منشأة إقامة للبيع في ميسورانو، هاكوبا: فيلا خشبية بُنيت 2017

HL-0024 فيلا إقامة خشبية اكتملت عام 2017 في منطقة فلل ميسورانو (みそら野別荘地) في هوكوجو، هاكوبا، معروضة بسعر 200,000,000 ين. مساحة الجزء المستخدم 99.15 م² (29.99 تسوبو) على أرض مملوكة مساحتها 1,408.60 م² (426.10 تسوبو)، مع موقف لخمس سيارات. ويذكر الإعلان أنها تُؤجَّر كاملة خلال الشتاء.

جاذبيتها بيت خشبي معاصر بجدران زجاجية مفتوحة على الأشجار، على أرض مساحتها 1,408.60 م² في ميسورانو. والأسئلة واضحة بالقدر نفسه: ورقة الملخص تصف المبنى بأنه غير مسجَّل، ولا يُذكر ترخيص إقامة، وتختلف صفحة الإعلان عن ورقة الملخص في عدة تفاصيل. يعرض هذا المقال ما تقوله الوثيقتان وما يجب التحقق منه قبل تقديم عرض.

شاهد الإعلان كاملًا مع الصور → HL-0024

لمحة عن HL-0024

يجمع الجدول بين صفحة الإعلان وورقة الملخص (أُعيدت قراءتهما في 12 نوفمبر 2026). وحيث تختلفان تظهر القيمتان معًا.

البند	بيانات الإعلان
السعر	200,000,000 ين (شامل الضريبة وفق ورقة الملخص)
النوع	منشأة إقامة مستعملة؛ الاستخدام الأنسب: منزل أو فيلا
التقسيم	صفحة الإعلان: 2LDK، غرفتان غربيتان 8 حصائر. ورقة الملخص: 1LDK مع علّية
البناء / السنة	خشب؛ 2017 (غير مسجَّل وفق ورقة الملخص)
الطوابق	صفحة الإعلان: طابق واحد؛ وتُظهر الصور طابقًا وسطيًا
مساحة الجزء المستخدم	99.15 م² (29.99 تسوبو)
الأرض	1,408.60 م² (426.10 تسوبو) وفق السجل، ملكية تامة؛ أرض سكنية (宅地)؛ تم المسح النهائي للحدود
التخطيط	منطقة غير مقسّمة، بلا منطقة استخدام؛ اتفاقية منطقة فلل ميسورانو. ورقة الملخص: تغطية 20%، نسبة طابقية 40% (الصفحة تذكر 40% و20%)
الطريق	شمالًا: طريق عام بواجهة 26 م؛ عرضه 4.5 م في الصفحة و4 م في ورقة الملخص؛ وتذكر ورقة الملخص أن قناة مائية تقسم الأرض
المواقف	5 سيارات
المرافق	مياه عامة، خزان صرف صحي مركّب، غاز بروبان مستقل، كهرباء (Chubu Electric)
الارتفاع	نحو 740 م
الوصول	3 كم (نحو 9 دقائق بالسيارة) من محطة JR هاكوبا؛ 38 دقيقة سيرًا
الحالة	مشغول؛ يُؤجَّر كاملًا في الشتاء؛ التسليم بالاتفاق
إخطار قانون تخطيط استخدام الأراضي	غير مطلوب
نوع المعاملة	وساطة

يعادل السعر المطلوب نحو 142,000 ين لكل متر مربع من الأرض (نحو 470,000 ين لكل تسوبو، كما تذكر ورقة الملخص أيضًا)، أو نحو 2.02 مليون ين لكل متر مربع من الجزء المستخدم. هذه قسمة بسيطة وليست تقييمًا.

التخطيط: اتفاقية ميسورانو هي المرجع

ميسورانو من مناطق الفلل التي لها اتفاقية خاصة في قائمة قرية هاكوبا. تذكر القرية تغطية 20%، ونسبة طابقية 40%، وارتفاعًا 13 م (8.5 م للأراضي حتى 500 م²)، وطابقين، وارتدادًا 5 م عن الطريق (10 م عن الطريق الرئيسي) و3 م عن الجيران، وتطلب استشارة مكتب إدارة ميسورانو قبل البناء (قرية هاكوبا: معايير أخرى). على هذه الأرض، نظريًا:

• بصمة البناء: 20% من 1,408.60 م² تساوي نحو 281.7 م².
• المساحة الطابقية: 40% تساوي نحو 563.4 م² مقابل 99.15 م² حاليًا، فهناك متسع لمبنى ثانٍ أو بديل أكبر مع احترام الارتدادات.
• الطريق والقناة: للأرض واجهة 26 م على طريق عام من الشمال، لكن ورقة الملخص تذكر أنها مقسومة بقناة مائية (水路で分断)، ويكرر تعليق الإعلان وجود القناة. اسأل عن مالكها، وكيف يتصل الجزآن، وهل يحتاج العبور إلى تصريح.

