Rumah Dijual di Misorano, Hakuba: Rumah Sudut 4LDK yang Cerah

HL-0002 adalah rumah bekas dua lantai di Misorano (みそら野), Hokujo, Desa Hakuba, dengan harga ¥72.000.000. Tata ruangnya 4LDK plus ruang penyimpanan, luas lantai 174,67 m² di atas tanah hak milik 291,13 m², dan dibangun pada November 1997.

Dua hal menonjol dari listing ini: tanahnya adalah lahan sudut yang berbatasan dengan jalan umum di dua sisi, dan rumahnya dirancang mengikuti matahari, dengan sisi utama menghadap selatan, sunroom, balkon atap, dan ruang langit-langit terbuka. Artikel ini merangkum isi listing dan hal yang perlu dipastikan sebelum mengajukan penawaran.

Lihat listing lengkap dengan foto dan denah → HL-0002

Ringkasan HL-0002

Tabel di bawah menunjukkan data listing sebagaimana dipublikasikan (dicek 29 Oktober 2026).

Item	Menurut listing
Harga	¥72.000.000
Jenis properti	Fasilitas penginapan bekas (中古 宿泊施設)
Tata ruang	4LDK + ruang penyimpanan (納戸), 2 lantai, kayu
Luas lantai (bagian yang digunakan)	174,67 m² (52,83 tsubo)
Tanah	291,13 m² (88,06 tsubo), hak milik; kategori tanah 宅地 (hunian)
Dibangun	November 1997
Tata ruang kota	Kawasan perencanaan kota tanpa pembagian zona, tanpa zona peruntukan; rasio tutupan bangunan 60%, rasio luas lantai 200%
Jalan	Selatan: jalan umum lebar 10 m, muka 18 m / Barat: jalan umum lebar 6 m, muka 18 m
Parkir	2 mobil
Utilitas	Listrik, gas propana, air PDAM
Akses	Stasiun Hakuba, JR Oito Line, 39 menit jalan kaki
Status	Dihuni; serah terima dapat dinegosiasikan
Transaksi	Perantara (brokerage)

Dengan harga yang diminta, nilainya sekitar ¥412.000 per m² luas lantai. Itu hanya pembagian sederhana harga dengan luas lantai, bukan penilaian.

Rumah yang dirancang mengikuti matahari

Listing menyebut sisi pencahayaan utama menghadap selatan, sinar matahari baik, dan ada ruang langit-langit terbuka (void). Perlengkapannya meliputi sunroom, balkon atap, jendela bay, kaca ganda, AC, lemari, tempat mesin cuci di dalam rumah, lampu, dua toilet dengan dudukan berpemanas dan bidet, serta TV digital terestrial. Tidak ada renovasi yang tercantum.

Foto di halaman listing menunjukkan eksterior dengan sunroom dan jendela bay, teras pintu masuk dan parkir, ruang keluarga dan ruang makan, dapur, kamar mandi, serta kamar tidur bergaya Barat di lantai atas. Denahnya ada di halaman listing.

Lahan sudut: dua jalan umum

Lahan ini memiliki muka 18 m ke jalan umum selebar 10 m di selatan dan 18 m ke jalan umum selebar 6 m di barat, tanpa beban jalan pribadi. Menurut Undang-Undang Standar Bangunan, lahan di kawasan perencanaan kota pada umumnya harus bersinggungan dengan jalan selebar minimal 4 m sepanjang 2 m atau lebih (UU Standar Bangunan Pasal 42 dan 43, e-Gov); kedua jalan di sini lebih lebar dari itu. Dua sisi jalan juga memberi lebih banyak pilihan untuk pintu masuk, parkir, dan tempat menumpuk salju. Tanyakan kepada desa siapa yang membersihkan salju di tiap jalan saat musim dingin.

Aturan kawasan vila Misorano: cek sebelum merencanakan perubahan

Listing mencantumkan rasio tutupan bangunan 60% dan rasio luas lantai 200%, angka umum untuk area tanpa zona peruntukan. Namun Desa Hakuba menerbitkan tabel tersendiri berisi perjanjian untuk kawasan vila. Untuk kawasan vila Misorano (みそら野別荘地) tercantum rasio tutupan 20%, rasio luas lantai 40%, maksimal dua lantai, batas tinggi 8,5 m untuk lahan sampai 500 m² (13 m di atasnya), serta jarak mundur 5 m dari jalan (10 m dari jalan utama) dan 3 m dari tetangga (Desa Hakuba: standar lainnya).

Artinya bagi rumah ini:

• Luas lantai saat ini 174,67 m² setara sekitar 60% dari tanah 291,13 m². Dengan batas 40%, total luas lantai maksimal di lahan ini sekitar 116 m².
• Lahan di bawah 500 m², jadi batas tinggi 8,5 m yang berlaku.

Listing tidak menyebut apakah perjanjian kawasan vila mencakup lahan ini atau bagaimana perlakuannya terhadap rumah yang dibangun tahun 1997, dan kami tidak menebak. Jika mungkin memperluas, membangun ulang, atau mengubah fungsi kelak, tanyakan kepada kantor pengelola Misorano milik Hakuba Sogo Kaihatsu (白馬綜合開発株式会社みそら野管理事務所) dan desa aturan mana yang berlaku, lalu periksa penjelasan hal-hal penting saat kontrak, sesuai saran desa.

