Rumah Dijual Kamishiro Meitetsu: 3LDK dan Garasi, 2001 (HL-0022)

HL-0022 adalah rumah kayu 3LDK dua lantai yang selesai dibangun pada Maret 2001 di kawasan vila Meitetsu, Kamishiro, Desa Hakuba, ditawarkan seharga ¥78,000,000 (sudah termasuk pajak menurut lembar ringkasan). Rumah ini memiliki luas bagian yang digunakan 112.61 m² (34.06 tsubo) di atas lahan berstatus hak milik penuh seluas 508.27 m² (153.75 tsubo), dengan garasi dua lantai yang terpisah dan tempat parkir untuk 5 hingga 6 mobil. Komentar listing menyebutkan bahwa properti ini berada di jalan utama kawasan vila Meitetsu.

Daya tariknya adalah rumah keluarga dengan perlengkapan lengkap yang dekat dengan Hakuba47, dilengkapi pemanas lantai, kaca ganda, dan garasi yang muat dua mobil serta sebuah mesin peniup salju. Hal-hal yang perlu diperjelas juga sama gamblangnya: rumah ini masih dihuni, tanggal serah terima di halaman listing sudah lewat, dan halaman listing serta lembar ringkasannya tidak sepakat soal jenis properti, jalan, dan tata ruang. Artikel ini memaparkan apa yang disebutkan oleh keduanya serta apa yang perlu diperiksa sebelum mengajukan penawaran.

Lihat listing lengkap beserta foto dan denah → HL-0022

Sekilas tentang HL-0022

Tabel ini menggabungkan halaman listing dan lembar ringkasannya (keduanya ditinjau ulang pada 13 November 2026). Jika terdapat perbedaan, kedua angka ditampilkan.

Item	Rincian listing
Harga	¥78,000,000 (sudah termasuk pajak menurut lembar ringkasan)
Jenis properti	Halaman listing: kantor bekas. Nama properti dan lembar ringkasan: rumah bekas; peruntukan terbaik disebutkan sebagai rumah atau vila
Tata ruang	3LDK. Halaman listing: dapur 5 tatami, ruang keluarga-makan 12, kamar bergaya Barat 9.3, 8, dan 6. Lembar ringkasan: lantai dasar LDK 17 dan kamar bergaya Barat 9; lantai atas kamar bergaya Jepang 8 dan kamar bergaya Barat 6
Struktur / tahun dibangun	Kayu, atap lembaran baja galvanis, dua lantai; Maret 2001 (25 tahun menurut listing)
Luas lantai	Luas bagian yang digunakan 112.61 m² (34.06 tsubo): lantai dasar 76.18 m², lantai atas 36.43 m²; ditambah bangunan tambahan (garasi)
Tanah	508.27 m² (153.75 tsubo) menurut register, hak milik penuh; tanah perumahan (宅地); datar
Tata ruang wilayah	Kawasan perencanaan kota tanpa pembagian (non-delineated), tanpa zona peruntukan; koefisien dasar bangunan 30%; koefisien lantai bangunan 50% menurut lembar ringkasan (tidak tercantum di halaman listing); peraturan pengelolaan kawasan vila Meitetsu
Jalan	Halaman listing: selatan, muka lahan 10 m pada jalan umum selebar 10 m; barat, muka lahan 6 m pada jalan umum selebar 32 m. Lembar ringkasan: selatan, jalan umum 8 m, muka lahan 5 m; barat, jalan umum 4 m, muka lahan 31 m. Tidak ada bagian kepemilikan jalan pribadi
Parkir	Halaman listing: 5 mobil, 2 di antaranya di garasi. Lembar ringkasan: 6 mobil
Utilitas	Air PAM, septic tank individual, propana individual, listrik (Chubu Electric)
Perlengkapan	Dapur sistem (system kitchen), AC, pemanas lantai, kaca ganda, 2 toilet, wastafel dengan keran keramas; mesin peniup salju ukuran sedang disertakan menurut lembar ringkasan
Ketinggian	Sekitar 730 m
Akses	JR Oito Line, Stasiun Iimori: 18 menit berjalan kaki, atau 1.4 km (sekitar 3 menit) dengan mobil; Hakuba47 sekitar 3 menit dengan mobil
Status	Dihuni; dijual apa adanya; serah terima: 30 April 2026 menurut halaman listing, Mei 2026 atau sesudahnya menurut lembar ringkasan
Notifikasi berdasarkan Undang-Undang Perencanaan Penggunaan Lahan Nasional	Tidak diperlukan
Transaksi	Perantaraan (brokerage)