تُظهر صفحة الإعلان 40% / 20%، ويبدو أن الرقمين مقلوبان؛ إذ تذكر ورقة الملخص واتفاقية القرية كلتاهما 20% / 40%. ولعقار آخر في ميسورانو على هذا الموقع، انظر HL-0016.

التقسيم: مساحة مفتوحة واحدة وطابق وسطي

تذكر صفحة الإعلان 2LDK بغرفتين غربيتين من 8 حصائر في طابق واحد، بينما تصف ورقة الملخص المساحة نفسها البالغة 99.15 م² بأنها 1LDK مع علّية. والصور أقرب إلى الوصف الثاني: قاعة مفتوحة عالية السقف، بزجاج من الأرض إلى السقف على عدة جوانب، وركن نوم فيه أربعة أسرّة يطل على الغابة، وطابق وسطي فيه أريكة ومساحة تخزين أعلاه، وحوض استحمام قائم بذاته ومرحاض في غرفة مكسوة بالخشب، ومدفأة.

التجهيزات المذكورة: وحدات إنارة، كهرباء، غاز بروبان، مياه عامة، وعلّية. لا يُذكر أي تجديد. وتذكر ورقة الملخص بالقرب منطقتي التزلج هابو-وني وهاكوبا47، ومتجر 7-Eleven في ميسورانو، وسوبرماركت Big في هاكوبا. اطلب المخطط والواجهات، وهي ضمن صور الإعلان، قبل حساب الأسرّة أو التخطيط لأي تعديل.

ما تُظهره الصور

تُظهر الصور بيتًا خشبيًا داكنًا بسقف شديد الانحدار وصفّين من النوافذ العالية بين أشجار طويلة، وأمامه ساحة مرصوفة. الجزء الجنوبي من الأرض غابة يجري فيها جدول ماء. وفي الداخل: أرضيات خشبية دافئة، وأثاث خشبي، وركن النوم الزجاجي، والحمّام، والمدفأة، والدرجات المؤدية إلى الطابق الوسطي. وتتضمن الصور أيضًا خريطة مساحية وخريطة موقع ومخططًا ومخطط موقع وواجهات وصورة للطريق؛ انظر صفحة الإعلان.

التأجير الكامل في الشتاء: أي ترخيص؟

تذكر ملاحظات الإعلان أن العقار يُؤجَّر كاملًا (1棟貸) في الشتاء. ولا تذكر صفحة الإعلان ولا ورقة الملخص ترخيص نزل أو إخطار مينباكو، ولا نضيفه من عندنا. يصدر الترخيص أو الإخطار لمن يدير النشاط في مبنى بعينه، فلا ينتقل إليك مع الملكية.

لمواصلة التأجير: وفق قانون النزل والفنادق الياباني، تتطلب الإقامة المدفوعة ترخيصًا من المحافظة (المادة 3) (e-Gov). إخطار المينباكو محدود بـ180 ليلة سنويًا، وتقيّد ناغانو التشغيل الشتوي في بعض المناطق (محافظة ناغانو). تجد مقارنة المسارين في Minpaku vs ryokan licence (بالإنجليزية). وقد يُصعّب المبنى غير المسجَّل طلب الترخيص، لذا اطلب من البائع الترخيص الحالي وتحدّث مع قرية هاكوبا ومركز أوماتشي الصحي (大町保健所) قبل احتساب دخل التأجير في عرضك. لا يقدّم الإعلان أرقام إيرادات أو إشغال.