Penginapan atau rumah keluarga? Soal izin

Listing menggolongkan properti ini sebagai fasilitas penginapan bekas, sementara nama propertinya menyebut rumah bekas. Listing tidak mencantumkan izin penginapan, notifikasi minpaku, nomor izin, atau pemegang izin, dan kami tidak menambahkannya.

Menurut Undang-Undang Penginapan dan Hotel Jepang, usaha akomodasi berbayar memerlukan izin prefektur (Pasal 3), dan pembeli hanya dapat mengambil alih status operator lama dengan persetujuan gubernur atas pengalihan usaha (Pasal 3-2) (UU Penginapan dan Hotel, e-Gov). Jika berencana menerima tamu, tanyakan kepada penjual apa yang sudah ada, lalu konsultasikan dengan Desa Hakuba dan pusat kesehatan Omachi (大町保健所) sebelum tanda tangan. Notifikasi minpaku dibatasi 180 malam per tahun dan Nagano membatasinya di sebagian area pada musim dingin, jadi cek alamat persisnya (Prefektur Nagano). Perbandingan keduanya ada di minpaku vs izin penginapan di Hakuba (bahasa Inggris).

Rumah kayu tahun 1997: apa yang perlu diperiksa

Rumah ini dibangun November 1997, setelah standar gempa Jepang tahun 1981 berlaku. MLIT tetap menyarankan pemeriksaan sambungan dan detail serupa pada rumah rangka kayu pasca-1981 (MLIT: perkuatan tahan gempa). Karena tidak ada renovasi yang tercantum, siapkan:

• inspeksi bangunan, termasuk atap, sunroom, dan kedap air balkon atap;
• sertifikat konfirmasi bangunan dan pemeriksaan penyelesaian;
• pembuangan: listing tidak menyebut saluran pembuangan, jadi pastikan sambungan ke saluran umum atau tangki septik;
• pemanas: listing hanya menyebut AC, jadi tanyakan cara rumah dipanaskan saat musim dingin.

Lokasi dan biaya rutin

Listing menempatkan rumah ini di Hokujo, Desa Hakuba, 39 menit jalan kaki dari Stasiun Hakuba di JR Oito Line. Peta dan dokumen kadaster memuat nomor persil, jadi tidak kami tampilkan secara daring; dokumen dapat diminta melalui halaman listing.

• Pajak aset tetap: minta tagihan pajak terbaru untuk tanah dan bangunan kepada penjual. Penjelasan: pajak properti Hakuba (bahasa Inggris).
• Biaya kawasan vila: listing tidak mencantumkan biaya pengelolaan, air, atau lainnya. Tanyakan kepada kantor pengelola.
• Pajak akomodasi: jika menerima tamu berbayar, pajak akomodasi Desa Hakuba berlaku sejak 1 Juni 2026 (Desa Hakuba). Rincian: pajak akomodasi Hakuba (bahasa Inggris).
• Biaya pembelian: siapkan anggaran untuk pendaftaran, bea meterai, proporsi pajak properti, dan komisi perantara di luar harga.

Untuk pasar secara umum, MLIT mencatat perubahan rata-rata harga tanah hunian Desa Hakuba dalam harga tanah resmi 2026 sebesar +22,8% (MLIT, harga tanah resmi 2026, Hakuba). Angka itu adalah patokan untuk titik survei tertentu dan tidak dapat dibandingkan langsung dengan harga ini.

Daftar periksa sebelum mengajukan penawaran

1. Aturan: apakah perjanjian kawasan vila Misorano mencakup lahan ini, dan dampaknya pada perluasan atau bangun ulang (kantor pengelola, desa).
2. Izin: apa yang sudah ada, dan jalur mana yang cocok dengan rencana Anda (penjual, desa, pusat kesehatan Omachi).
3. Bangunan: inspeksi, sertifikat, pemanas, dan pembuangan.
4. Jalan: pembersihan salju musim dingin di kedua sisi.
5. Serah terima: rumah dihuni; sepakati tanggal dan syarat secara tertulis.
6. Membeli dari luar negeri: baca bisakah orang asing membeli properti di Hakuba? (bahasa Inggris)

Tentang listing ini

Hakuba Land adalah merek dari Gemini株式会社, perusahaan perantara properti berlisensi. Gemini株式会社 menangani properti ini sebagai perantara. Listing dipublikasikan pada 21 September 2026, dengan pembaruan berikutnya dijadwalkan 8 November 2026. Listing tidak memuat angka pendapatan atau tingkat hunian, begitu pula artikel ini. Artikel ini adalah informasi umum, bukan nasihat hukum atau pajak.

Terakhir dicek: 29 Oktober 2026.

Sumber

• Desa Hakuba: standar lainnya, perjanjian kawasan vila (JA)
• UU Standar Bangunan Pasal 42 dan 43 (e-Gov, JA)
• UU Penginapan dan Hotel Pasal 3 dan 3-2 (e-Gov, JA)
• Prefektur Nagano: area pembatasan minpaku (JA, PDF)
• MLIT: kerusakan gempa dan perkuatan tahan gempa (JA)
• Desa Hakuba: pajak akomodasi (JA)
• MLIT: harga tanah resmi 2026, Desa Hakuba (JA)