Harga yang ditawarkan setara dengan sekitar ¥153,000 per m² tanah (sekitar ¥507,000 per tsubo), atau sekitar ¥693,000 per m² luas bagian yang digunakan. Ini hanyalah pembagian sederhana, bukan penilaian.

Halaman listing dan lembar ringkasan: di mana keduanya berbeda

Sebagian besar angka sesuai, termasuk harga, tanah, dan luas lantai. Hal-hal berikut tidak sesuai, dan tidak satu pun dijelaskan dalam listing:

• Jenis properti: halaman listing mengelompokkannya sebagai kantor bekas (中古 事務所), sedangkan nama properti, lembar ringkasan, dan foto-fotonya menggambarkan sebuah rumah. Tanyakan bagaimana bangunan ini terdaftar dan digunakan.
• Jalan: halaman listing mencantumkan 10 m pada jalan selebar 10 m di sisi selatan dan 6 m pada jalan selebar 32 m di sisi barat; lembar ringkasan mencantumkan 5 m pada jalan selebar 8 m di sisi selatan dan 31 m pada jalan selebar 4 m di sisi barat. Angka sisi barat di halaman listing tampaknya tertukar antara lebar jalan dan muka lahan. Mintalah gambar hasil pengukuran (survey drawing).
• Tata ruang: halaman listing mencantumkan dapur 5 tatami, ruang keluarga-makan 12 tatami, dan tiga kamar bergaya Barat; lembar ringkasan mencantumkan LDK 17 tatami dan kamar bergaya Barat 9 tatami di lantai bawah, serta kamar bergaya Jepang 8 tatami dan kamar bergaya Barat 6 tatami di lantai atas. Cocokkan dengan denah.
• Parkir dan serah terima: 5 mobil berbanding 6; dan tanggal serah terima pasti 30 April 2026 berbanding Mei 2026 atau sesudahnya.

Tata ruang: koefisien rendah dan peraturan vila Meitetsu

Lahan ini berada di kawasan perencanaan kota tanpa pembagian (non-delineated) dan tanpa zona peruntukan. Listing mencantumkan koefisien dasar bangunan 30%, dan lembar ringkasan menambahkan koefisien lantai bangunan 50%. Koefisien rendah seperti ini menjaga kawasan vila tetap lapang. Untuk lahan ini, di atas kertas:

• Tapak bangunan: 30% dari 508.27 m² adalah sekitar 152.5 m², dibandingkan 76.18 m² untuk lantai dasar rumah; luas tapak garasi tidak dicantumkan, jadi tanyakan sebelum Anda menghitung sisa batas yang diizinkan.
• Luas lantai: 50% adalah sekitar 254.1 m², dibandingkan 112.61 m² untuk rumah saat ini.
• Jalan: lahan bangunan di kawasan perencanaan kota umumnya memerlukan muka lahan 2 m atau lebih pada jalan selebar minimal 4 m (Undang-Undang Standar Bangunan, Pasal 42 dan 43) (e-Gov). Kedua sumber menunjukkan jalan umum di dua sisi, sehingga lahan ini tampak memiliki akses yang baik, tetapi pastikan lebar jalan pada gambar hasil pengukuran serta siapa yang membersihkan saljunya.

