白馬森上三棟平房一起出售：每棟49.67平方米，土地550平方米（HL-0010）

HL-0010位於白馬村北城森上，是三棟並排的平房，一起出售，售價4750萬日元。每棟建築面積49.67平方米，三棟合計149.01平方米，坐落在550.57平方米的所有權土地上。1971年3月建成，目前空置。

照片裡是一條碎石路，三棟淺色外牆的平房沿路排開，背後是幾棵大樹。每戶門外有一間混凝土砌塊的儲物間，外牆邊立著白色油罐。到JR大糸線信濃森上站步行7分鐘。房源的推薦語寫得很直接：最適合用作出租房或員工宿舍。本文整理房源寫明的內容和出價前需要確認的事項。

查看完整房源資訊（含照片）→ HL-0010

HL-0010要點一覽

下表為本物件的房源資訊（2026年11月1日核對）。

項目	房源資訊
價格	4750萬日元（三棟一起）
物件種類	二手住宿設施
棟數・戶數	平房3棟，共3戶
格局	3K（廚房、和室6疊×3）
建築面積	每棟49.67平方米，合計149.01平方米
結構	混凝土砌塊結構・鋼板屋頂・平房（據房源概要書；房源頁面基本資訊欄記為木造）
土地	550.57平方米，所有權；地目為宅地（登記上的建築用地）
建成年月	1971年3月
規劃	非線引區域，用途地域無指定；建蔽率60%，容積率200%
道路	南側：3米寬公路；房源頁面記載接道4米，概要書記載面寬約32米；無私道負擔
車位	3個（每戶1個）
基礎設施	電、液化石油氣、公共下水道；概要書另寫有上水道和燈油罐
交通	JR大糸線信濃森上站，步行7分鐘
現狀	空置；即時交付
交易形態	中介

按售價計算，約合每棟1583萬日元（含土地）、每平方米建築面積31.9萬日元、每平方米土地8.6萬日元。這只是用售價除以棟數或面積的簡單計算，不代表估價。

三棟平房：每棟49.67平方米

房源把三棟合起來記作3K：廚房，加上三間6疊的和室。每棟建築面積49.67平方米，三棟大小相同。每棟裡廚房、和室、浴室和廁所怎樣分佈，房源沒有逐棟寫明，請在看房時確認，或向賣方索取平面圖。

房源列出的設備有室內洗衣機位、照明燈具、沖水廁所和廚房熱水。主要採光面朝南。翻新一欄寫的是無，備註寫明室內需要翻新。

結構有兩種記載：房源概要書寫的是混凝土砌塊結構、鋼板屋頂的平房，房源頁面的基本資訊欄寫的是木造。照片裡的儲物間是砌塊砌的，房子外牆看上去是板材。到底是什麼結構，請以登記簿和現場為準，這也會影響翻新的做法和費用。

三棟都是平房，佔地面積和建築面積大致相同。粗略估算，三棟合計約佔土地的27%，低於建蔽率60%；準確數字請以測量圖為準。

用途：出租、員工宿舍，還是住宿

房源推薦的是出租房或員工宿舍，三棟分開，每戶有自己的車位和儲物間，這種格局適合分開出租。物件種類寫的是二手住宿設施，但房源沒有寫明旅館業許可的有無、許可編號或持有人，我們也不做補充。

• **出租：**租賃合約受《借地借家法》約束。普通租賃到期後，房東要有正當理由才能拒絕續租（第28條）；定期租賃須以書面等方式簽約，並事先另行交付書面說明不續約（第38條）（《借地借家法》，e-Gov）。
• **員工宿舍：**如果由企業整棟租下給員工住，也請先談好合約形式，並向當地消防部門確認消防設備要求。
• **收費住宿：**依《旅館業法》，經營收費住宿須取得都道府縣許可（第3條）；承繼現有經營者的地位，須經知事批准（第3條之2）（《旅館業法》，e-Gov）。請向賣方確認過去的用途，並諮詢白馬村和大町保健所。兩種住宿途徑的比較見白馬民宿與旅館業許可。

