Dijual rumah log bangunan sendiri di Hokujo, Hakuba: 2LDK (HL-0013)

HL-0013 adalah rumah log di Hokujo, Desa Hakuba, terdaftar sebagai penginapan bekas dengan harga ¥68.000.000. Dibangun tahun 1992, tata ruang 2LDK dengan loteng, berdiri di atas tanah hak milik 370,00 m². Saat ini kosong.

Foto-fotonya menunjukkan dinding kayu gelondong berwarna gelap di bawah atap pelana yang curam, dek kayu, dan lantai dasar berwarna abu-abu muda. Tangga kayu di luar naik ke pintu masuk di lantai 2. Di dalam, ruang keluarga terbuka sampai ke atap. Catatan listing memuat satu baris yang menentukan semua hal lain: rumah ini dibangun sendiri, hanya ada gambar denah, dan pendaftaran judul bangunan akan diselesaikan sebelum serah terima. Stasiun Hakuba berjarak 38 menit jalan kaki. Artikel ini merangkum isi listing dan hal yang perlu dicek sebelum menawar.

Lihat listing lengkap dengan foto dan denah → HL-0013

Ringkasan HL-0013

Tabel berikut berisi data listing properti ini (dicek 2 November 2026).

Item	Data listing
Harga	¥68.000.000
Jenis properti	Fasilitas penginapan bekas (nama bangunan: rumah log bekas)
Tata ruang	2LDK: ruang keluarga-makan sekitar 15 tatami, dua kamar gaya Barat masing-masing sekitar 3 tatami; kamar loteng bersekat
Struktur	Kayu; dibangun sendiri, hanya ada gambar denah
Luas bangunan	Tidak ditampilkan; akan ditetapkan lewat pendaftaran judul sebelum serah terima
Tanah	370,00 m², hak milik; kategori tanah lahan liar (genya)
Dibangun	1992
Tata kota	Kawasan tanpa delineasi, tanpa zona peruntukan; KDB 60%, KLB 200%
Jalan	Timur: jalan umum 4 m, lebar muka 24 m; tanpa porsi jalan pribadi
Parkir	3 mobil
Fasilitas	2 toilet, dek kayu, TV digital terestrial; cahaya utama dari selatan
Akses	JR Oito Line, Stasiun Hakuba, 38 menit jalan kaki
Status	Kosong; serah terima berdasarkan kesepakatan; dijual apa adanya
Transaksi	Perantara

Harga yang diminta setara sekitar ¥184.000 per m² tanah. Itu pembagian sederhana, bukan penilaian.

Rumahnya: tinggal di atas, ruang utilitas di bawah

Catatan listing menjelaskan dua lantai. Lantai 1 berisi gudang, ruang pengering, kamar mandi, dan ruang cuci muka. Lantai 2 berisi pintu masuk, ruang keluarga-makan sekitar 15 tatami, dan dua kamar gaya Barat sekitar 3 tatami. Di atasnya ada kamar loteng bersekat. Toiletnya dua.

Foto-fotonya sesuai urutan itu. Dinding dan plafon berlapis kayu, ruang keluarga terbuka hingga atap, dan pagar loteng menghadap ke bawah. Ruang pengering di bawah punya tungku dengan pipa cerobong, praktis untuk perlengkapan ski yang basah. Di luar, dek kayu menghadap cahaya utama dari selatan. Renovasi tercatat tidak ada.

Karena pintu masuk ada di lantai 2, semua orang naik lewat tangga luar. Di musim dingin Hakuba, tangga ini perlu dibersihkan dari salju dan dibuat tidak licin, jadi periksa baik-baik saat survei.

Dibangun sendiri: pendaftaran dan dokumen bangunan dulu

Ini hal yang perlu dibereskan sebelum bicara harga. Listing menyebutkan rumah ini dibangun sendiri, hanya ada gambar denah, dan pendaftaran judul bangunan akan diselesaikan sebelum serah terima. Artinya, bangunan ini belum tercatat di register tanah.

