Tiga Bungalow Dijual di Moriue, Hakuba: 49,67 m² per Unit (HL-0010)

HL-0010 adalah tiga bangunan satu lantai di Moriue, Hokujo, Desa Hakuba, dijual sekaligus seharga ¥47.500.000. Tiap bangunan berluas 49,67 m², total 149,01 m², di atas tanah hak milik 550,57 m². Selesai dibangun Maret 1971 dan kini kosong.

Fotonya memperlihatkan jalan kerikil dengan tiga rumah berdinding terang berjajar dan beberapa pohon besar di belakang. Tiap unit punya gudang dari blok beton, dan tangki minyak putih berdiri di samping dinding. Stasiun Shinano-Moriue di Jalur JR Oito bisa dicapai 7 menit jalan kaki. Sorotan listing-nya lugas: ideal untuk rumah sewa atau asrama karyawan. Artikel ini merangkum isi listing dan hal yang perlu dicek sebelum menawar.

Lihat listing lengkap dengan foto → HL-0010

Ringkasan HL-0010

Data listing properti ini (dicek 1 November 2026).

Item	Data listing
Harga	¥47.500.000 (ketiga bangunan)
Jenis properti	Penginapan bekas
Bangunan / unit	3 bangunan satu lantai, 3 unit
Tata ruang	3K (dapur, tiga kamar bergaya Jepang 6 tatami)
Luas bangunan	49,67 m² per bangunan, total 149,01 m²
Struktur	Blok beton, atap lembaran baja, satu lantai (menurut lembar ringkasan properti; tabel info dasar di halaman listing menyebut kayu)
Tanah	550,57 m², hak milik; terdaftar sebagai lahan hunian (tanah untuk bangunan)
Selesai dibangun	Maret 1971
Tata ruang kota	Area tanpa pembagian zona kota, tanpa zona peruntukan; KDB 60%, KLB 200%
Jalan	Selatan: jalan umum lebar 3 m; muka tanah 4 m menurut halaman listing, sekitar 32 m menurut lembar ringkasan; tanpa beban jalan pribadi
Parkir	3 mobil (1 per unit)
Utilitas	Listrik, propana, saluran pembuangan umum; lembar ringkasan juga mencantumkan air PAM dan tangki minyak tanah
Akses	Jalur JR Oito, Stasiun Shinano-Moriue, 7 menit jalan kaki
Status	Kosong; serah terima segera
Jenis transaksi	Perantara

Dari harga yang diminta, kira-kira ¥15,83 juta per bangunan (termasuk tanah), ¥319.000 per m² luas bangunan, dan ¥86.000 per m² tanah. Ini pembagian sederhana, bukan penilaian.

Tiga bungalow, masing-masing 49,67 m²

Listing menulis ketiga bangunan sebagai 3K: dapur dan tiga kamar bergaya Jepang 6 tatami. Tiap bangunan seluas 49,67 m², ketiganya sama besar. Listing tidak merinci per bangunan letak dapur, kamar, kamar mandi, dan toilet, jadi cek saat melihat lokasi atau minta denah ke penjual.

Perlengkapan yang tercantum: tempat mesin cuci di dalam, lampu, toilet siram, dan air panas di dapur. Jendela utama menghadap selatan. Kolom renovasi tertulis tidak ada, dan catatan menyebut interiornya perlu direnovasi.

Strukturnya dicatat dua cara. Lembar ringkasan menyebut blok beton beratap lembaran baja, satu lantai; tabel info dasar di halaman listing menyebut kayu. Gudang di foto tersusun dari blok, sementara dinding rumah tampak berlapis panel. Pegang data register tanah dan kondisi bangunan. Ini menentukan cara dan biaya renovasi.

Karena ketiganya satu lantai, luas tapaknya kira-kira sama dengan luas bangunan. Secara kasar ketiganya menutup sekitar 27% tanah, di bawah batas 60%. Untuk angka pasti, pakai hasil ukur tanah.

Penggunaan: disewakan, asrama karyawan, atau penginapan

Listing menyarankan rumah sewa atau asrama karyawan. Tiga bangunan terpisah, masing-masing dengan parkir dan gudang sendiri, cocok disewakan terpisah. Jenis propertinya penginapan bekas, tetapi listing tidak menyebut ada tidaknya izin usaha penginapan, nomornya, atau pemegangnya, dan kami tidak menambahkannya.

• Disewakan: sewa-menyewa tunduk pada Undang-Undang Sewa Tanah dan Bangunan. Pada sewa biasa, pemilik perlu alasan yang sah untuk menolak perpanjangan (Pasal 28). Sewa berjangka tetap harus dibuat tertulis, dengan penjelasan tertulis terpisah sebelumnya bahwa sewa tidak akan diperpanjang (Pasal 38) (Undang-Undang Sewa Tanah dan Bangunan, e-Gov).
• Asrama karyawan: jika perusahaan menyewa bangunan untuk stafnya, sepakati dulu bentuk kontraknya dan tanyakan ke dinas pemadam kebakaran setempat peralatan apa yang wajib.
• Penginapan berbayar: menurut Undang-Undang Penginapan dan Hotel, usaha penginapan berbayar memerlukan izin prefektur (Pasal 3), dan mengambil alih posisi operator lama memerlukan persetujuan gubernur (Pasal 3-2) (Undang-Undang Penginapan dan Hotel, e-Gov). Tanyakan riwayat penggunaannya ke penjual dan konsultasikan dengan Desa Hakuba serta pusat kesehatan masyarakat Omachi. Perbandingan kedua jalur ada di Minpaku vs izin ryokan di Hakuba (bahasa Inggris).

