白馬落倉二手住宿設施出售：3LDK木造，土地1019平方米（HL-0007）

HL-0007位於白馬村北城落倉，物件種類為二手住宿設施，售價6800萬日元。木造建築，格局3LDK，建築面積149.40平方米，坐落在1019.00平方米的所有權土地上，1990年12月建成。

房源照片裡有林間的外觀、帶屋簷的門廊、屋頂陽台和庭院，也拍了地下1樓、鍋爐和淨化槽。距JR大糸線信濃森上站步行68分鐘，日常出行基本靠車，場地可停6輛車。本文整理房源寫明的內容和出價前需要確認的事項。

檢視完整房源資訊（含照片和格局圖）→ HL-0007

HL-0007要點一覽

下表為本物件的房源資訊（2026年10月31日核對）。

項目	房源資訊
價格	6800萬日元
物件種類	二手住宿設施（建物名：＜白馬落倉＞二手住宅）
格局	3LDK（廚房、客廳餐廳、和室8疊、和室6疊、西式房間8疊），木造
建築面積	1樓34.78平方米、2樓114.62平方米，合計149.40平方米
土地	1019.00平方米（308.24坪），所有權；地目為原野
建成年月	1990年12月
規劃	非線引區域，用途地域無指定；建蔽率60%，容積率200%
道路	南側：4米公路，面寬約45米；無私道負擔
車位	6個
基礎設施	電、液化石油氣、自來水
交通	JR大糸線信濃森上站，步行68分鐘
現狀	有人居住；交付時間可協商
交易形態	中介

按售價計算，約合每平方米建築面積45.5萬日元、每平方米土地6.7萬日元。這只是用售價除以面積的簡單計算，不代表估價。

房子本身：3LDK，另有地下1樓

戶型是廚房、客廳餐廳，加上兩間和室（8疊、6疊）和一間8疊的西式房間。房源列出的設備有溫水洗淨馬桶、開放式吧台廚房、衣櫃、室內洗衣機位、飄窗、照明燈具和雙層玻璃，外面是屋頂陽台和庭院。房源記載翻新為無。

建築面積是2樓比1樓大：1樓34.78平方米，2樓114.62平方米。照片裡另有「通往地下的出入口」「地下1樓」和「地下1樓出入口」，但房源列出的面積只有1樓和2樓。地下部分有多大、是否包括在登記面積裡，請看房源頁面的格局圖，並在簽約前向賣方確認。

建築面積合計約為土地面積的15%，遠在容積率200%的範圍內。房源沒有列出建築佔地面積，因此建蔽率的餘量無法從房源判斷。

住宿用途：先弄清許可

物件種類寫的是二手住宿設施，建物名寫的卻是二手住宅。房源沒有寫明旅館業許可的有無、許可編號或持有人，我們也不做補充。依《旅館業法》，經營收費住宿須取得都道府縣許可（第3條）；承繼現有經營者的地位，須經知事批准營業轉讓（第3條之2）（《旅館業法》，e-Gov）。簽約前請向賣方確認過去的用途和現有許可，並諮詢白馬村和大町保健所。住宿用途還涉及消防設備，請向當地消防部門確認。

如果打算只做民宿（民泊）申報，每年上限180晚，長野縣在部分地區還限制冬季營業，請按具體地址確認（長野縣）。兩種途徑的比較見白馬民宿與旅館業許可。

1990年的木造建築：看接合部，也看地下

1990年12月建成，晚於1981年6月施行的新耐震基準。不過，木造住宅的接合部規格到2000年才明確。熊本地震中，2000年以前建造的新耐震木造住宅也有倒塌，國土交通省因此建議在翻修等時機確認這類住宅的接合部狀況（國土交通省：新耐震木造住宅檢驗法）。這套檢驗法針對的是一兩層的傳統木構住宅，本物件有地下部分，是否適用請由建築師判斷。建議：

• 委託建築師做建築檢查，重點看接合部、屋頂、外牆和地基；
• 看地下1樓的防水和潮溼情況，確認鍋爐的種類、燃料和使用年限；
• 確認是否保存有建築確認、檢查等資料，以及登記的面積與房源面積是否一致；
• 把設備更新和維修費用一併計入預算。

淨化槽：每年有法定檢查

房源列出電、液化石油氣和自來水，照片說明裡寫的是「廁所（化糞池）」，沒有寫接入公共下水道。依《淨化槽法》，淨化槽的管理者須按規定進行保養檢查和清掃（第10條），並每年接受一次指定檢查機構的法定檢查（第11條）（《淨化槽法》，e-Gov）。請向賣方索取近年的檢查記錄，確認淨化槽的處理人數是否符合您的使用計劃，尤其是用作住宿時。

土地：1019平方米，地目是原野

土地南側臨4米寬的公路，面寬約45米，無私道負擔。規劃上是非線引區域，用途地域無指定，國土法申報不需要。

地目登記為原野，但土地上已有建築。依《不動產登記法》，地目發生變化時，所有權登記名義人須在一個月內申請變更登記（第37條）（《不動產登記法》，e-Gov）。是否需要變更地目、由誰辦理，請在簽約前與賣方和司法書士確認；如需貸款，也請先問銀行。

持有成本與市場

• **年度費用：**固定資產稅、淨化槽檢查、液化石油氣和除雪等，買房後每年都要花。整理見在白馬買別墅：每年維持費與冬季管理。
• **固定資產稅：**請向賣方索取土地和建築最新的納稅通知書。說明見白馬固定資產稅。
• **住宿稅：**白馬村自2026年6月1日起徵收住宿稅（白馬村）。詳見白馬住宿稅。
• **購買費用：**除售價外，還需預留登記費、印花稅、固定資產稅分攤和中介費。

國土交通省2026年公示地價中，白馬村住宅地平均變動率為**+22.8%**（國土交通省：2026年公示地價 白馬村）。公示地價是特定調查點的基準值，不能直接與本物件售價比較。

出價前的確認清單

1. 許可：過去的用途、現有旅館業許可，以及哪種途徑適合您的計劃（賣方、白馬村、大町保健所）。
2. 建築：接合部檢查、地下1樓、鍋爐、消防設備、現有資料。
3. 淨化槽：法定檢查記錄和處理人數。
4. 土地：地目變更是否需要，貸款是否受影響。
5. 交付：交付日期、騰空條件，以及現有家具和設備是否包括在內。
6. 海外買家：請看外國人能在白馬買房嗎？

關於本房源

Hakuba Land是Gemini株式會社旗下的品牌，Gemini株式會社是持牌的不動產經紀公司，以中介身份經手本物件。房源資訊公開日為2026年9月21日，下次更新預定日為2026年11月1日。房源沒有提供營業收入或入住率資料，本文也不提供。本文為一般資訊，不構成法律或稅務意見。

最後核對：2026年10月31日。

出處

• 《旅館業法》第3條、第3條之2（e-Gov，日文）
• 長野縣：民泊限制區域（日文，PDF）
• 國土交通省：新耐震基準木造住宅的耐震性能檢驗法（日文）
• 《淨化槽法》第10條、第11條（e-Gov，日文）
• 《不動產登記法》第37條（e-Gov，日文）
• 白馬村：住宿稅（日文）
• 國土交通省：2026年公示地價 白馬村（日文）