• Pendaftaran judul: menurut Undang-Undang Pendaftaran Real Properti, siapa pun yang memperoleh bangunan tanpa pendaftaran judul wajib mengajukannya dalam satu bulan sejak memperoleh hak milik (Pasal 47) (Undang-Undang Pendaftaran Real Properti, e-Gov). Janji penjual untuk mendaftarkan sebelum serah terima membuat urusan ini tidak jatuh ke Anda. Tuliskan janji itu dan tenggatnya di kontrak, lalu cocokkan luas dan struktur yang terdaftar dengan gambar denah.
• Konfirmasi bangunan: tanah ini berada di kawasan perencanaan kota, tempat bangunan memerlukan konfirmasi bangunan sebelum pekerjaan dimulai (Undang-Undang Standar Bangunan, Pasal 6 ayat 1 angka 3) (Undang-Undang Standar Bangunan, e-Gov). Tanyakan apakah ada sertifikat konfirmasi dan sertifikat inspeksi penyelesaian. Ketiadaannya bisa berpengaruh pada pinjaman, perluasan di kemudian hari, dan perubahan penggunaan.
• Gambar denah: mintalah set lengkapnya, dan minta arsitek membandingkannya dengan bangunan yang ada.

Jika berencana meminjam, tanyakan sejak awal ke bank dokumen apa yang dibutuhkan.

Dipakai sebagai penginapan: urus izinnya dulu

Jenis propertinya penginapan bekas. Listing tidak menyebutkan ada tidaknya izin usaha penginapan, nomornya, atau pemegangnya, dan kami tidak menambahkannya. Menurut Undang-Undang Penginapan dan Hotel, penginapan berbayar memerlukan izin prefektur (Pasal 3), dan mengambil alih posisi operator yang ada memerlukan persetujuan gubernur (Pasal 3-2) (Undang-Undang Penginapan dan Hotel, e-Gov). Tanyakan ke penjual bagaimana rumah ini selama ini dipakai, dan konsultasikan dengan Desa Hakuba serta pusat kesehatan masyarakat Omachi sebelum menandatangani. Penggunaan sebagai penginapan juga membawa persyaratan peralatan pemadam kebakaran, jadi tanyakan ke dinas pemadam kebakaran setempat.

Jika hanya berencana mengajukan notifikasi minpaku, batasnya 180 malam per tahun, dan Prefektur Nagano membatasi operasi musim dingin di sebagian wilayah, jadi cek alamat persisnya (Prefektur Nagano). Perbandingan kedua jalur ada di Minpaku vs izin ryokan di Hakuba (bahasa Inggris).

Rumah log tahun 1992: apa yang perlu diperiksa

Rumah ini dibangun tahun 1992, setelah standar gempa Jepang Juni 1981. MLIT menganjurkan pemeriksaan sambungan rumah kayu standar baru yang dibangun sebelum 2000 (MLIT: metode verifikasi rumah kayu standar baru). Metode itu ditulis untuk rumah kayu tiang-balok konvensional. Rumah ini disebut rumah log, jadi mintalah arsitek yang paham konstruksi kayu gelondong untuk menentukan pemeriksaan yang sesuai. Rencanakan untuk:

• memeriksa dinding kayu gelondong, atap, dek, tangga luar, dan lantai dasar di bawahnya;
• memastikan cara pasokan air dan pembuangan air, karena listing tidak menyebutkannya;
• memeriksa tungku di ruang pengering, pemanas, dan peralatan gas propana;
• ingat bahwa properti ini dijual apa adanya: baca isi kontrak soal tanggung jawab atas cacat, dan siapkan anggaran perbaikan.

Tanahnya: 370 m², terdaftar sebagai lahan liar

Tanah ini punya lebar muka 24 m ke jalan umum selebar 4 m di sisi timur, tanpa porsi jalan pribadi. Berada di kawasan perencanaan kota tanpa delineasi dan tanpa zona peruntukan, serta tidak memerlukan notifikasi Undang-Undang Perencanaan Penggunaan Lahan Nasional. Tanyakan ke desa klasifikasi jalannya.