مبنى من 2017 غير مسجَّل: ما الذي يجب فحصه

المبنى حديث، لكن الأوراق تحتاج إلى عناية:

• التسجيل: تذكر ورقة الملخص أنه غير مسجَّل؛ ويشترط قانون تسجيل العقارات تسجيل المبنى الجديد خلال شهر من تملّكه (المادة 47) (e-Gov). اتفق على من يسجّله وعلى نفقة مَن وقبل أي تاريخ؛
• شهادتا تأكيد البناء وفحص الإنجاز، ومدى مطابقة الاستخدام الحالي لهما؛
• الصرف: تذكر ورقة الملخص توصيل المياه والصرف معًا وتركيب خزان صرف صحي، بينما تذكر الصفحة المياه العامة فقط. اسأل أيهما الصحيح، وعن سعة الخزان وعقد صيانته؛
• التدفئة: تُظهر الصور مدفأة ومكيّف هواء؛ اسأل عن الوقود وعمر كل جهاز وطريقة تسخين المياه؛
• فحص فني للزجاج والسقف والأخشاب المعرّضة للثلج.

الوصول والثلج وتكاليف الاحتفاظ

• الوصول: تذكر ورقة الملخص 3 كم، نحو 9 دقائق بالسيارة، إلى محطة هاكوبا، ونحو 50 كم (62 دقيقة) إلى مخرج أزومينو على طريق ناغانو السريع. وسيرًا يذكر الإعلان 38 دقيقة.
• الثلج: تُصنَّف أجزاء من هوكوجو بعمق ثلج تصميمي بين 300 و450 سم (مكتب أوماتشي للإنشاءات). ولا يذكر الإعلان القيمة المطبقة هنا على ارتفاع نحو 740 م.
• التكاليف السنوية: لا يُظهر الإعلان رسومًا مشتركة أو إدارية أو صندوق إصلاح، لكن لميسورانو مكتب إدارة؛ اسأل عن رسومه، وعن ضريبة الأصول الثابتة بعد تسجيل المبنى. انظر Hakuba property tax وvilla running costs (بالإنجليزية).
• ضريبة الإقامة: إذا استقبلت نزلاء بأجر، تُطبَّق ضريبة الإقامة في قرية هاكوبا اعتبارًا من 1 يونيو 2026 (قرية هاكوبا).
• أسعار الأراضي: في الأسعار الرسمية لعام 2026 الصادرة عن وزارة الأراضي (MLIT)، ارتفعت الأراضي السكنية في قرية هاكوبا بمتوسط 22.8% (MLIT). هذه مؤشرات مسح ولا تُقارن مباشرة بهذا السعر.

قائمة التحقق قبل تقديم العرض

1. التسجيل: لماذا المبنى غير مسجَّل، ومن يسجّله قبل التسليم.
2. الإقامة: أي ترخيص أو إخطار يغطي التأجير الشتوي، وكيف تحصل على ترخيص باسمك.
3. الحجوزات: الحجوزات المقبولة لشتاء 2026-27 ومن يلتزم بها.
4. القناة: الملكية والعبور والتصاريح؛ وعرض الطريق 4 م أم 4.5 م.
5. قواعد البناء: اتفاقية ميسورانو وقواعد مكتب الإدارة قبل أي توسعة.
6. الشراء من الخارج: انظر Can foreigners buy property in Hakuba? (بالإنجليزية)

عن هذا الإعلان

Hakuba Land علامة تجارية لشركة Gemini株式会社، وهي وسيط عقاري مرخّص يعمل وسيطًا في هذا العقار. نُشر الإعلان في 1 مايو 2025، والتحديث التالي مقرر في 22 نوفمبر 2026. لا يقدّم الإعلان أرقام إيرادات أو إشغال، ولا نقدّمها نحن أيضًا. هذا المقال معلومات عامة وليس استشارة قانونية أو ضريبية.

آخر تحقق: 12 نوفمبر 2026.

المصادر

• قرية هاكوبا: معايير أخرى واتفاقيات مناطق الفلل (باليابانية)
• قانون تسجيل العقارات، المادة 47 (e-Gov، باليابانية)
• قانون النزل والفنادق، المادة 3 (e-Gov، باليابانية)
• محافظة ناغانو: مناطق تقييد المينباكو (باليابانية، PDF)
• محافظة ناغانو، مكتب أوماتشي للإنشاءات: عمق الثلج (باليابانية)
• قرية هاكوبا: ضريبة الإقامة (باليابانية)
• وزارة الأراضي: أسعار الأراضي الرسمية 2026، قرية هاكوبا (باليابانية)