Lembar ringkasan mencatat adanya peraturan pengelolaan kawasan vila Meitetsu (名鉄別荘地管理規約), sedangkan halaman listing tidak mencantumkan biaya bersama, biaya pengelolaan, maupun biaya perbaikan. Mintalah peraturan tersebut beserta rincian biaya tahunan, jika ada. Pedoman lanskap Desa Hakuba juga berlaku di seluruh desa: bangunan baru dan perluasan yang memerlukan konfirmasi bangunan, serta perubahan eksterior atau warna lebih dari 25 m², wajib dinotifikasikan 30 hari sebelum pekerjaan dimulai (Desa Hakuba: pedoman lanskap). Untuk dua listing lain di kawasan Meitetsu di situs ini, lihat HL-0015 dan HL-0008.

Tata ruang dan garasi dua lantai

Rumah ini adalah 3LDK dua lantai: 76.18 m² di lantai dasar dan 36.43 m² di lantai atas. Menurut lembar ringkasan, lantai dasar memiliki LDK 17 tatami dan kamar bergaya Barat 9 tatami, sedangkan lantai atas memiliki kamar bergaya Jepang 8 tatami dan kamar bergaya Barat 6 tatami. Terdapat dua toilet, dapur sistem (system kitchen), pemanas lantai, AC, kaca ganda, lemari oshiire, dan taman; listing menyebutkan pencahayaan matahari yang baik.

Garasi berupa bangunan dua lantai yang terpisah: lantai dasarnya muat dua mobil dan sebuah mesin peniup salju, dan lantai atasnya digunakan sebagai gudang. Lembar ringkasan mencantumkan mesin peniup salju ukuran sedang sebagai bagian yang disertakan. Tidak ada renovasi yang tercantum.

Apa yang terlihat di foto

Foto-foto listing menampilkan rumah dua lantai berdinding krem dengan atap pelana kayu gelap, berdiri di atas halaman rumput di antara pepohonan tinggi. Pintu masuknya memiliki dinding berlapis ubin, pintu depan ganda, dan teras kecil. Di dalam, ruang keluarga dan ruang makan memiliki jendela menjorok (bay window) dan kipas angin langit-langit, dan dapur memiliki meja dapur yang panjang. Garasi dilapisi kayu berwarna gelap dengan dua rolling door; di dalamnya terdapat sebuah mobil, mesin peniup salju, dan lantai gudang di atas. Foto jalan yang dinaungi pepohonan, denah, peta kadaster, dan gambar hasil pengukuran juga disertakan; lihat halaman listing.

Rumah tahun 2001: apa yang perlu diperiksa

Dengan usia 25 tahun, rumah ini dibangun jauh setelah standar seismik Jepang tahun 1981 untuk bangunan baru (MLIT). Listing tidak mencantumkan renovasi, jadi periksalah:

• sertifikat konfirmasi bangunan dan sertifikat pemeriksaan penyelesaian, serta apakah bangunan yang terdaftar sesuai dengan rumah dan garasi sebagaimana digunakan;
• kolom pengembang pada lembar ringkasan menyebutkan 一条工務店 (Ichijo Komuten); tanyakan apakah perusahaan tersebut yang membangun rumah ini, serta mintalah gambar kerjanya dan catatan pemeliharaan, jika ada;
• septic tank individual: ukuran, usia, dan kontrak pemeliharaannya;
• boiler, pemanas lantai, dan kontrak propana, beserta usianya;
• inspeksi bangunan terhadap atap, dinding yang menghadap salju, dan struktur garasi.

Dihuni, dijual apa adanya: serah terima dan kondisi

Rumah ini masih dihuni (居住中) dan dijual apa adanya (現状渡). Halaman listing mencantumkan tanggal serah terima pasti 30 April 2026, yang sudah lewat; lembar ringkasan menyebutkan Mei 2026 atau sesudahnya. Sepakati tanggal pengosongan dalam kontrak dan jangan membuat rencana berdasarkan tanggal yang tidak dapat dikonfirmasi oleh listing.

