan pembaruan berikutnya dijadwalkan 8 November 2026. Imbal hasil adalah pernyataan agen listing dan tidak kami jamin. Artikel ini berisi informasi umum, bukan nasihat hukum atau pajak.

Terakhir diperiksa: 4 November 2026.

Sumber

• Prefektur Nagano: izin usaha penginapan (bahasa Jepang)
• Prefektur Nagano: formulir dan lampiran usaha penginapan (bahasa Jepang)
• MHLW: pengalihan usaha menurut UU Penginapan dan Hotel (bahasa Jepang)
• Prefektur Nagano: area pembatasan minpaku (bahasa Jepang, PDF)
• Undang-Undang Standar Bangunan, Pasal 42 dan 43 (e-Gov, bahasa Jepang)
• Prefektur Nagano, Kantor Konstruksi Omachi: kedalaman salju vertikal (bahasa Jepang)
• Prefektur Nagano: standar struktur, beban salju (bahasa Jepang)
• Desa Hakuba: panduan lanskap, April 2026 (bahasa Jepang, PDF)
• Stasiun Iimori (Wikipedia, bahasa Jepang)
• Desa Hakuba: pajak penginapan (bahasa Jepang)
• MLIT: harga tanah resmi 2026, Desa Hakuba (bahasa Jepang)