白马森上三栋平房一起出售：每栋49.67平方米，土地550平方米（HL-0010）

HL-0010位于白马村北城森上，是三栋并排的平房，一起出售，售价4750万日元。每栋建筑面积49.67平方米，三栋合计149.01平方米，坐落在550.57平方米的所有权土地上。1971年3月建成，目前空置。

照片里是一条碎石路，三栋浅色外墙的平房沿路排开，背后是几棵大树。每户门外有一间混凝土砌块的储物间，外墙边立着白色油罐。到JR大糸线信浓森上站步行7分钟。房源的推荐语写得很直接：最适合用作出租房或员工宿舍。本文整理房源写明的内容和出价前需要确认的事项。

查看完整房源信息（含照片）→ HL-0010

HL-0010要点一览

下表为本物件的房源信息（2026年11月1日核对）。

项目	房源信息
价格	4750万日元（三栋一起）
物件种类	二手住宿设施
栋数・户数	平房3栋，共3户
格局	3K（厨房、和室6叠×3）
建筑面积	每栋49.67平方米，合计149.01平方米
结构	混凝土砌块结构・钢板屋顶・平房（据房源概要书；房源页面基本信息栏记为木造）
土地	550.57平方米，所有权；地目为宅地（登记上的建筑用地）
建成年月	1971年3月
规划	非线引区域，用途地域无指定；建蔽率60%，容积率200%
道路	南侧：3米宽公路；房源页面记载接道4米，概要书记载面宽约32米；无私道负担
车位	3个（每户1个）
基础设施	电、液化石油气、公共下水道；概要书另写有上水道和灯油罐
交通	JR大糸线信浓森上站，步行7分钟
现状	空置；即时交付
交易形态	中介

按售价计算，约合每栋1583万日元（含土地）、每平方米建筑面积31.9万日元、每平方米土地8.6万日元。这只是用售价除以栋数或面积的简单计算，不代表估价。

三栋平房：每栋49.67平方米

房源把三栋合起来记作3K：厨房，加上三间6叠的和室。每栋建筑面积49.67平方米，三栋大小相同。每栋里厨房、和室、浴室和厕所怎样分布，房源没有逐栋写明，请在看房时确认，或向卖方索取平面图。

房源列出的设备有室内洗衣机位、照明灯具、冲水厕所和厨房热水。主要采光面朝南。翻新一栏写的是无，备注写明室内需要翻新。

结构有两种记载：房源概要书写的是混凝土砌块结构、钢板屋顶的平房，房源页面的基本信息栏写的是木造。照片里的储物间是砌块砌的，房子外墙看上去是板材。到底是什么结构，请以登记簿和现场为准，这也会影响翻新的做法和费用。

三栋都是平房，占地面积和建筑面积大致相同。粗略估算，三栋合计约占土地的27%，低于建蔽率60%；准确数字请以测量图为准。

用途：出租、员工宿舍，还是住宿

房源推荐的是出租房或员工宿舍，三栋分开，每户有自己的车位和储物间，这种格局适合分开出租。物件种类写的是二手住宿设施，但房源没有写明旅馆业许可的有无、许可编号或持有人，我们也不做补充。

• **出租：**租赁合同受《借地借家法》约束。普通租赁到期后，房东要有正当理由才能拒绝续租（第28条）；定期租赁须以书面等方式签约，并事先另行交付书面说明不续约（第38条）（《借地借家法》，e-Gov）。
• **员工宿舍：**如果由企业整栋租下给员工住，也请先谈好合同形式，并向当地消防部门确认消防设备要求。
• **收费住宿：**依《旅馆业法》，经营收费住宿须取得都道府县许可（第3条）；承继现有经营者的地位，须经知事批准（第3条之2）（《旅馆业法》，e-Gov）。请向卖方确认过去的用途，并咨询白马村和大町保健所。两种住宿途径的比较见白马民宿与旅馆业许可。

房源没有提供租金、入住率或营业收入数据，本文也不提供。

1971年的建筑：先做耐震诊断，再谈翻新

1971年3月建成，早于1981年6月施行的新耐震基准。国土交通省指出，1981年以前按“旧耐震基准”建造的建筑，很多耐震性能不足，建议先做耐震诊断，再按结果考虑耐震改修或重建（国土交通省：住宅・建筑物的耐震化）。

翻新还有一项法定程序。依《大气污染防治法》，改造或维修建筑时，施工方须事先调查是否使用含石棉建材；改修工程含税合同金额100万日元以上的，调查结果还须报告给都道府县等（环境省：石棉事前调查结果的报告）。三栋一起翻新，很可能达到这个金额。建议：

• 委托建筑师确认结构，做耐震诊断，看屋顶、外墙和地基；
• 翻新报价里写明石棉事前调查的费用和时间；
• 确认是否保存有建筑确认等资料，以及登记面积与房源面积是否一致；
• 把三栋的设备更新、油罐和燃气设备的检查一起算进预算。

土地与道路：南侧那条3米宽的路

土地550.57平方米，登记地目是宅地，也就是登记上用于建筑的土地。规划上是非线引区域，用途地域无指定，国土法申报不需要，无私道负担。

南侧临的公路宽3米。在都市计划区域内，《建筑基准法》要求建筑用地临接道路2米以上（第43条）；宽度不足4米的路如被指定为第42条第2项道路，道路边界通常视为从道路中心线起2米的位置，将来重建时退让部分不能用于建筑（《建筑基准法》，e-Gov）。这条路的认定、是否需要退让、接道长度到底是4米还是约32米，请在签约前向卖方要测量图，并向村或县的建筑主管部门确认。

持有成本与市场

• **年度费用：**固定资产税、下水道费、液化石油气、灯油和除雪，三栋都要算。整理见在白马买别墅：每年维持费与冬季管理。
• **固定资产税：**请向卖方索取土地和三栋建筑最新的纳税通知书。说明见白马固定资产税。
• **住宿税：**如果用作住宿，白马村自2026年6月1日起征收住宿税（白马村）。
• **购买费用：**除售价外，还需预留登记费、印花税、固定资产税分摊和中介费。

国土交通省2026年公示地价中，白马村住宅地平均变动率为**+22.8%**（国土交通省：2026年公示地价 白马村）。公示地价是特定调查点的基准值，不能直接与本物件售价比较。

出价前的确认清单

1. 结构：砌块结构还是木造，以登记簿和现场为准；耐震诊断。
2. 翻新：每栋的平面、浴室和厨房状况，石棉事前调查，报价。
3. 用途：出租、员工宿舍或住宿，对应的合同、消防和许可（卖方、白马村、大町保健所）。
4. 道路：第42条第2项道路认定、退让、接道长度（测量图）。
5. 基础设施：上水道、下水道接入，油罐和燃气设备。
6. 海外买家：请看外国人能在白马买房吗？

关于本房源

Hakuba Land是Gemini株式会社旗下的品牌，Gemini株式会社是持牌的不动产经纪公司，以中介身份经手本物件。房源信息公开日为2026年7月31日，下次更新预定日为2026年11月13日。本文为一般信息，不构成法律或税务意见。

最后核对：2026年11月1日。

出处

• 《借地借家法》第28条、第38条（e-Gov，日文）
• 《旅馆业法》第3条、第3条之2（e-Gov，日文）
• 国土交通省：住宅・建筑物的耐震化（日文）
• 环境省：石棉事前调查结果的报告（日文）
• 《建筑基准法》第42条、第43条（e-Gov，日文）
• 白马村：住宿税（日文）
• 国土交通省：2026年公示地价 白马村（日文）