房源沒有提供租金、入住率或營業收入資料，本文也不提供。

1971年的建築：先做耐震診斷，再談翻新

1971年3月建成，早於1981年6月施行的新耐震基準。國土交通省指出，1981年以前按「舊耐震基準」建造的建築，很多耐震性能不足，建議先做耐震診斷，再按結果考慮耐震改修或重建（國土交通省：住宅・建築物的耐震化）。

翻新還有一項法定程序。依《大氣污染防治法》，改造或維修建築時，施工方須事先調查是否使用含石棉建材；改修工程含稅合約金額100萬日元以上的，調查結果還須報告給都道府縣等（環境省：石棉事前調查結果的報告）。三棟一起翻新，很可能達到這個金額。建議：

• 委託建築師確認結構，做耐震診斷，看屋頂、外牆和地基；
• 翻新報價裡寫明石棉事前調查的費用和時間；
• 確認是否保存有建築確認等資料，以及登記面積與房源面積是否一致；
• 把三棟的設備更新、油罐和燃氣設備的檢查一起算進預算。

土地與道路：南側那條3米寬的路

土地550.57平方米，登記地目是宅地，也就是登記上用於建築的土地。規劃上是非線引區域，用途地域無指定，國土法申報不需要，無私道負擔。

南側臨的公路寬3米。在都市計劃區域內，《建築基準法》要求建築用地臨接道路2米以上（第43條）；寬度不足4米的路如被指定為第42條第2項道路，道路邊界通常視為從道路中心線起2米的位置，將來重建時退讓部分不能用於建築（《建築基準法》，e-Gov）。這條路的認定、是否需要退讓、接道長度到底是4米還是約32米，請在簽約前向賣方要測量圖，並向村或縣的建築主管部門確認。

持有成本與市場

• **年度費用：**固定資產稅、下水道費、液化石油氣、燈油和除雪，三棟都要算。整理見在白馬買別墅：每年維持費與冬季管理。
• **固定資產稅：**請向賣方索取土地和三棟建築最新的納稅通知書。說明見白馬固定資產稅。
• **住宿稅：**如果用作住宿，白馬村自2026年6月1日起徵收住宿稅（白馬村）。
• **購買費用：**除售價外，還需預留登記費、印花稅、固定資產稅分攤和中介費。

國土交通省2026年公示地價中，白馬村住宅地平均變動率為**+22.8%**（國土交通省：2026年公示地價 白馬村）。公示地價是特定調查點的基準值，不能直接與本物件售價比較。

出價前的確認清單

1. 結構：砌塊結構還是木造，以登記簿和現場為準；耐震診斷。
2. 翻新：每棟的平面、浴室和廚房狀況，石棉事前調查，報價。
3. 用途：出租、員工宿舍或住宿，對應的合約、消防和許可（賣方、白馬村、大町保健所）。
4. 道路：第42條第2項道路認定、退讓、接道長度（測量圖）。
5. 基礎設施：上水道、下水道接入，油罐和燃氣設備。
6. 海外買家：請看外國人能在白馬買房嗎？

關於本房源

Hakuba Land是Gemini株式會社旗下的品牌，Gemini株式會社是持牌的不動產經紀公司，以中介身份經手本物件。房源資訊公開日為2026年7月31日，下次更新預定日為2026年11月13日。本文為一般資訊，不構成法律或稅務意見。

最後核對：2026年11月1日。

出處

• 《借地借家法》第28條、第38條（e-Gov，日文）
• 《旅館業法》第3條、第3條之2（e-Gov，日文）
• 國土交通省：住宅・建築物的耐震化（日文）
• 環境省：石棉事前調查結果的報告（日文）
• 《建築基準法》第42條、第43條（e-Gov，日文）
• 白馬村：住宿稅（日文）
• 國土交通省：2026年公示地價 白馬村（日文）