Dijual apa adanya biasanya berarti penjual tidak memperbaiki cacat sebelum serah terima. Sepakati secara tertulis barang apa saja yang tetap ditinggalkan bersama rumah (mesin peniup salju, lampu, dan AC disebutkan) serta bagaimana tanggung jawab atas cacat dibatasi. Properti ini dipasarkan sebagai rumah; listing tidak mencantumkan izin usaha penginapan maupun notifikasi minpaku. Jika Anda berencana menyewakannya kepada tamu, Prefektur Nagano membatasi operasional minpaku pada musim dingin di bagian-bagian tertentu Kamishiro (Prefektur Nagano); lihat minpaku vs izin ryokan di Hakuba.

Akses, salju, dan biaya kepemilikan

• Akses: lembar ringkasan mencantumkan 1.4 km, sekitar 3 menit dengan mobil, ke Stasiun Iimori dan sekitar 47 km (63 menit) ke Azumino IC di Nagano Expressway, dengan Hakuba47 sekitar 3 menit jauhnya. Stasiun Iimori adalah stasiun tanpa petugas (Wikipedia, Stasiun Iimori); sebuah 7-Eleven di Misorano dan sebuah Lawson di Kamishiro tercantum berada di dekatnya.
• Salju: sebagian wilayah Kamishiro tercatat memiliki kedalaman salju vertikal untuk perancangan sebesar 300 hingga 450 cm (Kantor Konstruksi Omachi). Listing tidak menyebutkan angka mana yang berlaku di ketinggian sekitar 730 m di lokasi ini; mesin peniup salju yang disertakan dan garasi sangat membantu di musim dingin.
• Biaya tahunan: mintalah pemberitahuan pajak aset tetap terbaru dan rincian biaya kawasan vila Meitetsu, jika ada. Lihat pajak properti Hakuba dan biaya operasional vila.
• Biaya pembelian: biaya pendaftaran, bea meterai, pajak properti yang dihitung secara proporsional, dan komisi perantara ditambahkan di luar harga.
• Harga tanah: dalam harga tanah resmi MLIT tahun 2026, tanah perumahan di Desa Hakuba naik rata-rata 22.8% (MLIT). Angka ini merupakan tolok ukur survei, bukan pembanding langsung untuk harga penawaran ini.

Daftar periksa sebelum mengajukan penawaran

1. Jenis: bagaimana bangunan terdaftar dan digunakan, sebagai rumah atau kantor.
2. Serah terima: tanggal pengosongan (tanggal 30 April 2026 di halaman listing sudah lewat) dan barang apa saja yang ditinggalkan bersama rumah.
3. Jalan: gambar hasil pengukuran, lebar jalan dan muka lahan yang sebenarnya, serta siapa yang membersihkannya.
4. Peraturan vila: peraturan pengelolaan Meitetsu dan biaya tahunan, jika ada.
5. Bangunan: sertifikat, catatan dari pihak pembangun, septic tank, dan inspeksi bangunan.
6. Membeli dari luar negeri: lihat Bisakah orang asing membeli properti di Hakuba?

Tentang listing ini

Hakuba Land adalah merek dari Gemini株式会社, perusahaan perantara real estat berlisensi yang bertindak sebagai perantara untuk properti ini. Listing ini dipublikasikan pada 2 September 2025, dengan pembaruan berikutnya dijadwalkan pada 22 November 2026. Artikel ini merupakan informasi umum, bukan nasihat hukum atau perpajakan.

Terakhir diperiksa: 13 November 2026.

Sumber

• Undang-Undang Standar Bangunan, Pasal 42 dan 43 (e-Gov, bahasa Jepang)
• Desa Hakuba: pedoman lanskap, April 2026 (bahasa Jepang, PDF)
• Prefektur Nagano: wilayah pembatasan minpaku (bahasa Jepang, PDF)
• Prefektur Nagano, Kantor Konstruksi Omachi: kedalaman salju vertikal (bahasa Jepang)
• MLIT: standar seismik dan perkuatan bangunan (bahasa Jepang)
• Stasiun Iimori (Wikipedia, bahasa Jepang)
• MLIT: harga tanah resmi 2026, Desa Hakuba (bahasa Jepang)