Listing tidak memuat data sewa, tingkat hunian, atau pendapatan, dan artikel ini juga tidak.

Bangunan tahun 1971: cek gempa dulu, baru renovasi

Maret 1971 lebih awal dari standar gempa Jepang yang berlaku Juni 1981. MLIT menyebut banyak bangunan sebelum 1981 dengan “standar gempa lama” kurang tahan gempa, dan menyarankan penilaian lebih dulu, lalu perkuatan atau bangun ulang sesuai hasilnya (MLIT: peningkatan ketahanan gempa rumah dan bangunan).

Renovasi juga punya langkah hukum. Menurut Undang-Undang Pengendalian Pencemaran Udara, kontraktor wajib mensurvei bahan berasbes sebelum mengubah atau memperbaiki bangunan. Untuk kontrak renovasi ¥1 juta atau lebih termasuk pajak, hasilnya juga wajib dilaporkan ke prefektur (Kementerian Lingkungan Hidup: pelaporan survei asbes). Merenovasi tiga bangunan sekaligus kemungkinan besar mencapai angka itu. Saran kami:

• minta arsitek memastikan struktur, menilai ketahanan gempa, dan memeriksa atap, dinding, serta fondasi;
• pastikan penawaran renovasi mencakup biaya dan jadwal survei asbes;
• cek apakah dokumen konfirmasi bangunan masih ada dan apakah luas terdaftar cocok dengan listing;
• anggarkan penggantian perlengkapan serta pemeriksaan tangki minyak dan peralatan gas di ketiga bangunan.

Tanah dan jalan: jalan selebar 3 m di selatan

Tanahnya 550,57 m², terdaftar sebagai lahan hunian, yaitu tanah yang terdaftar untuk bangunan. Berada di area tanpa pembagian zona kota dan tanpa zona peruntukan; tidak perlu pemberitahuan menurut Undang-Undang Perencanaan Penggunaan Lahan Nasional, dan tidak ada beban jalan pribadi.

Jalan umum di selatan selebar 3 m. Di dalam area perencanaan kota, Undang-Undang Standar Bangunan mewajibkan kavling bangunan menyentuh jalan minimal 2 m (Pasal 43). Bila jalan di bawah 4 m ditetapkan menurut Pasal 42 ayat 2, batas jalan biasanya dianggap 2 m dari garis tengah, dan bagian itu tidak boleh dibangun saat membangun ulang (Undang-Undang Standar Bangunan, e-Gov). Sebelum tanda tangan, minta hasil ukur tanah dari penjual dan tanyakan ke instansi bangunan desa atau prefektur bagaimana status jalan ini, apakah perlu mundur, dan apakah muka tanahnya 4 m atau sekitar 32 m.

Biaya kepemilikan dan pasar

• Biaya tahunan: pajak properti, biaya saluran pembuangan, propana, minyak tanah, dan pembersihan salju, untuk tiga bangunan. Lihat Membeli rumah di Hakuba: biaya tahunan (bahasa Inggris).
• Pajak properti: minta tagihan pajak terbaru untuk tanah dan ketiga bangunan dari penjual. Lihat Pajak properti Hakuba (bahasa Inggris).
• Pajak penginapan: jika dipakai sebagai penginapan, Desa Hakuba memungut pajak penginapan sejak 1 Juni 2026 (Desa Hakuba).
• Biaya pembelian: selain harga, siapkan biaya pendaftaran, bea meterai, porsi pajak properti, dan komisi perantara.

Dalam harga tanah resmi 2026 dari MLIT, lahan hunian di Desa Hakuba naik rata-rata +22,8% (MLIT: harga tanah resmi 2026, Desa Hakuba). Ini nilai acuan untuk titik survei tertentu dan tidak bisa langsung dibandingkan dengan harga ini.

Daftar cek sebelum menawar

1. Struktur: blok beton atau kayu, menurut register dan pemeriksaan; penilaian ketahanan gempa.
2. Renovasi: denah tiap bangunan, kondisi kamar mandi dan dapur, survei asbes, penawaran harga.
3. Penggunaan: sewa, asrama karyawan, atau penginapan, beserta kontrak, pemadam kebakaran, dan izin yang sesuai (penjual, Desa Hakuba, pusat kesehatan masyarakat Omachi).
4. Jalan: status Pasal 42 ayat 2, kemunduran, dan panjang muka tanah (hasil ukur).
5. Utilitas: sambungan air PAM dan saluran pembuangan, tangki minyak, dan peralatan gas.
6. Pembeli dari luar negeri: lihat Bisakah orang asing membeli properti di Hakuba? (bahasa Inggris)

Tentang listing ini

Hakuba Land adalah merek milik Gemini株式会社, perusahaan perantara real estat berizin yang menangani properti ini sebagai perantara. Listing diumumkan 31 Juli 2026 dan pembaruan berikutnya dijadwalkan 13 November 2026. Artikel ini informasi umum, bukan nasihat hukum atau pajak.

Terakhir dicek: 1 November 2026.

Sumber

• Undang-Undang Sewa Tanah dan Bangunan, Pasal 28 dan 38 (e-Gov, bahasa Jepang)
• Undang-Undang Penginapan dan Hotel, Pasal 3 dan 3-2 (e-Gov, bahasa Jepang)
• MLIT: peningkatan ketahanan gempa rumah dan bangunan (bahasa Jepang)
• Kementerian Lingkungan Hidup: pelaporan survei asbes (bahasa Jepang)
• Undang-Undang Standar Bangunan, Pasal 42 dan 43 (e-Gov, bahasa Jepang)
• Desa Hakuba: pajak penginapan (bahasa Jepang)
• MLIT: harga tanah resmi 2026, Desa Hakuba (bahasa Jepang)