Kategori tanahnya terdaftar sebagai lahan liar (genya), padahal ada rumah di atasnya. Bila kategori tanah berubah, pemilik terdaftar wajib mendaftarkan perubahannya dalam satu bulan (Undang-Undang Pendaftaran Real Properti, Pasal 37) (Undang-Undang Pendaftaran Real Properti, e-Gov). Karena bangunannya toh akan didaftarkan, tanyakan ke penjual dan juru tulis hukum (shihō shoshi) apakah kategori tanah sebaiknya diubah sekaligus, dan siapa yang mengurusnya.

Biaya kepemilikan dan pasar

• Biaya tahunan: pajak properti, gas propana, pemanas, dan pembersihan salju, termasuk tangga luar. Lihat Membeli rumah di Hakuba: biaya tahunan (bahasa Inggris).
• Pajak properti: bangunan belum terdaftar, jadi mintalah tagihan pajak terbaru dari penjual dan tanyakan bagaimana bangunan dinilai. Lihat Pajak properti Hakuba (bahasa Inggris).
• Pajak penginapan: Desa Hakuba memungut pajak penginapan sejak 1 Juni 2026 (Desa Hakuba). Lihat Pajak penginapan Hakuba (bahasa Inggris).
• Biaya pembelian: di luar harga, siapkan biaya pendaftaran, bea meterai, pajak properti prorata, dan komisi perantara.

Dalam harga tanah resmi MLIT 2026, tanah permukiman di Desa Hakuba naik rata-rata 22,8% (MLIT: harga tanah resmi 2026, Desa Hakuba). Harga resmi adalah patokan untuk titik survei tertentu dan tidak bisa dibandingkan langsung dengan harga yang diminta ini.

Daftar cek sebelum menawar

1. Pendaftaran: pendaftaran judul oleh penjual sebelum serah terima, tertulis di kontrak dengan tenggat; kategori tanah.
2. Dokumen: gambar denah, sertifikat konfirmasi bangunan dan inspeksi penyelesaian.
3. Bangunan: dinding kayu gelondong, atap, dek, tangga luar, tungku, air dan pembuangan.
4. Izin: penggunaan selama ini, dan jalur yang cocok dengan rencana Anda (penjual, Desa Hakuba, pusat kesehatan masyarakat Omachi).
5. Kontrak: syarat jual apa adanya, tanggung jawab atas cacat, dan tanggal serah terima.
6. Pembeli dari luar negeri: lihat Bisakah orang asing membeli properti di Hakuba? (bahasa Inggris)

Tentang listing ini

Hakuba Land adalah merek milik Gemini株式会社, perusahaan perantara properti berlisensi yang bertindak sebagai perantara untuk properti ini. Listing dipublikasikan pada 12 Mei 2026, dengan pembaruan berikutnya dijadwalkan 15 November 2026. Listing tidak memuat data pendapatan atau tingkat hunian, dan artikel ini juga tidak. Artikel ini adalah informasi umum, bukan nasihat hukum atau pajak.

Terakhir dicek: 2 November 2026.

Sumber

• Undang-Undang Pendaftaran Real Properti, Pasal 37 dan 47 (e-Gov, bahasa Jepang)
• Undang-Undang Standar Bangunan, Pasal 6 (e-Gov, bahasa Jepang)
• Undang-Undang Penginapan dan Hotel, Pasal 3 dan 3-2 (e-Gov, bahasa Jepang)
• Prefektur Nagano: wilayah pembatasan minpaku (bahasa Jepang, PDF)
• MLIT: metode verifikasi ketahanan gempa rumah kayu standar baru (bahasa Jepang)
• Desa Hakuba: pajak penginapan (bahasa Jepang)
• MLIT: harga tanah resmi 2026, Desa Hakuba (bahasa Jepang)